中国楼市两极分化 房价暴涨之火会否“燎原”太原？

    从一线城市房价如脱缰野马般飙涨，到二线城市紧随其后“接力”追涨……在三四线城市楼市肩负“去库存”巨任的当下，看惯云卷云舒、潮起潮落的中国楼市在2016年正式步入两极分化模式。

    尽管飞涨的房价和频现的“地王”将全国地产推向癫狂模式，但向来独善其身的太原楼市居然在新项目如雨后春笋般开盘且新“地王”又卷土重来的“红五月”，量价齐跌。这是偶然还是必然？部分二线城市传递的房地产热火能否“燎原”太原？

     “价格战”已打响

    恒大雅苑限时7.9折、中海寰宇天下7500元一口价60套、中正睿城6700元……从2016年一季度开始，在太原市街头巷尾的户外广告中，各大品牌地产纷纷亮出了久违的亲民价格。

    在这些令人惊讶的楼盘广告中，曾经飙涨到八九千元，甚至上万元每平方米的品牌楼盘，也意外“放下身段”，以7字头、6字头的价格吸引消费者。除了醒目的大型户外广告、广告宣传页和电台广告之外，每个生活在太原的人几乎每天都接到各楼盘售楼电话和短信……

    同在一片蓝天下，一边是一二线城市房价失控的暴涨，一边是高调的“低价”营销，冰火两重天的格局让太原的房地产市场暗流涌动。

    “尽管各种价格噱头仅仅是开发商的一种揽客方式，并不能以此说明太原房价已经步入下降通道，而毋庸置疑的是太原楼市的价格战已经打响。在库存压力和经济压力‘两座大山’面前，各开发商现在更倾向于以折扣更多、更具诱惑力的价格来笼络增量客户购房。”山西克尔瑞房地产信息咨询有限公司总经理牛佩华分析，以前开发商擅用项目的配套、功能、装修甚至园林景观来吸引客户，现在以价格来吸引客户的手段似乎更接地气。

    在太原市的主流开发商中，不仅万科在阶段性、周期性、季节性把握消费黄金周积极做一口价促销，雄踞太原多年的恒大更以其“开盘必特价，特价必升值”的价格营销战略早已先行一步。山西地产圈一业内人士透露，从去年四季度至今，全国恒大地产房屋均价的涨幅达2到5个百分点，价格根据不同的楼盘、库存量和去化速度有所调整，但是这样一来，尽管所有恒大地产的楼盘整体价格得到提升，但去化速度却明显放缓。事实上，混迹在太原房地产市场这个江湖中的所有楼盘几乎都遇到此种情况。

    “眼下，无论哪一家开发商要拉升价格，其结果必定是走不动量。因此以‘以价换量’将是今年乃至未来几年中的常态。”易居中国山西区副总经理孙卫华用股市流行语言来定论太原未来的房价走势，“其一肯定是滞胀。太原房价不一定会有好的涨幅，涨幅会趋缓或是停止；其二，太原楼市将进入高位整理，因为所有开发商的开发总量爆发出来后，每家营销的手段、花样以及揽客方式、招客能力以及优惠折扣都将百花齐放。尽管一定会有增量客户挤进来，但客户成交周期拉长也是不争的事实。”土地市场依旧炙手可热

    著名经济学家马光远近日提出：从杠杆和大力刺激的角度看，目前二线城市存在的最大问题不是房价，而是土地市场的疯狂。虽然此观点剑指二线个别城市，但令人称奇的是，尽管肩负“去库存”重任，可今年太原土地市场依旧炙手可热。

    5月18日，经过万科、恒大、融创几大主流开发商的激烈竞争，初进太原的融创以总价18.7亿元拿下太原理工大学旧校区的储备地块，一举成为太原新晋“地王”。

    按照2015年该地块周边住宅用地成交情况来看，5宗地楼面价最高为“城内顶豪”的万科紫郡项目，当时楼面价为3731元/平方米，其他4宗地楼面价为1300-2000元/平方米。而按照尚未溢价的情况估算，融创拿下的此地块楼面价原为3428.72元/平方米，成交后，新“地王”楼面价涨到5430元/平方米。据业内人士透露，由于成本高昂，此地块未来开盘后卖到1.8万元/平方米才能回笼资金。

