降息送来大红包 明年起20年百万元贷款月供可省逾700元

    2015年，央行连续5次降息，对于贷款购房者来说，月供负担大幅度降低。但绝大多数的贷款合同规定，已贷款购房者需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息带来的利好。据银行工作人员介绍，如果2015年3月份之前贷款，按照当时6.15%的贷款基准利率算，期限20年100万元贷款的月供为7251元，从2016年1月开始，连续5次的降息效果将叠加显现，贷款人每月将少还700余元。

     房贷利息大幅减少

    2015年，央行分别于3月、5月、6月、8月和10月调整了5次基准利率，利息从最初的6.15%一路降至4.9%，降幅高达20%。公积金方面，除了10月24日那次未同步调整外，公积金贷款利率也经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。然而按照绝大多数的合同规定，购房者今年无法享受优惠，仍然按照既定合同还本付息。

    据记者了解，目前我市各银行的房贷政策，在利息调整的情况下，房贷利率调整有三种方式：一种是次年调，即次年1月1日开始执行新利率；一种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息；一种是次月调，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。目前，大部分银行都约定调整于次年生效，也就是说，大部分人的月供将从明年1月起开始下降。

    为方便计算，以购房者贷款100万元、期限20年为例，若按等额本息的还款方式，购房者共需支出57万元的利息，月供6544元；而如果按照5次降息前的利率6.15%算，购房者共需支出74万元利息，月供7251元。两厢比较，月供减少707元。

     新月供1月2月有不同

    采访中，多家银行工作人员都提醒，降息后月供减少是肯定的，但由于银行实行分段计息，以及每位客户的具体还款日不同，利率调整后的第一个月，月还款额会有些特殊，购房者一定要“具体问题具体对待”。假设某位购房者的还贷日是明年1月15日，那么，今年12月16日至12月31日的利息要按照2015年的利率算，明年1月1日至1月15日要按照新利率算。这必然导致月供发生变化。

    购房者如果是按等额本息还款法，在每月还款金额不变的情况下，由于2016年要还的利息下降，本金自然上升，下降的利息和增长的本金抵消，多出来的钱实际上是多还的本金。2月份以后，月供就将恢复正常。为此，银行工作人员提醒，在2016年1月份还款日之前，最好多存入一些钱，以备还款之用。

     提前还贷要精打细算

    每年底都是购房者提前还贷的高峰期，连续的降息使得其中变数更多。那么，提前还贷划算吗？在采访中，多位银行工作人员提醒，是否提前还贷一定要精打细算，尤其三种人不必急着还钱。

    一、公积金贷款。受降息影响，公积金五年以上的贷款利率从明年1月1日起，将从4.25%下调为3.25%。而我市市场上，晋商银行的5年期定存利率为4.5%，二者明显倒挂，提前还贷没有必要。

    二、已还款多年或享受7折、8折利率的商业贷款。据我市民生银行工作人员介绍，该行绝大多数房贷都采用“等额本息”还款方式，该方式的利息支出多集中在还款初期。如果已还款多年，比如贷款20年已还款5年以上，等于已支付了大部分利息，提前还贷就没什么意思了。尤其是2008年、2009年买房享受7折、8折优惠的客户，他们的贷款利率远远低于目前的五年期定存利率，更用不着提前还贷。

    三、生意人或投资者。连续的降息使得房贷成本大幅下降，房贷客户如果另有投资打算或正在做生意，不妨把现金用在其他地方，获得高于贷款利率的收益。