封闭小区变开放街区的思考

25.02.2016  09:34
小区 城市 街区 公共 实现 业主 建设 能够 交通 服务

近日,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,促进土地节约利用。(《经济日报》2016年2月24日)

多年来,在经济高速增长的态势下。城市如同“摊大饼”一样不断向远方延伸。小城市变成了中等城市,中等城市变成了大城市,大城市变成了特大城市,随之而来的是产生了一系列的城市病——汽车数量快速增加、人口快速积聚、服务需求增大、交通拥堵、公共服务跟不上、市民幸福快乐程度降低、人际关系冷漠等等。这些都和城市封闭小区数量的几何级增多有密切的关系。打通城市小区和小区期间的通道,变封闭小区为公共街区,不仅是实现城市和谐宜居的需要,更是建设城市精神文明和实现人为本的需要。

(图片来自互联网)

小区变成街区,首先的好处是能够让城市交通畅通起来。一个城市的交通要实现畅通,大动脉自然必不可少,但是小动脉乃至毛细血管也需要足够的多和丰富,这样才能实现有机的对接和分流。长期以来,城市之所以交通拥堵,就是因为大动脉太多毛细血管太少,也就是说微公交建设没有跟上。不但小区到城市公交车站缺少微公交的连接摆渡,小区和小区之间的公共交通就更不要说了,如果说要解决城市交通的主要问题那么就是“最后一公里”的集散问题。如果小区变成了街区,城市中间出现了密集的小街道,那么对于改善城市交通的拥堵状况必然产生很大的作用。

第二个好处是能够在更大的程度上改善消费环境实现便民消费。如今的小区,由于政府对开发商的规划和建设所限制,小区大都没有相应的商业服务设施,特别是生活服务类设施少之又少,给小区居民的日常消费带来了很大的不便。而如果小区变为街区,不但公共服务能够得到重视和建设,而且各种各样的商业服务也能得到相应的改下,这对于实现宜居城市无疑更有现实意义。从更深的层次来讲,要推进第三产业的发展,要实现生活服务类消费的增长,不能少了街区消费的场所,即使全国一半的小区能够实现小区变街区,那么带来的生活福利消费的总量将是一个天文数字。

第三个好处是能实现城市绿化和景观的共享。城市绿化方面,越来越多的城市注意到了街头微公园建设的重要性和必要性,建设越来越多的城市微公园,让居民在家门口就能够惬意地进行体育锻炼和休闲,实现出门就有公园,这不仅是城市绿化的需要而且也是市民休闲旅游福利的必要。但是政府的财力毕竟有限,而且街头可以能够作为微公园的建设场地也越来越少。在这样的情形下,小区变街区,很多小小区优美绿化景观就能够实现全民共享,这对于增加城市微公园的数量,无疑是一种事倍功半的保障和提升。

第四个好处是能够改善人际关系。不可否认的是,过去的封闭小区,人们的社会交际范围受到了很大的限制,也事实上形成了人际关系交往的“近亲繁殖”现象。小区和小区之间的这种老死不相往来的封闭气氛,不仅造成了居民的心理隔阂,更对社会的精神文明建设和和谐稳定产生了负面的影响。而小区变街区,不同小区之间的人们相互走动起来很方便,不仅在地域上实现的交往的扩大化,而且在心理上也能够产生更大的积极的安抚情绪。交往的地域扩大了,交往面更广了,交往的心里更成熟了,就会极大提高居民的人际交往素养,进而培养出更加积极健康的乐观情绪,人际关系的和谐感和幸福感都会得到提升。

但是同时也应该看到,小区变街区,绝不是发一个红头文件就能够解决的事情。首先,在具体的执行过程中,不仅需要协同配套的机制政策,更需制定更加具体细致的执行细则进行配套应用,才能确保合法合理的落地实施。从新小区设计,规划管理、法规以及其他部门的协同一并改变。从设计开始,就要把小区公共资源设置为开放模式,但还要考虑业主的私密性和便于管理;规划管理上要对出让用地的边界范围划定。

其次,不能侵害已有小区住户的合法物权权益。如果开放了小区,那小区里面的幼儿园、泳池、运动场所、停车位等等原本属于业主的福利,恐怕都会成为公共资源。特别是小区一些道路属于业主分摊的公共部分,要怎么才能确保业主的利益不受损害呢?如果小区要开放,已经花钱购买的公共部分,政府如要征收作为对外公共道路,则必须向业主退还土地出让金,且是否拆掉已经建成的围墙,也应该取得业主的同意。目前住宅小区停车位紧张的现象已非常普遍,业主们纷纷担心,小区开放后,小区里的停车位将变成对外公共停车位,使停车难的现象更加紧张。我国《物权法》明确规定,“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。”上世纪90年代以来建成的住宅小区,特别是商品房住宅小区,内部的马路绝大多数不属于城镇公共道路,而属于业主共有,如果要将这些道路公共化,必须通过严格的法律程序,征得小区全体业主的同意,而且必须依法对业主进行相应的补偿。

第三,小区变街区不能降低生活舒适度。居住区楼下的车流增加,增添了交通安全隐患,同时加大了居住区的噪音干扰;商业服务设施所产生的经济活动也必然影响居民的生活感受,降低市民居住的舒适度和生活品质。这就需要小区的物业管理、治安保障、交通安全、业主自治等都需要有大幅度改进和提升,才能适应封闭小区到公共小区的合理需求和转变。

原标题:封闭小区变开放街区,协同配套政策要“面面俱到