    事实上，不仅仅是融创动作不断。今年一二季度，太原土地市场都不平静，数家一线房企介入城改的传闻不断。其中，融创、海尔、首创和苏宁等开发商均有较大动作，海尔参与了后北屯改造、首创参与了亲贤街改造、苏宁将改造师院地块……值得关注的是，这些城中村改造项目均地处太原市中心位置。

    据易居中国数据统计分析：2016年4月，太原市场土地供应面积为37.18万平方米，环比上涨46.67%；土地成交面积为5.5万平方米，环比上涨136%。“大量城中村占据太原核心地段，这么巨大的土地供应量随时可以释放。仅胜利街某城中村就能释放300万方的量，相当于两个恒大绿洲的超大项目。面粉多了，面包还会卖得贵吗？”

    易居中国山西区副总经理孙卫华分析，去年四季度至今，主流开发商频频拿地，今年太原各个开发商投入市场的量相比往年要多。尽管价格一时不会出现明显下跌走势，但由于太原市场的吸附量有限，而库存量却巨大，在经济大环境萧条的情形下，未来两年中，各家的营销都将面临瓶颈，出现不同程度的问题。尤其对于刚需盘而言，每到年底各家开发商都要做报表，以价换量是开发商换取资金流的唯一手段

     平稳背后暗流涌动

    据易居营销监测显示：5月首周，太原市场45个重点项目共成交1172套，成交面积13.66万平方米，成交额11.61亿元；5月第2周共成交781套、成交面积9.07万平方米、成交额7.75亿元。相比之下，成交面积环比下降33.6%，整体降幅明显。而万科、恒大、富力等第一梯队的房企，成交面积也出现较大程度下滑。

    作为一线品牌房企的销售代理商，孙卫华明显感觉到近两周比4月去化速度和销量同比下降40%左右。“4月，太原楼市有阳光揽胜、智诚御河骏景、合生御龙城、万科蓝山4个项目开盘及加推，富力尚悦居、恒大未来城、富力天禧城3个新项目售楼处开放。这些热门主流项目，极大程度分流了客户资源。不仅分流了消费者，也导致去化速度减缓。”

    “瓜分项目的消费者多了，导致观望和比较周期拉长，因此消费周期也随之拉长。以前，营销员二访能成交50%，现在三、四访都很难成交。在相同品质的楼盘面前，消费者更热衷于比较谁家折扣更多、价格更优惠。”孙卫华认为，市场分流和客户分流使成交的难度加大。

    国家统计局日前公布的《2016年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》中显示，2016年4月，70个城市中有65个城市房价上涨。太原与三亚、唐山等城市排名靠后，涨幅为-0.1%。

    牛佩华分析，今年下半年或明年，即便是万科、恒大等第一梯队的地产项目也会感到很吃力，因为根本的需求基础都在减弱，真正实际支撑的东西减少，价格就会变得虚弱。“太原房价一定会往下走，未来也许只有三五年繁荣时间，而三五年之后也许就会恶化。”

    “太原楼市的刚需盘竞争非常激烈，在库存量巨大的压力下，开发商会以价换量，降低价格，快速出货。这个阶段的价格战也会异常激烈。”融创中国山西公司新庄项目营销总监赵强认为，事实上，太原的一线开发商早已窥到危机，大家将在改善性住房领域，开发太原地产业界真正的品质楼盘，以满足部分人群对居住品质的要求。“下半年，多家开发商都将比拼品质盘，一些楼盘的价格将会破万，有些还会涨到1.2万元/平方米。”

    孙卫华认为，随着太原楼市格局的变化，不排除部分开发商因资金链紧张也会“壮士断腕”，以换取现金流，尤以不受市场关注的产品以价换量。因此，今年下半年，很多开发商为了跑量，不排除他们会抢夺先机，拿出一个合理的价格。而这对于老百姓而言，则是一个淘房子的绝佳机会。

    本报首席记者 郝薇