太原楼市踏步走!须加强市场之手
"太原新建商品住宅价格指数同比下降1%，二手住宅价格同比下降1%。"这是国家统计局公布的9月房价最新数据。从增幅下降到环比下降，再到同比下降，尽管数字很微小，但却表明楼市这趟超速行驶的列车，终于有了回归常速的迹象。
楼市
"限购"、"限贷"以及公积金等政策的不断放松，并未救楼市于水火，可见政策之于楼市的影响在逐渐减弱，而市场之手正探向楼市的深层，房地产正日渐具备市场自主调节功能，并由此走向真正的的健康和平稳。
房价回到一年之前
10月中旬，国家统计局发布《2014年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。与8月份相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有69个，持平的城市有1个，其中降幅最小的为0.4%，最大者为1.9%，70个城市无一上涨。二手住宅价格与8月相比则全部下降，最小降幅0.5%，最大者2.0%。太原的新建商品住宅价格，与8月相比下降1.1%，与去年同期相比下降1%。二手住宅价格也一样，环比下降1.1%，同比下降1%。新建商品住房和二手住宅都出现了同比下降的情况，虽然降幅微小，但却表明楼市经过反复的调整，终于有了回归常态的迹象。
除了统计部门、开发商对这一数据敏感之外，购房者也在时刻关注着楼市的风吹草动。也是在这种背景下，省统计局专家分析认为，从近几个月楼市的数据看，楼市进入新一轮调整的趋势已经得到确认。目前房地产调控的总体思路，已经逐步转向了“供需关系调整”方面，房价本身将不再是房地产调控的直接指标。
观望情绪更浓厚
越落越不买，越多越不买。这就是购房者的心态，买涨不买跌，买少不买多。“来看房的人是多了，但是出手的很少。”面对持续的胶着局面，开发商开始放低姿态，不仅在价格上直接优惠购房者，而且还推出送装修、送物业费等后续服务来吸引购房者。从一个楼盘售楼中心走出来的看房者窦小兵表示：“太贵了！都说房价要降，可优惠实在有限，这都到高速路口了，一平方米还要6000元！”准备结婚的李女士也认为，时下的房价自己难以承受：“最近打算买房，也看到了让自己心动的房子，但是价格还是太高，再跌10%我才买得起。”
购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重。新房市场的低价入市不仅冲击着二手房中介，对于房东而言也是不小的触动，为了能够成功售出房源，房东不得不大幅度降价来吸引购房者。据一名中介经纪人介绍：“铜锣湾有套三居住房，暑期时，这套房源报价高达90万元，并且当时房东坚持绝不议价，这套房挂牌已有三个月，却迟迟没有售出，现在房东听说紧邻的天地坛马上就要动工了，本月初主动将房价降到86万，以求快速成交。”记者登录一些信息网站看到，目前急于出手的二房房源约6万余套，而求购者的比例是出售者的三分之一。
“要想打破这种僵局，不是小恩小惠能解决的，房价要一步跌到位。”窦小兵的话代表了购房者的心声。
房价上涨不大可能
购房者的观望情绪也体现在开发商的销售业绩上。省统计局数据显示，前三季度，全省商品房销售面积1015.4万平方米，增幅比上年同期回落12.0%，其中住宅销售面积回落11.4%；销售额464.1亿元，增幅比上年同期回落20.7%，其中住宅销售额回落21.7%。不是同比出现下降，就是增幅出现回落，数据显示出楼市的寒意。购房者和开发商都在撑着，省统计局投资处相关负责人表示，“限购”已经解除，“限贷”正在放松，随着政策的逐步落实，政策效应会在四季度有所显现，刚性需求、改善性需求和投资性需求会有所释放，预计四季度全省商品房销售状况会有一定改善，但总体销售下行趋势难以逆转，全年商品房销售总体仍将呈下降态势，降幅可能会有所缩减。
