银行降息“房奴”还贷要算清

2015年1月1日，各银行大部分购房合同约定“次年调息”开始执行，对于还房贷的人来说是利好消息。但不少市民发现，银行降息后，首月月供金额并未下降，反而有一定幅度上浮。

降息了，月供不是应该减少吗

市民吴先生在父母资助下，2013年初买了一套总额40万元的商品房。贷款28万元，期限为20年，调息前月供额为 2095.86元。新年刚过，他收到银行的通知，1月份的房贷月供额比去年12月份还要多一点。“央行降息，本来想着我的月供压力能小点，没想到1月份的月供竟然不降反增，是不是银行算错了？”吴先生很疑惑，“虽然与去年12月相比，1月的月供额涨幅不大，但降息了，月供不是应该减少吗？这账有点儿算不过来。”

其实，这是分段计息“惹的祸”。晋融通财富产品经理张姣姣说，还款方式不同，月供额度不一。房贷月供可能年年变，贷款者要养成年初索要年度房贷月供变化表的习惯，以免造成不必要的损失。她举了一个例子，假设房贷扣款日为每月20日，那么1月份的还款利息就由上一年12月最后11天的利息和1月份前20天的利息组成，因此，这个月还款额会比此后11个月度的还款额多一些。还贷者需往还贷账户中存入足够金额，避免因还款额不足产生还贷逾期。

根据调息方式执行新利率

目前商业住房主要有两种贷款方式：一种为定息，即在合同条款中约定利息，不根据央行利率变化来调整。另外一种是合同约定利率，可随央行利率变化来调整。房贷市场中后一种情况较为普遍。也就是说，央行利率一旦调整，银行就会自动执行新的利率政策。

那么，何时执行新的利率政策呢？银行又有两种不同的方式供选择：一种是按年调息，不管央行调整利息是在年初或年尾，银行都会从次年的1月1日起开始执行新利率标准，房贷月供额才会因此发生变化。目前，房贷市场上遵照这种方式调息的比较普遍。对购房者来说，在央行升息通道中，这种方式较为划算；另一种是按月调整，即央行利率变动后，银行在次月即开始执行新利率标准。这种方式，相对较少。对购房者来说，在央行降息通道中，这种方式较为划算。

当央行调整利率时，究竟按哪种方式调息，在银行与购房人签署的贷款协议中都有所体现。因此，购房者何时可以享受到降息利好，取决于与银行签订的贷款合同。“1月份房贷月供不降反升”情况，属于“按年调息”的方式。

利息支出可以省多少

以100万元贷款、剩余期限为20年，等额本息还款法为例，如果2015年1月1日之后，客户的贷款余额为100万元，先比较利率标准，原先利率标准为5年期以上基准利率6.55%，从2015年1月1日起执行降息后的利率标准6.15%，2015年，客户会因为降息而少还大约4000元的利息。对普通工薪阶层来说，4000元相当于一个多月的工资收入了。

据悉，目前大部分银行会在房贷客户月供还款日的前几天，以短信通知形式告知客户具体还款金额。张姣姣建议，房贷客户在每月扣款日前最好跟贷款银行有效沟通，查询房贷还款金额变化情况，以免因扣款不足影响个人信用记录。（记者齐向真）