开发商逾期交房购房者如何维权

  因为贪图便宜，或者受开发商各种促销噱头的引诱，一些购房者往往会忽略一些细节问题。因此，在买房时，购房者要学会用法律武器来维护自己的权利。

  案例一

  开发商逾期交房能否拒绝接收房屋

  2012年，市民李先生买了一套预售商品房，约定今年5月10日交房，但开发商并没有按期将房子交付给他。7月10日，开发商终于通知李先生去办理交房手续。由于李先生担心接收房屋后就不能再追究开发商逾期交房的责任，所以不敢贸然接收房子。另外，在开发商承担逾期交房责任前，李先生能否拒绝接收房屋呢？

  法律在线：上海众华律师事务所王晶律师表示，李先生担心开发商逾期交房，自己一旦接收房屋后就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。

  因为接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内维护自己的权利。

  此外，购房者也不能仅以开发商未先行承担违约责任为由拒绝接收房屋。因为在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务，房屋毁损、灭失风险在交房通知确定的交房日就已经转移给你。在此情况下，拒绝接收房屋，对你并无益处。

  案例二

  购房后原房东不腾房要求支付房屋使用费

  2013年6月，王某夫妇通过中介向A公司购买系争房屋，因该房屋属于学区房，王某夫妇购买的目的是为了投资及挂户口所用，又对户型比较了解，故未进入到房屋内部看房便签订了房屋买卖合同。

  办理完过户手续后王某夫妇前去收房，发现陈某一家人居住在系争房屋内，陈某声称该房屋由其所有，已居住多年，2010年在不知情的情况下被其弟弟过户给了放高利贷的叶某，叶某又转手给了A公司，他们从A公司购房却不看房明显是恶意串通，是不受法律保护的恶意第三人，所以不肯腾房。王某夫妇多次上门交涉未果，2014年4月他们将陈某一家人告上法庭，要求立即迁出系争房屋，并支付居住期间的房屋使用费2000元/月。

  法律在线：南昌房产纠纷律师表示：1.陈某声称房屋被其弟弟在不知情的情况下卖给第三人明显不合理，正常情况下只有在相关手续齐全的前提下，房产交易中心才能办理过户，且陈某从未对房屋进行过保全；2.陈某曾就其房屋过户给案外人叶某一事向法院起诉，法院最终判决陈某对其弟弟处分出售系争房屋是知晓的，且无异议，买卖合同有效；3.“善意第三者”是指‘无处分权’人将不动产转让给受让人时，受让人取得该不动产的所有权时必须是善意的。本案中原告是从‘有处分权’的A公司手上购买房屋，已尽到合理审查义务，不在“善意第三者”讨论范畴；4.是否不进入房屋内部看房就不合理——这是购房者的权利，无法说明善意恶意一说；5.陈某如果占据房屋是不合理的，那么王某夫妇不能使用房屋必然产生损失，故可以主张房屋使用费。

  根据 《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

  1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 晨报综合报道