银泰走轻资产运营 沈国军一口气出售8个项目股权
联商网消息：11月1日晚间，云南城投发布公告称，拟以不高于经云南省国资委备案的评估值作为交易价格，收购中国银泰、北京银泰、宁波银泰及宁波金润分别持有的天津银润100％股权、苍南银泰70％的股权、杭州海威房地产70％的股权、平阳银泰70％的股权、杭州理想银泰购物中心50％的股权、奉化银泰19％的股权、成都银城19％的股权、宁波经开区泰悦置业19％的股权。
其中，北京银泰持有天津银润100％股权、苍南银泰70％的股权、杭州理想银泰购物中心50％的股权、成都银城19％的股权及奉化银泰19％的股权；宁波金润持有平阳银泰70％的股权；中国银泰持有杭州海威房地产70％的股权；宁波银泰持有宁波经开区泰悦置业19％的股权。
收购完成后，云南城投将新增8个地产开发项目(温州·苍南银泰城、杭州·海威银泰国际、温州·平阳银泰城、杭州·临平理想银泰城、宁波·奉化银泰城、成都·银泰中心&泰悦豪庭、宁波·北仑银泰城)，并将对收购的部分地产开发项目进行后续投资。
银泰集团 出售股权的地产开发项目一览表
据记者了解，本次交易不构成关联交易及重大资产重组。
对此次收购目的及影响，云南城投称，这些项目主要位于成都、杭州、宁波和温州等经济较发达地区，符合公司区域战略定位和主营业务需求，优化了公司项目地域布局。同时，公司依托“银泰”商业品牌及商业运营团队，可完善公司商业运营能力。
另外，除杭州理想银泰购物中心外，天津银润、苍南银泰、杭州海威房地产、平阳银泰、奉化银泰、成都银城、宁波经开区泰悦置业均纳入公司合并报表范围。
记者了解到，作为银泰集团布局重镇杭州，仅有杭州海威银泰国际和杭州临平理想银泰城被出售，而杭州银泰城、湖滨银泰in77等未被出售。
有业内人士认为，这对沈老板(沈国军)来说是好事，这几年，沈老板陆续脱身相对不够好的资产，但银泰还有股权，运营管理仍在自己手里，从出售的项目上可以看出来，沈老板还是把优质的资产牢牢握在自己的手里。
合作双方各取所需
综合多家媒体报道，今年6月，银泰集团董事长沈国军曾到访云南，云南省政府一位领导曾对其表示，希望银泰加大与云南城投集团在会展、旅游文化产业等方面的合作。
银泰集团拥有多家境内外上市公司和100多家控股或参股公司，地产开发与经营是其主营业务之一，旗下地产业务主要由银泰置地(集团)有限公司和北京银泰置业有限公司负责。目前银泰置地在全国开发项目已达40多个，总开发和运营建筑面积逾1000万平方米。项目分布于北京、上海、成都等数10个城市。
记者查阅银泰官方网站显示，旗下地产品牌主要包括银泰中心、银泰城、银泰环球城、顶级酒店及公寓四大产品线。
而云南城投是一家地处西部地区，以城市建设投资为主业的房地产公司。在过去的五年里，一直深耕云南区域，其营业收入亦常年来源于云南市场，正好借此收购将市场从西南推进至全国范围。
记者注意到，云南城投资金同样趋于紧张，急需补充“血液”。截至到9月30日，云南城投持有货币资金45.7亿元，而长期借款和短期借款分别为93.16亿元 、5.18亿元，负债合计高达449.54亿元，资产负债率比较90％。
据其最新财报披露，今年前三季度，云南城投营业收入31亿元，同比增长525％；而净利润却为亏损4.93亿元，同比下降87.43％。此外，云南城投还进一步指出，第三季度营业收入大幅增长是由于“艺术家园”、“刘南村”等前期预售物业结转所致。
申万宏源此前发布的研报称，当前云南城投业务已经拓展至成都、重庆、昆明、西安及北京等西南中心城市和一线城市，基本实现了从“立足昆明、布局云南”到“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略。
同时，通过与银泰此次收购合作也将补其商业方面的短板。从其上半年业务结构来看，住宅贡献了26.58亿营收，商业、办公收入不到1.3亿元。
如今过剩的压力，互联网的冲击，使得商业地产进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代，不致力于O2O模式的探索，不致力于精细化运营，今后将没有出路。
“轻资产模式”成行业大趋势
在受到传统思维与方式桎梏痛楚后，多家商业地产巨头开始觉醒，在2016年纷纷开始了“轻资产化”之路。
万达商业
2015年，万达商业推出了自己的轻资产战略——投资者出地、出全部投资，万达出品牌，负责规划设计、建设、招商、运营、商业信息化管理，所产生的租金收益万达与投资方按三七比例分成。
