马光远：限购政策已失去原有意义

  “取消限购”能救房地产吗？

  呼和浩特市成为今年以来第一个公开发文取消住房限购政策的城市。其在6月20日发布的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知中称，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案制度，居民购房不再要求提供住房套数查询证明，不再对购房人的房屋套数进行查询。然而，这份引发市场广泛关注的文件在6月25日被以“两个字打印错误”为由撤回。考虑到之前沈阳等城出现的偷偷摸摸放松限购政策而又匆匆叫停的“一日游”闹剧，很显然，呼号浩特撤回文件的原因绝非“两个字打印错误”那么简单。

  事实上，在呼号浩特之前，已经有包括天津、沈阳、南宁、广州等10多个城市尝试放松限购，和呼和浩特不同，这些城市的共同做法是没有公开发文，而是内部传达，只做不说。一些城市频频的尝试突破限购的限制，最根本的原因是时下房地产市场陷入了库存高企，销量下滑，价格下跌的转折点。全国房地产市场在2013年创下8.14万亿元的销售记录后，前5个月中国商品房销量暴跌，一线房企前5月普遍只完成全年销售任务的30%左右；而前5个月，全国待售面积超过了5.3亿平，一些城市屡屡爆出天量库存的新闻，无论是前期降价的杭州，还是悄然松动限购的沈阳，去库存周期都超过了惊人的30个月。国家统计局发布的5月份70个大中城市价格数据让整个市场的情况从暧昧走向明朗：新房价格环比上涨的城市个数从4月份的44个一下跌至5月的15个，而价格环比下降的城市个数从4月份的8个剧增到35个。二手房5月份价格环比上涨的城市数从4月份的35个剧减到19个，环比价格下降的城市从22个剧增到35个。以这次发文取消限购的呼和浩特为例，作为一个常住人口只有200万的城市，其在2014年初其库存达到1760万平，高居全国首位，而价格官方统计已经连续三个月停涨。

  很显然，地方通过各种方式尝试突破限购，目的不外乎刺激房市，让房地产重归繁荣。但是，面对房地产市场供应过剩、房价高企、流动性偏紧、实体经济低迷等情况，以为放松限购房地产可以重回昔日的辉煌无疑痴人说梦。对于这一轮调整，笔者多次特别提醒所有人真诚面对四个基本事实：一、这次价格调整和任何调控政策无关，而是市场的自发反应；二、流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因，但流动性紧张的状况短期不会改变；三、中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化，总体供应短缺的历史已经终结，除个别城市外，大部分城市面临的问题已经不是短缺，而是过剩；四、在经历4万亿的狂欢盛宴之后，中国楼市已经接近珠穆朗玛峰的峰顶，期待救市回到以前的狂欢几乎是做梦。也就是说，无论是目前的房价，市场的流动性，还是供求的基本面，都不支持房价继续单边上涨。特别是在去库存压力特别大的情况下，放松限购消化库存的作用有限，而在房价预期已经逆转的情况下，投资性需求接近底部。面对市场的调整，不切实际的期待政府再次放水救市，让市场再回到以前单边上涨的状态。很显然，这是一种很傻很天真的想法，这种想法的流行，恰恰说明中国房地产市场的青涩和不成熟。事实上，在目前情况下，无论是放松限购，还是降准，都无法逆转房地产价格调整的趋势。

  对于中国房地产市场而言，开发商和地方政府都应该对市场的判断更加清醒，更加理性。事实上，就限购政策而言，之前除了“北上广深”一线城市严格执行之外，绝大多数的城市在执行上本来就有很大的灵活性，放松与否对整个市场的影响并不大。面对库存和流动性紧张的压力，最好的选择是顺应市场，通过价格调整，在价格合理的情况下，让居住需求者入市。价格的调整对于任何一个行业而言，都是行业健康发展的常态，中国的房地产业不例外。无论是对中国房地产，还是对中国宏观经济而言，房价的调整，房地产回归理性长远而言都有益。住房严重过剩的城市，也应该明白，靠房地产支撑经济的好日子基本已经结束。

  当然，就限购政策本身而言，除北上广深等一线城市，绝大多数城市住房供应短缺的历史不再，限购政策失去了原来的意义。在这种情况下，笔者认为很多城市完全可以光明正大的明确取消限购，让市场真正发挥作用。无需偷偷摸摸，更无需叫停。“一日游”的滑稽闹剧对政府的公信力，还是对房地产市场的健康，都是一种莫大的伤害。文：马光远