太原：中介门店两个月才卖一套房 二手房暗淡过马年

    限购令、限贷政策纷纷松绑，房地产市场利好政策频频，近段时间，社会各界预判新房市场将逐渐复苏。而继新房市场被“拯救”之后，坊间又有了关于二手房市场的利好传闻，称“未满5年征收交易营业税的政策将有所调整”。

　　传闻能否成真？在当前新房价格企稳、部分房源调低降价预期的大背景下，二手房房价有什么样的变化？对于买房者关心的这些问题，记者进行了走访——

　　 中介门店两个月才卖一套房

　　“我们经常去新楼盘搞市场调研，发现今年以来二手房市场与新房市场面临的境况截然不同。”龙城居业和平北路门店的经理郎哲告诉记者：“今年以来，新楼盘月成交量从几十套至几百套的都有，比去年情况好很多。而一家二手房中介一个月能卖两套房就已经是非常好的业绩了，还有相当一部分中介一个月也成交不了一套房。比如我这个门店，处在河西居民居住密集区，这两个月来才成交了一套房。而据我了解，这样的房产中介不在少数。”

　　尽管限购、限贷政策相继放开，太原市二手房中介的日子却越来越难熬。“8月份限购取消、限贷取消后，没想到二手房成交量反而继续下滑。”另一位房产中介人士告诉记者，“现在，只能靠租赁业务来维持运营成本。经纪人最多挣个底薪，有业绩提成的是少之又少。”

　　今年整个楼市的“金九银十”效应也没有显现，二手房市场不温不火。郎哲已经从事二手房中介业务近十年，他告诉记者：“今年以来，太原二手房签约量一直维持着低位运行，月均签约量只有六七百套左右，与去年的一千余套相去甚远。尤其是今年前10个月，二手房成交量是2011年以来最低的，甚至二手房房主也开始低价抛售。”“今年市场不容乐观，其原因主要有三。首先是政策导向原因，去年3月二手房出了新税收政策‘交易个税按差价20%征收’以后，太原市集中交易了一批二手房，根据官方统计数据，仅仅那一个月太原二手房交易就达到2000套，单日最高交易量更是达到近200套。这集中消化了一批需求，所以今年成交量少是一定的。”从事二手房市场经营活动8年的侯旭日表示：“另一个原因则是经济大环境的影响，现在各行各业都较为低迷，这就打击了一部分有购买力的需求。还有一个原因是二手房信贷门槛较严，贷款利率为基准利率或上浮10%，而新房贷款利率则是基准利率或有折扣，且不论几套房只要还清之前的贷款首付都按3成执行，新房市场挤掉了很大一部分二手房市场的客户。”

　　 部分房源价格下探

　　如果说太原新房市场供过于求，那么二手房市场也不例外，很多二手房有价无市。侯旭日告诉记者：“以前房源一出来，有可能一天就能卖掉，顶多一两周时间，现在经常会拖到一个月才能卖掉，有的房源甚至会放三个月。”

　　记者在太原市万柏林区玉河街附近看到，一家大型连锁房产中介比较冷清，二手房信息贴在门前，工作人员在房产网上“扒房源”，四处联系客户。而离其不远处的一家个体房产中介门口，老板娘正在洗衣服。还有的房产中介已经早早关门下班。“原来的时候房价四五千元一平方米，升值空间大，但是现在省城房价都到六七千元一平方米了，增值空间小，买房成本加大，所以投资性需求减弱，只剩下刚性需求，而目前刚性需求也难以释放。”郎哲说。

　　这些无疑会影响到一向坚挺的二手房价格。侯旭日表示，“就以太原市兴华街上的二手房为例，年初时二手房均价在7000元/平方米左右，而现在临近年底房价下探到6500元/平方米-6800元/平方米，一套挂牌价72万元的房子，最终成交价是68万元。小店区一直是二手房较为活跃的区域，今年也出现跌价的情况。前一段时间一套挂出价为135万元的次新房，开始房东都不愿意议价，125万元都不卖。最终僵持了一段时间后，以120万元的价格成交。”

　　类似情况在太原很普遍。由于附近部分刚需楼盘涨价乏力的影响，周边二手住宅价格也出现小幅回落，二手房平均挂牌价在6500元/平方米左右。而100平方米以上、总价60万元到80万元的偏中大户型的房子降价幅度更大。

　　不少经纪人觉得，除了学区房外，太原二手房房价都有下降趋势，议价空间大，房东不再像以前一样强势。附近正在挂牌的二手房业主感受到压力后，纷纷下调挂牌价，或者表面上不降，但实际上有讲价的空间了。不少业主愿意降价，房产中介生存更艰难。

　　 二手房交易税费暂无调整

　　近日，网上盛传下月起将调整二手房交易营业税——“现在二手房执行的税费标准是：如果大红本满5年的普通住房交易免征营业税，调整后，购房满2年即可免征。”对此传闻，税务部门和房产中介人士表示：“近期调整的可能性不大，传言暂无根据。”

　　太原房地产交易大厅内税务窗口工作人员表示：“目前二手房交易免征营业税的年限和标准均未调整，也没有接到近期将调整的通知。现行的具体政策仍然是：太原二手房交易的营业税为5.56%。个人对外销售购买不足5年的住房，按5.56%全额征税；满5年后，属于普通住宅的对外销售，免征营业税及附加税，时间以房产证上时间为起算标准。”

　　随后，记者走访省城多家房产中介机构，房产经纪人也表示没有接到调整的通知，也没有听说总部有类似传闻。但是，不少二手房经纪人非常希望二手房免征营业税的时限标准降至2年。一位房产经纪人告诉记者：“如果改成满2年免征营业税，将直接降低这部分房源的交易成本。现在除了营业税外，还有1%的个税、1%-4%的契税、2.5%的中介费、各种过户费用需要缴纳。一套100平方米的房子过户的话，需要少则两三万元，多则四五万元的过户费用，而这笔费用在太原都是需要购房者一方承担的，确实比较多。”

　　 明年春节后市场或有好转

　　“今年市场不会有大的变化了，但是到明年春节过后可能会有所好转。”郎哲预测。

　　今年，受信贷持续收紧、自住型商品房和新房市场分流等多重因素影响，购房者观望情绪浓厚。来自省内一家知名房产网站统计的数据显示，今年以来，经常见到有议价空间较大的二手房房源，且成交量也并不乐观。在这样的市场背景下，二手房业主的心态出现了明显的变化，降价入市。由于买方普遍观望，签约量一直维持在低位。业内人士分析，新房市场加大降价空间，二手房交易税费偏高，尽管楼市政策利好频传，一直到今年年底前二手房市场仍难回暖。“此外，开发商迫于回款压力，不断加大新房的降价空间，而太原二手房价格普遍偏高，这导致二手房客户被新房抢走。另外，二手房高高在上的交易税费也成为阻碍市场回暖的主要原因。”郎哲说。“明年市场会变得明朗，因为新房市场价格将维稳，且新房成本会随着各类成本的上涨而又上扬趋势，二手房将在此时有优势，购房者会在新房和二手房之间做理性选择。”郎哲说。

　　搜房网二手房集团总监钟前军表示，“从区域户型分布情况看，小店区的所有房型成交量均居首位，其次是万柏林区、杏花岭区，全部为二居、三居，转筹率较高，对整个区域影响较大。在明年的区域成交方面，小店区成交仍将会最高，其次是杏花岭区、迎泽区、万柏林区、晋源区和尖草坪区。小店区、杏花岭区前几年建设了大批高层小区，将有大量次新房流入市场，预计明年小店区、杏花岭区的二手房活跃度会较高。”