假离婚购房的经济利益和法律风险

05.09.2016  18:04

最近,各地陆续出台了新一轮房地产调控限购措施,由此,引发了离婚潮。

假离婚当然是为了省钱。根据现在的调控政策,如果是首套房,首付是30%;如果是二套房,首付要提高到60%-70%,门槛大大提高。通过假离婚,可以减少首付,降低门槛,原来买不起的,现在买得起了。购入新房,可以增加家庭理财杠杆,获得房地产增值收益,当然,这是基于房地产增值的情况。除了首付,利息优惠也是一个很重要的原因,一般城市能节约10万- 20万元的利息,京沪更高,能节约50万元的利息。

有很多人认为,这种为了钱而去离婚,是对婚姻的不尊重。

本来,土地价格上涨,房地产价格上涨,可以通过房地产税来调整,但是,由于土地制度存在的问题,房地产税还缺乏合理性。于是,转而头痛医头,转向行政限购。相关部门还进而跟进了两年离婚才能买房,甚至每天限额离婚的荒谬办法。实际上,这一系列政策都没有法律依据。另一方面,婚姻当然是神圣的,但这种神圣是两个人心灵的契约,民政局的结婚证不过是最世俗的形式,代表国家的认可,从而划定经济、法律权利的凭证。

所以,假离婚,从这个角度来看,是为了家庭的利益而放弃国家的认可。谈不上对感情、对婚姻的不尊重,从国家与公民的角度,最多不过是以非对非。谈不上多大的错。

不过,谈不上多大的错,不等于没有风险。

离婚手续有很强的仪式性,多多少少会给人一种自由感。这种感觉很可能会在和异性交往的过程中或真或假,多多少少地显示出来。也就是说,婚姻失掉了一层心理上的防线。另一方面,假离婚,是为了把家庭名下的房产转移给夫妻中的一方,使另一个人能有资格购房。当一方突然独占巨额财产,诱惑之下,有可能把假戏真做,独吞财产。

对冲这种诱惑的是,双方共同的孩子、亲朋好友、人际关系,以及最重要的——— 夫妻感情。如果这些因素无法让双方安心,那么,假离婚的夫妻就会通过各种纸面协议的方式来约束对方。

这类协议一般有两类,第一种是双方达成协议,假离婚后一定会复婚。然而,这种协议是无效的。离婚之后,双方都是单身,有婚姻自由,婚姻法不承认任何必须结婚的协议的有效性。

另一个协议的方式是通过财产来制约对方。即获得房产的一方,给另一方签下等同于房产价值的,或夫妻双方认可的数额的欠条。这种协议,基本上能避免掉财产上的风险,但是,仍然避免不了对婚姻的冲击。

婚姻本来就是一种仪式,两人假离婚之前,签下各种欠条,也是一种仪式。虽然现代婚姻中越来越讲究男女平等,以及经济上的独立,但这种仪式所透露的不信任与赤裸裸的防范,剥掉了婚姻中温情脉脉的面纱,仍会对两人的感情造成巨大的冲击。这种冲击很难弥合,与之相比,婚前财产公证不过是小儿科。毕竟,婚后多年仍要依靠手续去约束对方,令人心寒,即便后来复婚了,情感上的信任与依赖却被损害了。

所以,很多人为了避免这种假离婚的风险,采取了假离婚证的方式。现在为了让购房者能掏得起首付,节约下利息,很多中介、置业顾问也主动提出这样建议,甚至介绍相关服务。但是,必须指出的是,这种方式也不是没有风险的。

虽然现在无法全国联网查询婚姻情况,客户婚姻登记等家庭信息不在银行审核范围之内,房产交易中心也无法审核。一般来说,也没有机构会去主动查证,但是,一旦有人查、有人管或者熟人举报,得罪了中介,中介举报,代价就会非常大。

首先,伪造、变造结婚证是严重违法行为,构成犯罪的,将按照伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪追究刑事责任。根据刑法第二百八十条,会被处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利;情节严重的,处三年以上十年以下有期徒刑。其次,如果购房者用假的证件骗取了银行的信任,导致银行错误地做出放贷决定,购房者则涉嫌骗取贷款行为,有可能涉嫌刑责;最后,即便不涉及刑责,银行、公积金收回贷款也是必然的,购房者则需要找到同等现金来支付房款,立刻面临巨大的经济压力。

所以,真正能够无风险应对限购的,只有那些不用纸面契约,相信“假离婚”一定不会变为“真离婚”的夫妻。从这个意义上讲,这是对优质婚姻的奖励。