物业新规让高端小区“中枪” 超标收费投诉增多
7月1日，太原市物价局和太原市房产管理局联合发布的《太原市物业服务与收费暂行管理办法》(和《太原市住宅物业服务等级与收费标准》(下称《标准》)正式执行。按照省城各媒体的报道，《标准》执行之后，太原住宅物业费最高标准为1.6元/㎡·月。
这个原意是为多数物业公司经营成本减负的新规，成为业主热议的话题，尤其是房价和小区配套标准远高于普通楼盘的高档小区，有些业主们质疑物业公司收费超标，业主认为自家小区物业违规了，然而此类投诉却得不到开发商及物业公司的认同。
房企、物业公司到底有没有违规收取物业费？对此争议，记者进行了调查走访——
A 新规出台
物业费超标收费投诉增多
“新出台的物业费收费标准最高是1.6元/平方米·月，我们小区的物业费将近4.2元/平方米·月，堪称太原最贵物业费。”7月10日，太原城北某高端楼盘业主郝先生向本报反映刚收房的小区物业费超标，希望该小区的开发商及物业公司能对如此之高的物业费向业主做出说明，并拿出官方核准的依据，或者按新“标准”降到1.6元/平方米·月。
郝先生于2013年初购买了该小区的两套房子，今年6月底交房时，该小区的物业公司要求业主必须预缴一年的物业费，物业费的收取标准是4.16元/平方米·月，比太原市物价局出台的新“标准”高出近两倍。他向记者抱怨称，按照新“办法”，省城非住宅、住宅中的别墅物业服务收费和特约服务收费执行市场调节价。但该小区既不是非住宅，也不属于别墅，小区有什么样的特殊服务，物业公司从未向小区业主公示说明过。针对业主们的投诉和不满，该小区物业公司的答复是，该小区前期交房的6栋楼均是按4.16元/平方米·月收取了物业费，不存在违规行为。
有类似困惑的不只这位业主。7月8日，本报记者先后接到省城亲贤街、长风西街两大高端楼盘的业主投诉，两大小区的物业费分别为2.2元/平方米·月、2.8元/平方米·月，高于太原物业费新“标准”。
从7月1日“标准”出台至今，省城包括12358太原物价投诉举报热线、太原房管局物业处在内的相关部门，收到有关物业费超标的投诉及咨询量明显增多，问题主要集中在售价高、配套高的高端小区内。
B 新规本为物业公司减负
高端小区中枪
太原市出台物业服务新的管理办法和新标准，本意是为大多数成本连年上涨、经营入不敷出的物业公司减负，提高物业公司接盘的积极性，规范物业公司收费，提升全城物业服务管理水平，减少物业公司擅抬物业费的违规行为。
记者了解到，早在7月新“标准”出台之前，省城九成以上的住宅小区物业收费标准依据是2005年出台的《太原市普通住宅物业管理服务等级收费标准(暂行)》。按照2005年的“标准”，太原市各类住宅小区内的物业费最高不得超过1.27元/平方米·月(五级服务)。由于近两年人力、物力成本连续上涨，小区各类配套及设施的老化，多数物业公司按照老标准收费，亏损得很厉害。“以一个建筑面积为5万平方米的小区为例，按照5级服务标准收费，全年应缴的物业费是76.2万元。事实上，这笔费用很难支撑物业服务品质达到5级标准。”省城一位资深的物业公司经理吕先生给记者算了一笔账，案例中的小区物业公司配备的员工至少需要18个，包括项目经理1名、电工3名、管工3名、保洁4名、保安4名、会计及出纳、内勤等岗位，按员工平均月薪为2000元来计算，物业公司一年的人力成本将达到43.2万元。除了员工工资，物业公司必须支付的大额成本费用有自来水水池清洗、配电室年检、市政排水检测维修、消防设施检测、电梯检测等费用，累计超过了20余万元。此外，小区内的维修耗材、跑冒滴漏、绿化清洗支出也非常庞大，物业成本控制是个老大难的问题。
为了不亏本，降低服务质量、员工身兼数职的情形在省城物业行业较为普遍。不少小区的公共配套设施老化，物业公司为省钱该修不修、该检不检，业主因为物业服务差拒交物业费的事情时有发生，小区由此陷入了物业服务更差、物业费更难收的怪圈。还有的小区因为物业费收缴难、欠款数额巨大，无法聘到物业公司。物业公司擅自涨价、超标准收取水电费等问题频出。
