高库存倒逼房企换挡 但现在买房合适吗？

  从毛大庆的“内部发言稿”到郁亮的“楼市进入下半场”，再到任志强“2014年不买房就需再等30年”的论断，今年以来，关于市场走向的讨论不绝于耳。与此同时，在过去的6个月中，持续下滑的成交数据也不断刺激着购房者的敏感神经。接下来的楼市会怎么走？房价是否还会继续下行？下行的空间还有多大？现在是不是买房的最佳时机？针对这一系列购房者关心的问题，小编整理了一些观点，供读者参考。

  现状

  高库存倒逼房企换挡

  供应过剩已成为整个房地产行业最严峻的问题，或许提升房企的大数据能力将有助于改善这种状态。

  万科总裁郁亮在评论网传毛大庆的讲话时提出一个观点：从经济转型和不动产精细化的角度来看，未来的客户，无论是住宅客户，还是消费地产、产业地产客户，需求和以前都会有很大的区别，原有存量的不动产难以满足他们的需求。

  深度挖掘客户的需求信息，根据需求确定拿地、设计、营造、定价的方案，最大程度确保利润率和投资安全，已经成为地产熊市中房企最为稀缺的能力，用一个时髦的名词来讲，就是“地产大数据”。

  对投资者来说，在楼市供应过剩的大环境下，大数据能力可能成为评判一家企业发行股票、信托、企业债、私募等投资产品风险大小的核心指标之一。谁拥有这样的能力，谁就将成为地产股的明星。“希望借助大数据，在拿地前锁定客户的需求，加快销售节奏，实现销售目标。”几个月前，一家龙头房企的负责人曾誓言要在今年发展出一套大数据的应用系统，更为迅速地赶超前面的竞争对手。

  然而，日前一些负责人坦言，他们正为高库存焦头烂额，并没有足够的精力去发展上述系统，其感慨：如果在市场调整期到来之前就做好大数据的研究和应用，也许整个行业眼下不会如此“头疼”。

  记者调查发现，大数据能力正成为影响开发商盈利能力和偿债能力的新关键点。那些拥有大数据能力的开发商未来可能躲过地产熊市的浩劫，以相对好的盈利指标提供给投资者更好的回报。

  那些没有建立类似信息系统的企业，表现更为糟糕。明源房地产研究院案例显示，沿海某房企近来对可售资源进行大盘点后发现：部分城市的销售计划和生产计划基本脱节，根据项目的关键节点完成情况，部分项目根本无货可卖，更遑论完成销售目标；部分城市项目多年来的总积压货值居然超过60多万平方米，其中库存超过3年的存货高达19%，高端住宅如独立别墅等占比高达70%。按其近三年的平均净资产收益率来看，损失的利润超过10亿元。

  缺乏大数据能力，不仅降低了企业资金利用的效益，而且大大增加了其偿债压力。值得注意的是，很多开发商并没有意识到大数据的重要性。

  一家大型房企的投资部投资经理承认，部分区域的地块确实存在亏钱风险，但他认为，从公司整体层面，可以用盈利的项目去弥补其他项目的亏损。

  中国银行证券研究部执行总经理赵强也认为，目前房地产行业的数据研究能力严重不力，导致了开发商在那些已经出现库存积压的城市继续大量拿地，并最终给整个企业的经营带来极大风险。

  35城市库存创5年新高

  在楼市尚未出现大跌之前，多个城市的救市传闻却纷至沓来。中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市已有6个。

  今年前4个月的销售不畅，让楼市压力陡然严峻起来。虽然2013年量价齐升，但供应量也是前所未有的庞大。去年卖出的土地，如今正在变成打湿的棉被，压在开发商身上。

  同吃一碗饭，地方政府可谓感同身受。易居研究员严跃进认为，库存压力下，部分地方政府的救市心态蠢蠢欲动。此前少数城市小幅度地限购松绑，没有招致中央的打压，这给其他高库存城市增加了救市的动力。

  上海易居房地产研究院数据显示，截至4月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下2010年以来近5年的历史新高。4月份购房者观望情绪浓重，房企跑量的希望落空。

  值得注意的是，35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。

  库存增长，并非仅限于业内理解的三四线城市，还包括一些一二线城市。数据显示，截至4月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3032万平方米、18063万平方米和3796万平方米，环比分别增长4.6%、2.4%和2.4%，同比分别增长12.4%、19.2%和27.6%。

  一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。这主要是因为，相比二三线城市，一线城市房企的推盘节奏更快，但这些城市的购房者观望情绪正在迅速蔓延，致使成交清淡。

  中原地产监控称，从历史数据来看，目前房企开盘项目数量以及销售情况仍处于较低水平，上周的推售套数、认购套数分别较2013年周均水平回落19%和38%，认购率亦比2013年周均水平低13个百分点。

  分城市来看，除无锡上周无开盘，惠州、南京、苏州、武汉、广州、福州、宁波的开盘认购率均超过50%，属于销售情况相对较好的城市；有13个城市的认购率不足50%，海口、中山、常州和重庆的认购率甚至低于25%。

  中原地产分析师张大伟分析认为，在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。

  21世纪不动产集团市场总监桑豫峰表示，现在还看不到全面放松调控的迹象。今年以来，真正对房地产市场产生实质影响的，就是持续偏紧的房地产信贷政策。如果房地产信贷不松，地方政府的微调效果将极为有限。

  趋势

  楼市进入周期性调整

  5月18日，国家统计局发布4月70个大中城市房价数据显示，70个大中城市房价上涨幅度进一步趋缓。其中，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。

  业内人士认为，4月本是需求恢复期，70个大中城市房价下调却出现大幅度升级。这意味着楼市开始明确周期性调整，下行趋势愈加明显。

  对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。房价环比上涨的城市个数减少，持平和下降的城市个数增加。

  CRIC研究员杨科伟分析认为，这些城市基本都是库存压力较大的城市，新出台的政策力度也相对温和，基本是在户籍改革或新型城镇化大框架下运作，未突破限购本身。他同时认为，在地方收入预期锐减的压力下，未来地方在总体“分类调控”大框架下，自主出台“托市”甚至“救市”政策的进程可能进一步加快。

  杨科伟表示，从这些数据来看，当前房地产行业情势很不乐观，压力较大。与此同时，房地产市场需求收缩、成交低迷的趋势短期内无法扭转，可预见后期相关税收收入必将下行。

  对此，中原地产张大伟认为，现阶段趋势明确，楼市开始周期性调整。“本次市场调整相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次楼市是因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整”。

  ■小建议

  刚需族

  如果是刚需一族，等着房子结婚或者家里人口增加急需换房，则房产作为生活的必需品，现阶段没有必要观望等待，反而应该趁此机会积极寻找合适房源，按部就班执行既定置业计划。历史经验表明，在楼市处于相对冷清时期买房，反而能够购买到称心如意的房子，因此在此阶段，心态相对平和，受外界干扰较少，也就能够做出更加理性的决策。

  投资族

  可以肯定的是，自住房不应该是投资一族的考虑范围，增值有限。信贷收紧后，养房成本增高，所以投资者买房入市还需谨慎。从商业角度来说，剔除房产本身增值带来的投资溢价，仅从租售比的角度出发，现在普通房产的租金回报率在3%左右，效益较低，不如适当放缓投资的步伐。