7月限购全面放开 8月市场谨慎乐观

  刚刚过去的7月房地产市场热点多多，特别是7月10日开始到月末，短短20天时间里就有18个城市调整限购政策，使得一直低迷的市场观望情绪有所恢复，但与此同时，7月288城市住宅价格指数环比继续下滑，整体市场成交量也未明显提升，因此房价点评网对短期市场给予“谨慎乐观”评价。

  经济运行平稳，“微刺激”效果显现

  国内上半年经济运行情况好于市场预期，GDP增速达到7.4%，特别是二季度7.5%的数据说明二季度以来中央的“微刺激”取得一定效果。规模以上工业增加值、城镇固定资产投资、货币供应量、对外贸易等为主的绝大多数宏观数据都表现较好。房地产投资增速继续下行，但降幅明显收缩，各项指标都在改善之中，整体行业没有进一步恶化。 “微刺激”的效果已经显现，保持经济的平稳发展，将成下半年的主旋律。

  各地放松限购，购房范围扩大

  截止7月底，46个限购城市中，已有21个城市取消或调整了限购政策。其中明文调整或取消限购的城市有：南宁、呼和浩特、济南、海口、西安、杭州、宁波；无明文规定但以各类方式(如口头通知、座谈会传达等)确已放松的城市有：温州、武汉、苏州、无锡、徐州、贵阳、天津、长春、衢州、南昌、成都、厦门、乌鲁木齐、福州等15个。除个别城市限购全面取消外，更多城市采取了调整措施：包括区域、面积段、购房群体、执行力度等方面。预计除北上广深外(即使北上广深也有可能微调)，接下来还会有更多城市将放松限购。

  限贷依旧严格，购买力尚未改善

  就目前市场而言，放开限购对市场成交的影响并不明显，仅个别明文调整限购城市成交量回升，主要原因应该是集中登记备案原先已经签约但因限购不能登记备案的那批房源，之后这些城市成交量又有所回落。虽然限购放开，但限贷政策依然严格，银行出于当前房地产市场风险和资金收益的考虑，对于个人住房贷款业务仍较谨慎。在这种情况下，消费者的购买力并没有实质性改善。

  户籍制度改革，长期利好二三线

  6月30日，中央政治局会议审议通过了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，这个与《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》一脉相承，未来将全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。对二、三线城市而言，外来人口在取得户籍之后才可能真正想买房。户籍改革无疑能让他们安心在城市中就业储蓄并最终购房扎根。

  288指数继续下调，成交逐渐回稳

  7月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1095.8点，较上月下降1.4点，环比下跌0.13%，跌幅较上月扩大0.07个百分点，同比涨幅继续收窄至4.31%，全国一手房价格指数连续四个月出现下跌。在成交量、房价连续下滑之后，城市成交表现回稳趋势渐强。从28个典型城市近3个月成交量变化来看，月度环比上升的城市数量逐渐增加，由5月的13个上升至7月的15个，尤为关键的是有17个城市连续3个月的成交量环比持续上升，占到六成。

  限购政策放松，21城市购房信心有所回升

  在经济保持平稳、限购取消的情况下，城市购房信心逐渐回稳。7月份，21个城市中有14个城市为“谨慎推荐”，占比约67%，较6月份增加3个，武汉和厦门上升至“推荐”，仅有5个城市仍然保持“观望”。纵向来看，21个城市中有12个城市购房信心指数维持继续上升或触底回升态势，其中深圳、天津、上海购房信心在触底回升后，于7月纷纷突破“观望”，上升至“谨慎推荐”。厦门和武汉购房信心也大幅提升，突破至“推荐”评级。

  价格调整引发评级上调，8月“以价换量”更有效果

  “房价点评网”(www.fangjiadp.com)21个城市4038个项目评级情况来看，本月评级有调整的项目有373个，其余项目维持原有评级。被调整评级的项目中，被下调评级的有208个，上调评级的项目有165个。从被调整评级的项目看，“谨慎购买”和“持币观望”的项目超过半数，分别达139个和54个。评级为“推荐购买”的项目，本月也占据相当的比例，达到142个，占38.07%，而“尽快入手”的项目相对较少，仅有38个盘，大多数都7月大幅调整过价格。对于房企而言，在当前市场情况下，“以价换量”是最好时机。

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