以北京槐房万达广场、大连甘井子万达广场项目为轻资产转型后的首批合作项目，万达将以“代建+品牌输出管理”的方式，开启高速扩张的道路。据悉，2017年以后，万达预计保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中实行轻资产模式的超过40个。
宝龙地产
2016年初，宝龙地产提出“三轮驱动”的商业地产战略，对于资产管理方面，希望能够增加物业租金收益，寻求多元融资渠道。
2016年5月，宝龙地产与义乌翔云置业旗下的义乌佛堂宝龙广场项目达成商业经营管理委托及顾问服务协议，成为宝龙地产签署的首单品牌输出管理第三方项目的合作协议。宝龙地产对义乌佛堂宝龙广场主要提供开发顾问、物业管理、商业运营等方面的服务，并以此获取收益。
大悦城地产
早在今年8月份，大悦城地产92.89亿元出售包括北京西单大悦城、上海大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、北京中粮广场、中粮·置地广场(原安定门项目)在内的六大商业项目。大悦城给出的出售原因是，出售事项所得款项将用于改善财务状况，偿还现有债务。
此举也标志着大悦城正在从自持物业的“重资产模式”向输出管理和品牌的“轻资产模式”转型。
大悦城首个轻资产输出项目天津和平大悦城将在12月24日正式开业，该项目仍旧延续了其面向18-35岁的城市新兴中产阶级，打造特色街区和体验式物业的定位。
据了解，大悦城将以轻资产方式对天津津汇广场购物中心进行管理输出，打造天津和平大悦城，与基金合作方新加坡政府投资公司(GIC)共享租金收益和收入分成。
红星商业
2015年，红星商业正式提出资产运营战略。今年9月16日开业的唐山爱琴海购物公园，是红星商业首个品牌输出项目，由红星商业与唐山天壤地产合作。前不久，红星商业另一个资产管理合作项目重庆爱琴海刚开业(延伸阅读：重庆爱琴海10月22日开业 打造深夜商场创多项重庆第一)。
今年红星商业还增加了多个资产管理合作项目，并实现全方位“介入管理”式物业合作在当地成立自己的商业管理公司，对项目要求在土地阶段介入，而项目所 有的前期地块的选址评估、前期挂牌条件的商谈、规划设计、业态、前期招商、建造、后期运营都由成立的商业管理公司来完成。
凯德集团
2016年8月31日，新加坡凯德集团与长沙先导投资控股集团有限公司就长沙湘江财富金融中心项目签订购物中心管理合同，意味着凯德将以输出管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理。
凯德提供管理输出服务合同期为15年，主要分为两个阶段，第一个阶段在开业之前，利用总部的资源，提供设计招商和资产规划。第二个阶段是在运营时，团队在项目上，凯德会从总部和区域提供支持，投入系统和人力成本。对于不同的介入阶段，服务和收费内容也会相应调整。
凯德的“输出管理”定位为打造中高端购物中心，聚焦一二线城市及其它已有业务的城市，选择城市核心区并优先考虑地铁物业。
对于凯德而言，品牌输出管理将作为长期持有项目的补充，扩展原有发展路径，通过多管齐下的发展策略扩大购物中心及零售商网络规模和品牌影响力、为增加集团收入开辟新的渠道。
中航地产
2016年10月份，中航地产计划以23.23亿元的价格，将旗下10家房地产子公司的控股权以及一宗物业项目转让给保利地产，交易对方将以人民币现金支付对价。
公司以房地产开发、物业经营与管理、酒店管理为主业的方向实现经营转型，成效显著。公司持续加大产业结构调整和经营资源整合力度，努力推进公司向以房地产投资为先导，通过非公开发行收购买深圳中航地产、物业及酒店业务，实现对深圳中航业务重组整合。
星河商置
星河商置的轻资产化主要以四种方式进行：品牌输出/管理输出、整体租赁、小股操盘和第三方合作。
在品牌管理输出模式方面，已经试水的项目包括深圳龙华iCO综合型社区购物中心、普宁星河COCO City、莆田星河COCO Park。项目由投资方自建物业，星河输出管理团队、技术团队，提供从前期定位规划、招商、开业，再到后期运营管理的全流程支持。
根据星河的计划，未来5年内，公司所管理的商业项目将达30个，商业管理总面积超两百万平方米，借助轻资产运营模式，形成快速发展的规模化优势。
据统计，目前全国已经开业的购物中心已有4000多家，到2020年，开业的预计将达到10000家，超大供应量逐渐入市，当前的存量已经饱和，未来购物中心市场依旧存在诸多挑战。因此对于许多购物中心而言，未来其购物中心板块的轻资产化输出管理和品牌也需面对很大的市场竞争压力。
（来源：联商网 作者：陈新生）
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