高端物业低迷 一线城市高端市场成交降幅扩大

  2014年8月，市场对经济前景的悲观预期成为常态，习惯了“强刺激”,市场对于“微刺激”的状态仍在适应中。“市场出清”替代了“政府出清”，是导致悲观预期的主要原因。除此之外，信用风险不断暴露，也冲击着人们的心理预期；从行业生命周期角度看，经济发展到了产业集中整合的阶段，总量扩张放缓。

  在房地产领域，宏观经济在政府“微刺激”政策作用下逐渐企稳但仍存下行风险，各项长效机制建设有序推进，放松或取消限购的城市进一步增多。虽然全国整体信贷未全面放松，但部分城市房地产信贷环境略有改善。加之房企加大促销力度，部分城市短期市场成交出现回升。

  全国楼市成交反弹 价格继续下跌

  凤凰网房产及中国房地产报联手编撰的《一线城市高端物业投资报告》显示，8月份全国100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米，环比下跌0.59%，这是连续第四个月出现环比下跌。不过，值得注意的是，8月份百城新建住宅价格的跌幅较上月收窄了0.22个百分点。新建住宅市场的成交量出现了轻微反弹，且有企稳迹象。8月份，全国主要54个城市住宅合计签约20.2万套，环比上涨9.24%。

  从8月25日至31日一周内监测的39个城市商品房累计成交面积回升15%，其中23个城市环比上涨；累计成交面积较去年同期下降15%，同比下降的城市有27个。政策松绑扩围以及房企“以价换量”策略频出带动了这一周成交量继续上涨，但同比降幅亦继续扩大。分城市来看，这一周各类城市中，一二线城市累计成交量环比回升但同比仍有下降，一线城市环比剧增38.5%，同比下滑15.4%。

  国家统计局9月9日发布的数据显示，今年1月~8月全国房地产开发投资额同比增长15.6%，增速比1月~7月提高了0.2个百分点；8月房地产开发景气指数为94.64，比7月提高0.07。值得注意的是，这是房地产投资增速等指标在今年年内的首次回升。

  高端物业愈加低迷

  作为“金九”的预热期，淡季8月的一线城市高端住宅市场表现愈加低迷，整体成交降幅扩大。成交套数环比下降24.9%，成交面积也有17.3%的降幅。

  《一线城市高端物业投资报告》显示，上海、广州、深圳等高端住宅市场成交量均有不同程度的下滑，其中广州降幅最大，成交套数环比下降43.1%，深圳下挫32.3%，上海也有5.5%的小幅下降；而北京逆势复苏，成交量环比上月大增六成。

  具体来看，8月份北京高端住宅市场凭借产品的稀缺性、较高的投资价值再次逆势复苏，环比上月大幅增长64.5%，不过相比去年同期仍有21.7%的下降，接下来的市场表现还要继续观察。

  上海高端住宅市场成交回落明显，这主要是源于今年楼市整体表现不容乐观，自7月以来，开发商推盘节奏有所放缓。目前经济型别墅和性价比较高的市中心高端公寓最受市场青睐；占据稀缺滨江资源的高品质楼盘依然是高端市场的成交主力。

  广州高端住宅市场整体呈现量跌价涨的态势，共成交179套，同环比分别大幅下挫43%和59.8%，均价为32080元/平方米，同比小幅上涨6.8%，环比上扬11.5%。其中，别墅成交量环比大降六成；高端公寓成交环比量跌价升，成交量环比也有近六成的大幅减少。

  深圳方面，高端住宅市场量价齐跌，成交量环比下跌25.2%，成交均价微幅下挫1.2%。其中，别墅市场8月继续无新增供应，中海九号公馆(楼盘资料业主论坛)和懿花园成交量也均在下降，导致本月成交套数大幅下滑近六成；而高端公寓市场虽有新增供应，但受到备案滞后的影响，加之前期入市热销项目进入备案尾期，成交量下滑明显。