降准之后 房地产市场能否触底反弹？

资料图片

    2014年以来，房地产政策陆续松绑。从各地松绑限购到央行限贷调整及降息，从各地纷纷发布购房补贴到“两会”前后开始鼓励自住及改善需求的政策……2015年，各地的公积金最低首付调整、国土部与住建部楼市新政落地、二套房款首付可低至四成、购买两年以上普通住房销售免征营业税……都让市场感受到楼市即将回暖的气息。

　　4月20日，央行再度降准，这一新政为太原的房地产市场注入一剂强心针。2015年，太原房地产市场将如何演绎？

　　限购政策松绑、央行放松限贷、住房公积金门槛降低、“两会”释放鼓励自主及改善需求政策……2014年至今，房地产政策宽松通道已经打开，一系列刺激楼市的新政接二连三被重磅推出。

　　今年以来，宏观经济下行压力加大。统计数据显示，房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。

　　4月20日，央行降准政策再度来袭，又一轮刺激政策将给深度调整期的房地产市场带来哪些利好？经历了持续低迷后，今年的房地产市场是否将进入止跌回暖的通道？

　 　政策效应将逐步显现

　　“在楼市深度调整的当下，今年的房地产政策继续宽松的可能性依然较大。”山西省房地产业协会会长于世玮认为，从近期出台的一系列政策释放出的信号来看，总体趋势依然是继续淡化或退出行政性的调控手段，转向寻求更加平衡的供求关系的市场化调控手段。

　　近期，万众瞩目的央行再度降准政策，又为利好不断的房地产市场注入一剂强心针。省城多家银行透露，执行要从各地实际情况出发，看各家银行的具体政策。

　　据中国人民银行太原分行数据统计：此次存款准备金率下调，是国家根据宏观经济发展做出的重要决策，不仅全面降准力度较大，而且体现结构化特点，定向降准特征明显。经初步测算，此次下调将有效增加我省银行机构可贷资金300亿元。

　　300亿元资金中会有多大的量注入房地产市场？克尔瑞（中国）信息技术有限公司太原机构总经理助理牛佩华分析，降准政策究竟对市场能产生多大影响，还有待于观察。总体而言，降准对于刺激改善性住房需求释放，会有所改善。现在，房地产开发企业限购压力大，市场也不景气，资金回笼速度慢，急需扩大融资手段，来缓解资金链紧张的问题。

　　据了解，目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是好消息，这意味着从银行贷款的利率和融资成本都会有所降低。

对此，山西宝洁地产销售总监张军认为，之所以前几轮政策未在太原达到预期的效果，是因为太原市房地产市场的供需关系发生了变化。而此次降准后，对于房地产行业的社会资金放量会增加，各家房企的拿地资金宽松，不仅对土地市场会有所促进，对投资者而言也是利好。

去库存压力依旧存在

尽管，政府刺激楼市的政策一波接一波，但对太原房地产市场而言，靠央行降准来改变房屋过剩的局面，似乎有些力不从心。

据克尔瑞（中国）信息技术有限公司太原机构统计：以3月为例，商品房成交情况较去年同期下跌75.44%，商品住宅成交均价为9644元/平方米，同比上涨24.26%。值得注意的是，商品房销售面积同比下降22%，商品房库存面积比上月大幅增加，业内人士透露，消化周期至少需要两年。

对此，房地产业内人士分析，目前投资投机性需求已基本退出，而自主和改善性需求仍在观望等待，市场需求减少，导致商品房销售困难；且目前在售的项目多是前几年开工，大户型比例偏高，与当前低总价、小户型的自主性市场需求不匹配，导致大户型住宅类商品房过剩、滞销。

最不可忽视的大背景是，全国经济增速放缓，我省经济下行压力持续加大，特别是煤炭供大于求、价格低位徘徊的状况难以改善，部分居民收入下降或不稳定，给房地产市场带来一定的影响。

本土地产商的观点也印证了这一事实。“太原房地产市场基本是供大于求的现状。由于前几年市场放量过大，而人口增长速度远远赶不上市场放量的速度，消费能力和去化速度压力增大。从去年下半年到今年为止，粥多僧少的状态让太原市场吃不完，也难以消化。”张军认为，毕竟太原是一个外来人口增长较慢的城市，始终没有新鲜血液和新增加的消费群体注入市场，没有对房地产市场持续供应进行一个持续消化。

而也有消息传出：今年我省将继续加大推进棚户区改造，以期以棚户区改造带动房地产开发投资。同时政府还将按照住建部的要求研究制定打通存量商品房和保障房通道的政策措施，全面开展购买商品房作为保障房工作，指导各市从市场中购买或长期租赁公租房作为房源，以满足保障对象需求；并鼓励房地产企业利用已建成的存量商品房发展养老地产、医疗等跨界房地产，切实消化现有库存。

房企转型刻不容缓

4月24日，在距获取太原南站两幅核心地块仅仅36天后，万科集团再次斥资16.61亿元，拿下南站片区两幅优质地块。加上在太原科技大学的地块，今年，万科已在太原拿下5幅地块。

事实上，房地产政策的放松也促进了开发商拿地的积极性和信心。业内人士透露，万科、保利、富力和恒大等知名外埠地产商积极拿地的布局，证明上市企业在太原取得不错的预期目标收益之外，也印证了房地产市场的发展将走向大鱼吃小鱼、兼并重组的境地，小地产商将越做越困难，而除了自身产品的原因，供应量和市场包容的竞争力会越来越小。

山西房地产业协会会长于世玮认为，房地产行业深度调整的目标就是强企恒强，小企业将逐步退出市场。今后，房地产企业会向现代服务业转型，比如：发展老年地产，或者文化旅游地产、公园地产、度假地产、园区地产、体育地产、教育地产等等。

在省城太原，一些本土地产商早已嗅出转型的味道，纷纷谋求转型之路，以期增强抵御内忧外患的能力。据了解，一位本土地产商正在结合社区服务和医疗，全力打造老年地产项目；还有地产商正在做度假地产……而作为太原文化地产项目代表，位于北中环的楼盘“龙湾写意”是山西宝洁地产的重点项目。张军透露，尽管本土企业无法与万科、保利等上市企业抗衡，但本土企业立足于把产品做好做精，也会取得自己的生存空间。(记者 郝薇)