新版建筑面积计算规范正式实施 杜绝“赠”面积

  “买房即送飘窗、送露台”“买房送地下室”“阳台面积按照一半计算”……以往，这些买房送面积的促销方式，一直是开发商们惯用的推销手段。但随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于今年7月1日的正式实施，此举或将成为历史。

  新版《规范》的实施，将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，今后开发商“偷”面积送业主的营销方式也将难以进行下去了。

  大量“免费”内容被修订

  新《规范》主要修订的技术内容包括：增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求；修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；修订了阳台的面积计算规定；增加了门廊的面积计算规定；增加了有顶盖的采光井的面积计算规定等。

  业内人士分析，此次新《规范》中值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版《规范》中不算面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。另外，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。在地下室方面，新规明确，地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

  已审批及在售楼盘不受影响

  以往，大多数开发商通常都不会将赠送的面积纳入商品房买卖合同中，因此赠送的面积出现问题也很难受到法律保护，而随着新《规范》的出台，消费者如遭遇赠送面积缩水，一定程度上就有了相应的维权依据。同时，为了设计出赠送空间面积，开发商的开发工程造价并不会减少，且赠送的面积往往会影响楼盘的容积率，造成容积率比实际偏高，实际居住体验的舒适度也会降低。

  业内人士分析，新《规范》的出台，对以往“赠送”的面积空间给出了新的定义和计算规范，更具体、更细化、更严格。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。而对于开发商来说，这次新《规范》的实施，除了不能再利用传统的赠送飘窗外，赠送地下室、结构连板、挑空阳台、入户花园等营销手段，在今后的销售中也受到了更严格的限制，“赠送面积”这张营销牌将变得越来越难打。

  十二院城相关负责人赵先生表示，随着新规范的出台，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，但已审批及在售项目不受影响，因此短期内对市场影响有限。不过，以往“赠送”面积的设计多出现在中小户型，未来开发商对小户型的开发设计难度会有所增加。

  “免费面积”不是越多越好

  “赠送面积变少了，以后买新房就会吃亏吗？”记者在采访中有不少购房者提出此类疑问。专家指出，赠送面积并不是越多越好，这类设计有一定程度的弊端。购房者要以自己的真实需求为准，不能一味追求过多的使用空间，应该遵循“合理够用”的标准。那些“赠送面积”较多的户型，首先是单价较高，其次是装修成本也高，甚至会对居住的舒适、隐私和安全造成一定的影响。

  某开发商梁先生表示，配备大进深露台的大户型，很有可能造成房间日照不足，降低居住舒适性；还有一些奇偶层露台错开的户型，还会造成隐私性减弱的问题；还有跃层户型挑高部分的装修，必须请有专业资质的单位进行装修设计，因为这里面要考虑到承重的问题，装修不当很有可能埋下安全隐患。

  上述人士表示，赠送的面积“看上去很美，但其实羊毛出在羊身上”。例如90平方米的高层户型，由于公摊的原因很难做到三居室，开发商只好“偷”面积提高自身产品的卖点。这样一来，成本增加了，价格自然也会提高。其实买房子关键还是要考虑房子整体的性价比，如果赠送面积少了，但总价降低了，也是很实惠的高性价比房。

  赠送的露台、飘窗“偷”来了面积，实际上是开发商扩张了容积率，这就意味着公共空间要往出让一定的面积。“多数赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，在实际居住中，业主会明显感觉到居住密度高，居住舒适度也会下降。”业内人士指出，绝大多数开发商不会将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同，以补充协议形式出现在合同附件中的也很少，赠送面积基本上不受法律保护，一旦赠送面积缩水或出现纠纷问题，维权时也存在一定的法律障碍。