“商品房价格在四季度会呈小幅度波动，部分地区或楼盘可能会涨跌互现，受市场总体供大于求的影响，后期房价上涨可能性不大。”该负责人分析。专家的分析和预测符合购房者的期望，采访中，记者了解到，不少楼盘未完成全年销量，都在抢年末业绩，不断推出各种优惠手段、打折促销来吸引购房者，这种趋势已蔓延至存量房。“现在新房都不好卖，开发商天天搞活动，一些本来准备买二手房的客户都转身买新房去了，房主们只好降价出售，一直卖得很好的丽华苑的二手房现在都落价了，房子是越来越难卖。”资深置业顾问郑军称，今年房价难言起色。
中小开发商扛不住
市场销售不客观，资金回笼就受到限制。“前几年大干快上出现的问题，早已经陆陆续续暴露，楼市指标正不断降温。”一位不愿透露具体姓名的开发商告诉记者，一旦重要环节资金出现断裂，问题可能十分严重。
这样的担忧同样也体现在数据上，前三季度，我省房地产开发企业到位资金941.6亿元，同比增长7.1%，但是增幅却比上年同期回落20.9%，五分之一还多，这是个庞大的数字。
“在资金层面上，房地产的运转需要吸收大量上下游企业的资金。而目前不少房企高库存、高成本、高负债，必须依靠拉动刚需入市、快速周转来缓解市场压力。所以时下的境况对于开发商来说，每个时刻都得当成金九银十来对待，加大促销、吸引购房者，否则后果堪忧。”一位忧心忡忡的本地开发商告诉记者，“可能会倒掉一批，自己的几位同行打算开发完手头的项目就退出市场，看看下游的服务业有没有机会。政策今天说限购就限购，明天说调整就调整，我们制定的计划永远赶不上变化，也没有很强大的实业能力争取到银行贷款，所以很难在水深火热的房地产业内继续混下去。”
价格下行可能持续
确实如此，销售下滑，库存持续增加，市场供大于求的格局态势没有减弱，房企的压力非常之大，尤其是中小企业。数据显示，前三季度，山西省商品房待售面积1250.0万平方米，与去年同期相比增长了32.8%，比今年上半年又提高了1.9%。这其中，住宅的待售面积为928.1万平方米，比去年同期增长了30.0%。
“库存量增加了近三分之一，而销售量却在不断下降。”一位从事政策研究的专家称，由此可见，在价格方面，年内去库存仍是大部分房企的首要任务，所以以价换量仍是市场大趋势，价格下行仍可能持续。从近期市场反应来看，随着“限购”、“限贷”政策的逐步放松，需求相对旺盛，刚需项目下降空间将相对有限，但是大户型将面临较大的下行空间。此外，楼市价格的持续走低也已传导至土地市场，房企对拿地和开发愈加谨慎。
必须加强市场之手
近年来，房地产市场发展变化较大，先后经历了政府调控、市场自主发展和市场健全等阶段，市场机制正发挥越来越重要的作用。如今房地产市场面临供给大于需求，销售萎缩、价格下降等风险，人们在购买、投资过程中趋于理性，行政调控功能正逐渐弱化。省房地产协会相关负责人在接受记者采访时表示：“住房价格是市场的重要信号，它本身不应当是直接的调控对象，简单地将住房价格作为住房政策的调控对象并不合适。”
房地产资深人士李峰称：“提升销量，消化库存，要想在2014年实现逆转几乎是不可能的。政府取消限购对房地产市场需求的影响有限，目前，房产市场已初步具备市场自主调节功能，行政调控正逐渐弱化。今后，在房地产市场中，政府调控功能会逐渐退让，市场自主调节将成为主导因素。未来房地产市场健康与否，将取决与两大因素，一个是房地产市场库存的消耗，一个是政府对未来新增土地和新增项目的审批速度，而这两个因素会进而影响大众预期。库存量越大，政府审批的项目越多，大众对楼市降价的预期就会越强；相反，政府若有效控制供给，大众对房地产市场向好的预期增强，从而对消化库存和增加房地产市场活跃度起到一定的促进作用。”
