机构争辩“金九银十”观点分化

  近期以来，地方政府取消限购城市继续扩容，但地产销售数据仍表现平平。在多重因素交织下，市场表现不温不火。8月下旬以来，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，8家机构“看多”，4家机构“中性”，无机构“看空”。值得关注的是，机构对“金九银十”分歧较大，多空观点对比鲜明。

  金九银十供需两旺

  机构对传统旺季“金九银十”观点分化。

  广发证券认为，目前成交情况目前已经企稳，重点城市成交环比向上较为确定。开发商也在为金九银十进行备货。该机构跟踪的推盘指数开始逐渐上升，目前库存水平整体平稳，预计随着旺季的到来，供需同时加大入市力度有望带动基本面在9 月恢复。

  中信证券认为，传统意义金九银十这一销售去化窗口是有可能出现的。但此一窗口之中行业的变化，和往年相比是不一样的。该机构称，金九银十，并不会出现房价的上涨。

  “金九银十，并不会出现企业投资热情的恢复。当前，我们观察到企业的新拿地动力普遍低落，2014 年新增土地面积普遍低于2014 年至今完成的销售面积。在绝大多数城市，企业的压力都来自于项目的去化挑战，而不来自于项目断档的挑战。”

  不过，该机构仍表示，这个秋天的成交量值得期待。“当前绝大多数企业完成全年销售任务的比例并不高，一些企业任务完成率甚至不过三分之一。在仅剩下的4 个月时间里，不少企业是必须降低毛利，大规模推货以求去化的。”

  中信证券还认为，未来几个月去化的速度将会维持在正常的水平。尽管房价下跌造成市场预期不佳，但按揭贷款加权平均利率的缓慢下行，以及限购在大多数城市的放开，可以使销售速度维持稳定，不至于比2014 年8 月份出现显著下降。

  信贷仍是关键变量

  不过，信贷仍是决定楼市走向的关键因素。

  对于近期的市场走势，中信建投认为信贷是市场回暖关键。该机构认为，7月以来，各大城市相继出台放松或取消限购、契税优惠等救市政策，但效果有所分化。虽然限购松绑有助于释放部分此前受到抑制的住房需求，但由于各地在信贷支持上尚没有出台较有力的政策，市场流动性没有明显改善，因此楼市成交低迷态势仍有可能延续。数据显示，二线重点城市7 月平均房贷利率相比上月略有降低，但总体仍在基准利率之上，高于一线城市总体水平，这是目前二线城市成交回暖的主要阻碍。

  广发证券则认为，尽管首套房按揭贷款利率仍以基准上浮为主，但幅度普遍有所下调，以福州为例，3、4 月最差的时候上浮幅度达到20%-30%，目前已经回到10%左右的平均水平。限购松绑、信贷改善以及房价继续环比下降都将促进需求的加速入市，预计成交将在8月底9月初开始走出底部。

  中信证券表示，由于社会融资成本的下降，行业的资金成本确实略有下降，但这种下降完全区别于2009 年，金融机构更倾向性支持龙头公司。此前资金紧张的企业并不可能受益于这一轮资金成本的下降，因此销售回款是绝大多数中小公司最关键的资金来源，企业的推货动力不可能下降。