定心丸来了！楼市疯了？！太原房价不会跟着一起疯

近日，人民日报一篇文章《楼市疯了？！》，让正在不紧不慢寻找合适商品房的刘锦东感到有些紧张。咱这儿的房价，会跟着疯起来吗？

走势：外面一直涨，这里降的多

刘锦东之所以不紧不慢，源于太原今年的房价走势。中国房地产指数系统百城价格指数显示，今年1月至8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格均呈现上涨态势。太原则出现了一次三连降和一次两连降。

百城价格指数显示，1月，太原新建住宅价格为每平方米7126元，比去年12月上涨0.23%；2月，价格为每平方米7146元，比1月份上涨0.28%。涨幅均小于全国平均水平。到了3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格比2月上涨1.90%。太原走势相反，新建住宅价格每平方米7034元，比2月下降1.57%。4月、5月，太原房价继续下跌，下降幅度为0.91%和0.01％。

三连降后，6月，太原新建住宅价格止跌回升，比5月上涨0.97%。但在7月和8月，再度连续下跌，下降幅度分别为0.27%和0.25%。

在一些机构的房价走势图上，与外地尤其是一些热点城市相比，太原房价可谓波澜不惊。涨幅一般都小于全国平均水平，而价格下降的时间多于价格上涨。业内人士表示，去年3月，太原新建住宅均价达到每平方米7035元，首次跨过7000元大关。在这之后，太原房价有起伏，但基本处于“小打小闹”的状态，变动不大。

暗战：价格战悄然开打，促销各显其能

这家搞限时折扣价、那家推出一口价……从年初开始看房的刘锦东发现，房地产广告中宣传的价格走起亲民路线，其中不乏各大知名品牌房地产企业。“有些吃惊，一些每平方米八九千元，甚至上万元的大品牌楼盘，也在以六七千元的价格卖房子。”刘锦东对记者说，看过房后，几乎每天都会接到售楼人员的电话和短信，所说无非优惠力度大，正是买房时机。他决定和开发商比耐心，希望以更低的价格买到房子。

“像刘先生说的情况，是开发商以价格噱头来增加人气，促进销售，有些低价是有限制的。”一家中介机构的负责人说，但也说明价格战在进行。就拿一些大品牌来说，有的周期性、季节性地利用消费黄金时段做一口价促销，有的通过开盘特价等价格营销战略争夺市场。在库存压力和经济压力双重作用下，开发商倾向于通过价格来吸引消费者。“当然，大家不会直截了当喊出来降价口号，或大张旗鼓打价格战，但细心的人不难发现，开发商在营销手段、折扣方式等方面都使出了浑身解数。”

“地王”：对市场主流影响不大

在各地房价这一轮“疯”之前，率先疯起来的是地，各地“地王”你方唱罢我登场。针对不少城市房价飙升的情况，经济学家马光远说，存在的最大问题不是房价，而是土地市场。在太原，高价地块的出现，也让人们担心房价走势发生变化。

今年9月14日，经过17轮竞价，太原师范学院旧址地块以34亿多元的成交价被华润置地收入囊中，成为太原新“地王”。

高价地块频出，难免让人产生一种结论：面粉贵了，面包岂不是要涨价。对于“地王”引发房价上涨的担忧，国内一家知名房产中介机构驻并负责人说，太原市场上土地供应量不少，但核心地段的土地供应少之又少，供不应求。比如，太原师范学院地块在未拍卖以前，就被冠以“准地王“的头衔，作为“5年来唯一供应的内城核心地块”，在业内备受关注。从这方面说，“地王”体现的是稀缺性，而不是普遍性。能制造出“地王”的，也只是少数大玩家。而他们面对的并不是多数消费者。“可能会拉高平均房价，但对市场主流项目的价格走势不会有大的影响。”

土地：面粉多了，面包还贵的起来吗

那么，让我们再看看普遍性。作为商品房最基本的“原材料”，太原土地市场的整体情况又是怎样的？

在千峰南路上班的郭女士，以往经常到大王村吃饭、买蔬菜水果。“好像一夜之间，这儿都空了。”随着大王村开始整村改造，郭女士发现，大王村如今只剩下村口处还有两三家卖水果的在坚守。而附近的后王村也紧跟着开始改造。普通人看到人去村空，业内人士看到的是土地供应。“太原城中村改造力度很大，而很多城中村所处的地段都不错，巨大的土地供应量随时可以释放。”

国内一家机构统计数据显示，今年4月，太原市场土地供应面积为37万余平方米，比3月上涨46.67%；土地成交面积为5.5万平方米，比3月上涨136%。上个月，太原土地成交面积11余万平方米，比7月上涨140%。土地出让量约38万平方米，其中尤以万柏林区动作最大，共有6块土地出让。该机构分析说，去年四季度以来，在太原的主流开发商频繁拿地，今年投入市场的量相比往年也要多一些。面粉多了，面包的价格能贵到哪里？

成本：保守估计6000元，你信不信

去年7月，一则“太原房地产晒‘成本清单’，房价为何居高不下”的文章在朋友圈疯传。对于这个“成本清单”，省房地产业协会有关人士当时表示，一个各项手续齐全的商品房项目，成本由土地价格、建安费用、相关税费及日常营运费用等构成。以太原市场上占多数的中低端楼盘为例，项目楼面价是每平方米2820元，建安成本在每平方米1500元左右，加上税费、配套费等各项费用，保守估计在每平方米6000元左右。省社会科学院专家认为，对于太原主城区来说，这个成本不高不低。但具体到每个城区，成本会有所差别，具体到不同层次楼盘，更需要具体分析。

去年，市民汪霞以每平方米6800多元的价格购买了一套商品房。“我盯了这个楼盘挺长时间，单价一直在7000元出头。搞促销才降到这个价位，我觉得应该是比较低了，所以就买了。到现在，单价还是7000元出头。”汪女士认为，每平方米6000元左右的成本应该是可信的。市民赵先生则说，土地价格、楼面价格等等，外行不是很清楚，对于这个成本半信半疑。“应该有权威部门公布一下，最起码像平均房价一样有个数字，虽然不能完全说明问题，但也能让人心里有个谱。”

走向：成本要算，供求关系更紧要

今年，几家大品牌开发商在太原推出的商品房项目，精装房预售均价普遍超过了每平方米9000元，这些项目都定位为改善型高端楼盘。在一些业内人士眼里，这是今后太原楼市的“一级”。走在市场前列的一线开发商，今后会注重在改善性住房领域的开发，满足追求生活品质人群的需求。

刚需楼盘则会是另“一级”。太原房地产市场的刚需楼盘竞争非常激烈。刚需，不仅是对购房者，对开发商也是如此。开发商也有刚需，比如现金流。由于太原市场的吸附量有限，在库存量很大和经济大环境不佳的形势下，以价换量是换取资金流的主要手段，甚至是唯一手段。开发商会或明或暗降低价格，以价换量。尤其是部分资金链紧张的开发商，可能要“壮士断腕”来换现金流，那些不受市场关注的商品房也是首当其冲。金九银十之后，开发商为了走量，会有动作。购房者可以找到机会。

省社科院专家表示，房地产商会根据“成本清单”确定价格，但房价的走势也要遵循市场规律，“成本清单”对房价变化影响有限。从当前情况看，市场供求关系更能影响房价走向。而太原随着诸多房企的进入和城中村改造不断加码，商品房供应只多不少。（记者 何宝国 通讯员 阎薇薇）