维权:一套房产分“两妻”男子被告上法庭

  随着房地产业的火爆，房价一路攀升，涉及房产的纠纷在法院的诉讼比例也随之大幅增长。离婚析产、继承析产、共同出资购买房屋等相关的纠纷层出不穷。本期，记者整理了一些典型案例供读者参考。

  案例一

  签订购房合同需谨慎

  2009年8月，张女士在某知名小区买了住宅一套，双方签订了《商品房买卖合同》(以下简称 《合同》)，约定交付房屋日期为2010年12月31日前，自交房之日起，由购房者承担全部责任。

  张女士依合同约定一次性支付了全部房款，到了12月31日，张女士到开发公司要求交付房屋。但在验房过程中，张女士发现房屋存在诸多问题，如地面不平、墙角有倾斜、防盗门不好用、窗户漏风等。

  张女士看到后，咨询了律师，问此种情况应当怎么处理。

  山西新维宪律师事务所刘利勇律师建议，应当要求开发公司出具《合同》约定的商品房验收合格证明相关文件，并出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)。开发公司人员称，暂时还不能出具相关证明，但保证业主可以进行装修。开发公司要求张女士接收房屋，并承担自交房之日起房屋的相关责任 (物业费、采暖费等)。

  张女士拒绝接收，要求开发公司必须提供“二书”及房屋验收相关文件，才可办理入住手续。

  开发商在2011年6月才将“二书”办理完毕，至此，张女士办理了入住手续，但在办理过程中，物业公司要求张女士交纳自2010年12月31日起至今的物业费，并称如果不交，就不给办入住手续。

  律师在线：刘利勇律师认为，很多购房者在购买房屋时，很少注意《合同》中的细节。如果开发公司出具《合同》约定的“二书”，就意味着房屋经过验收，应视为合格产品；如果因为房屋的小瑕疵而拒绝收房，并以此告开发商违约，一般情况下是告不赢的。而如果开发公司没有“二书”，意味着房屋质量没有经过检验合格，可以拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发公司承担。

  案例二

  两任妻子同争一套房产引纠纷

  韩女士春节在家休假时，突然来了一伙人。领头的孙女士称，她们共同的前夫赵先生已经将韩女士所居住房屋的一半份额抵给了自己，因此自己也有权入住该房屋，并且有权共同处分并分配该套房产。韩女士按照孙女士提供的线索，到法院查询了相关案件，才解开心中的谜团。

  韩女士是赵先生的第一任妻子，共同生活了10年后协议离婚。离婚时，双方对夫妻共同财产作出了约定，赵先生单位分的一套三居室福利分房(未购买)由双方按各50%的份额共有。离婚后，韩女士一直居住在该房屋中，赵先生又贷款买了新房，并且与孙女士再婚。一年后赵先生又与孙女士离婚，离婚时签订了离婚协议，承诺补偿孙女士30万元。但赵先生迟迟未给付补偿金，被孙女士一纸诉状告上法庭。经法院调解，赵先生分三期给付孙女士30万元。

  孙女士诉赵先生一案的执行过程中，由于赵先生有按揭贷款，每月需要还大额房贷，无力履行生效调解书义务，因此经与孙女士协商，在执行过程中达成了执行和解协议。赵先生用与韩女士共有房屋50%的份额抵给孙女士，用于履行调解书义务，并且协助孙女士到单位办理福利房内部登记过户手续。于是韩女士家上演了前述一幕。

  韩女士以共有产权纠纷将赵先生和孙女士诉至法院，请求判令赵先生与孙女士的执行和解协议无效。法院经开庭审理，认为赵先生先后两次对诉争房产作出处分，因与韩女士的离婚协议在先，韩女士作为按份共有人在同等条件下享有优先购买的权利，赵先生在与孙女士签订执行和解协议处分自己共有份额时，未事先通知韩女士，未尽到足够的通知义务，损害了韩女士作为第三人的利益，故判决认定赵先生与孙女士签订的执行和解协议无效。

  律师在线：山西新维宪律师事务所刘利勇律师认为，这个案件反映出法院执行中面临共有房产时的尴尬。特别是在案件的执行阶段，对共有房屋的处分遇到了一个前所未有的尴尬：由于房屋市价很高，通过诉讼取得房产的当事人常常无力给付对价，对方当事人得不到房又得不着钱，如果卖了房子分钱，又没地方可住。此外还有标的涉及军产房、未购买的单位福利分房等无法上市交易的房产的，此类情形更为突出。于是“离婚不离家”、“分家不分房”等影视作品里才出现的情节，在实际生活中也不断涌现。

  在此案件中，赵先生与第一任妻子韩女士共有的房屋，即面对这样的难题。第二次离婚的执行和解协议中，赵先生又把这个难题抛给了第二任妻子孙女士。两任妻子同居一室，赵先生的决定使执行中的尴尬进一步升级。法官提示，房屋共有人在实际分割财产时，要考虑到各方的实际给付能力，各方对给付房屋补偿款均有困难的，在实践中可以考虑以出租或出售的方式变价分割。此案中，有一个共有人的优先权问题。《物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。因此，此案件中，赵先生在执行和解协议中转让其50%的房产份额时，对共有人韩女士没有尽到通知义务，损害了韩女士作为第三人的权利，因此执行和解协议被判定无效。在处分或购买不动产时，除确保产权清晰、归属明确等常规问题外，还要注意两点，一是按份共有人的优先购买权；二是承租人的优先购买权。如果不动产有相关按份共有人或承租人在签订房屋买卖合同或转让合同之前，还需要对按份共有人或承租人尽到足够的告知义务，取得其放弃优先购买权的声明。此案还有一个执行和解协议被确认无效的法律后果问题。

  和解协议被宣告无效或被撤销后，当事人可以重新达成和解协议；协商不成的，当事人可以申请执行原生效法律文书。此案中，赵先生与第二任妻子孙女士的执行和解协议被第一任妻子韩女士提起诉讼依法判令无效，那么孙女士可以向法院申请恢复原生效法律文书的执行，也可以在执行程序中再与赵先生协商达成不同于前一个和解协议的新的和解协议。

  晨报记者 张巧珍 整理