房企加速推盘战"金九" 资金链偏紧融资需求加大

  由于房企为抢占“金九”加大推盘，多数城市库存依旧上行，去化压力不减

  虽然房企在8月份的销售额普遍出现回暖，但整体楼市仍处于谷底，各家房企的资金链也是持续偏紧，其融资需求也开始加大。不过目前信贷政策并不明朗，房企融资环境仍为得到根本改善。

  中指院的报告显示，8月份贷款担保仍为房企融资的主要途径，品牌房企通过贷款担保融资为6笔，合计融资金额约312.3亿元。8月份其重点监测房企共发生融资23笔，累计融资金额788.71亿元，融资金额较7月份增加近一倍，其中单笔融资不少于30亿元的仅4笔，融资单笔最高为300亿元。8月19日，交通银行向绿地集团提供300亿元综合授信额度，以“总对总”的模式，对绿地集团旗下海外项目拓展、地铁投资、旧城改造及金融投资等产业给予全面支持；此外，泰禾集团、深圳控股和华夏幸福也有单笔不少于30亿元的融资。

  房企进入推盘高峰期

  CREIS中指数据显示，2014年8月份主要城市成交量环比持续上升，监测的主要城市累计成交面积环比上涨1.5%，同比下降13.25%。宁波和杭州本月政策因素影响最大，上涨幅度均超过60%，其中宁波上涨64.92%，杭州上涨62.42%。

  业内人士预计，各地纷纷出台限贷调整、金融支持措施，再加上房企低价加推、降价促销策略频出，楼市成交量或将在四季度进一步回升。

  房企方面，由于各大龙头房企普遍在8月小幅加大了供货量，8月份重点监测的10家品牌房企销售金额环比普遍有不同程度的回升；销售面积方面10家房企半数以上环比回升。其中，绿城销售额环比增长幅度近6成，达到56.52%，销售面积在10家房企中上升幅度亦最大，达到59.09%；金地紧随其后，销售额上升幅度也超过50%，高达50.57%，销售面积则增长55.87%。不过，从全年来看房企业绩依旧承压。而从9月份开始，万科、保利等重点房企觊觎“金九银十”，或将全面进入推盘高峰期。

  拿地方面，为迎接“金九银十”，大部分房企选择继续暂缓拿地、加快推盘节奏。而由于房企拿地意愿低迷，交易市场仍显疲软，各地土地频现流拍。另外，重点企业拿地重心仍放在一、二线城市。因碧桂园8月份集中拿地206万平方米，10家品牌房企8月份累计新增土地面积434.8万平方米，较7月份增加一倍，但拿地资金仅为70.6亿元，环比7月份下降20.53%。

  此外，截至2014年8月末，中指监测的主要城市库存量环比7月份增长1.5%，仍处于2014年以来最高水平，上海、广州、苏州等地库存均维持在2010年以来高位。重点监测的城市中仅合肥、宁波和杭州存量环比下降，下降幅度均超过4%，其余城市均上升。其中，一线城市库存量环比全部上升，广州上升幅度达到5.33%。二线城市中南京库存上涨幅度达到6.04%，温州、南充也超过3%。尽管8月份成交环比上升，但由于房企为抢占“金九”加大推盘，多数城市库存依旧上行，去化压力不减。

  第二轮救市信贷开路

  而在房企加快推盘节奏的同时，各地方政府也开始了第二轮救市行动。9月15日，湖北省住建厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，包括6大条款、20项细则，提出实现“高端开放、中端支持、低端保障”，促进全省房地产市场平稳健康发展。

  《意见》指出，武汉市要根据市场变化适时调整放开住房限购等政策；并支持合理住房消费，规定居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；此外，《意见》规定，在湖北省范围内异地购房的家庭，可使用缴存地住房公积金办理贷款。

  据悉，目前，商业银行贷款利率普遍上浮5%，居民商业贷款成本较高。《意见》中提出下调首套房贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。中长期贷款利率为6.55%，若按照0.7倍计算，仅为4.585%，接近公积金贷款利率。同时，针对部分贷款审批慢的问题，《意见》也指出各银行要配足个人住房贷款额度，加快受理、审批和发放，原则上要在协议签订之日起一个月内予以放款。此外，对于“组合贷”的商业贷款部分，予以基准利率下浮优惠。

  而在湖北方面全面救市的背后，则是当地经济下行、市场低迷、投资放缓、库存增长的困境。

  资料显示，2014年前7个月，湖北商品房销售2540.2万平方米，同比增长9.4%，较上半年下降2.3%；住宅销售2297.48万平方米，同比增长8.6%，较上半年下降2%。与此同时湖北土地市场也急剧降温，1月份-8月份湖北住宅土地成交规划建筑面积3708.16万平方米，较上年同期下降4.8%，同期收入出让金414.78亿元，同比大幅下降14.3%。在土地成交不景气的同时，住宅推出量仍在扩大，前8个月共推出住宅用地4942.29，同比上涨22%。土地市场出现明显的供过于求现象。

  而除湖北外，此前已有四川、福建和湖南出台省级救市文件，杭州、西安、无锡等城市也再度松绑限购至全面取消，楼市掀起第二轮救市潮。从内容来看，第二轮救市涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、放松公积金贷款、财政补贴等内容，与此前的39个城市放松限购相比，救市力度更大。由此可见，在以松绑限购为主的第一轮救市中，对于市场的影响有限，支持自住房信贷需求为此轮放松的主要方式。