“不动产条例”建议增加小区共有物业应确权登记

  为期一个月的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)今天结束公开征求意见。前日，广东省华南和谐社区发展中心召开研讨会，全省各地业委会代表和专家学者针对不动产登记条例与业主共有物权登记的问题进行讨论。会后，与会代表向国务院法制办提交建议书，建议在条例中增加“建筑物区分所有权登记”专章内容，规定小区共有物业应依法登记在业主大会或全体业主名下。

  面积要过半阻碍业主维权

  “没有共有物业就谈不上业主大会，召开业主大会，成立业主委员会是为了自我管理共有物业，假如共有物业都没有登记，也不知道是哪些(属于共有物业)，凭什么召开业主大会呢？”省政府参事王则楚指出，《物权法》早在2007年实施，但共有物业的物权登记制度一直没有建立起来。

  根据《物权法》，业主大会做任何投票决策都必须符合“双过半”(人数过半、面积过半)的标准。小业主人数上占优势，人数过半往往容易达到，却经常被卡在面积过半上。

  研讨会上，有业主代表提出了东逸花园成立业委会6年来一直“难产”的案例，个中争议正是面积是否过半。小区业主代表认为总面积应为所有专有面积之和，而开发商将车库、会所等所有共建面积全部算进总面积内，导致了赞成票权面积未达到一半。

  广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，正是小区共有物业没有进行确权登记，产权不清的情况下往往容易导致争议和纠纷。

  开发商钻空子躲避物管费

  王则楚指出，目前住宅小区建设中，只对开发商出售前的物业进行大确权。房产出售后，仅对业主的专有面积进行产权的转移登记，而没有共有物权的确权登记，也没有开发商专有面积的登记。开发商的专有面积往往混在共有面积或者分摊面积中，规避专有面积应该缴纳的物管费。

  “只要小区卖出第一个专有部分开始，开发商实际上也只是普通业主。不动产登记条例就是要体现这样一个物权变动，这体现了物权法的精神。”北京市盈科(广州)律师事务所律师周玉忠指出，开发商持有的小区土地使用证没有核销一说，部分开发商会通过各种途径进行二次确权，将车库、游泳池等小区公建配套变成私产，业主利益因此受到损害。海珠区金沙花园的业主也现场爆料，说他们小区的健身房就从公建配套变成了开发商的私产，现在还转手卖给了小区一名业主。

  经过讨论，与会代表一致认为众多共有物权的纠纷根源，就在于没有建立共有物业的登记制度。只有将共有物业登记在业主大会或全体业主名下，才能有效保护业主的共有物权。与会代表还提出建筑区划、土地使用权、面积投票权、配套设施用途也应该列入登记范畴之列。