为彻底改变太原物业服务行业服务品质落后、行业收费混乱、物业公司接管住宅小区积极性不高的问题，太原市物价局会同太原市房管局、太原市物业协会酝酿多时、几番调研，出台新的物业服务管理办法和收费新规。
上一页12下一页本文导航C 物业公司解释
收费高缘于服务品质高
对于业主的投诉，多数物业公司及房企对业主的解释是，小区的物业服务品质高于已公布的物业服务五星标准。“以我们小区为例，24时为业主提供热水，这算是一项特殊服务。”亲贤街某高端楼盘的物业公司经理贺先生介绍，按照新“标准”，物业服务内容包括基本要求；共用设施设备运行、维修及养护；共用部位维护及管理；协助维护公共秩序；保洁服务；绿化养护管理六大内容。但因高档小区的建筑品质、公共配套不一样，物业服务成本远高于普通楼盘。以保洁为例，同样是保持干净整洁，高端楼盘的楼道、单元大厅、入户大厅、园林广场面积大，多由石材铺设，保洁付出成本和人力非常高。“专业的物业公司在小区物业招投标之时，会对物业成本进行核算，如果赔本，物业公司肯定不会投标接活。”贺先生称该小区三年前首期业主入住时，因为物业成本过高，原来拟定合作的国内知名物业公司解除了前期物业服务合同。为了兑现售房承诺，房企又临时公开招标了物业公司，并承诺给小区前期物业贴补物业费。“如果降低物业费、房企不贴补物业费，小区目前高品质的物业服务肯定会大打折扣。”贺先生称。
同样受理过业主投诉的城南某名盘的物业公司经理崔先生称，按照太原物业新规，普通住宅小区执行的物业收费标准为政府指导价，最高不能超过1.6元/平方米·月。而非住宅、住宅中的别墅物业服务收费和特约服务收费执行市场调节价。“高端物业小区吸引业主购房的重要原因就是绿化和高端配套，维护高端配套正常运转、保持小区景观绿化生机盎然，当然需要有巨额的物业费投入。”崔先生称，如果喷泉不能喷水、名木无需种植、入户大堂吊灯不亮、电梯楼道不光洁等可以省下物业管理费，业主的生活品质将受到巨大影响。现在不少小区配备了智能化、电子化设备和系统，维护运营成本更高。
本报记者采访的多位物业经理介绍，日常生活中，许多业主都感觉物业公司没干啥。事实上，物业公司随叫随到，客服电话24小时畅通、工作人员有职业素养，水电气暖输送正常、小区泊车方便规矩、业主生活和谐有序，这都需要物业公司付出管理和人员成本。
D 物业费超标是否合规
有三个月整改期
针对业主投诉的问题，7月23日，记者采访了太原市物价局副局长张耀民。
张耀民表示，根据太原市物业新规，商品住宅交房三年内属于前期物业服务期。前期物业服务与收费由开发建设单位在规定标准内与物业服务企业在合同中约定，物业服务企业按此标准与业主签订物业服务合同。
记者了解到，省城至少有近20个物业费超过1.6元/平方米·月的楼盘，在物业新规出台前交房入住，这些小区的部分业主要求物业公司降低物业费。张耀民称，省城销售及物业服务正规的楼盘，其物业收费标准已在物价部门备案，并体现在售楼合同中。眼下，前期物业费超出政府指导价最高标准的，业主要看自己购房之初与房企签订的合同中如何约定，如果业主认可购房合同中的物业服务收费标准，需要依法继续履行合同。另外，物业公司需要将超额部分的成本，经太原市房管局物业处核准后，再到物价部门进行审批，并向业主公示。新规留给物业公司的过渡整改期为3个月，即7月1日至9月30日。
业主委员会成立后或前期物业超过三年的物业服务与收费，业主可成立业委会，依法召开业主大会，参照新规共同商议物业费的服务品质和收费标准。
张耀民还说，在7月1日之后售房的项目，物业费若超过1.6元/平方米·月，房企及前期物业公司需提前到物业及物价主管部门对成本进行报批审核，再将经过审核后的前期物业服务收费标准明示在购房合同中，否则属于违规。
记者从太原市房管局物业处了解到，省城大批住宅小区及物业公司在新规出台后，已提交了物业费提价或物业特殊服务的成本核算书，等待审批。
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