以价换量搏“金九”上市房企净利率承压

  根据上海易居房地产研究院发布的“金九”前半月的成交报告显示，9月1日~15日，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。

  “金九”上半场成色不足，促使加速跑量的房企纷纷选择“以价换量”。近日，“万科重庆项目单价跳水两千”的消息，更是被视为“金九银十”降价大潮开始的信号。

  “目前大型房企的毛利率普遍在30%左右，净利润率维持在17%左右的水平。近些年随着房地产行业发展，土地、人工、建筑建材等成本不断增长，行业规模不断壮大，企业毛利率呈现下降的趋势。”中投顾问高级研究员郑宇洁在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示。

  在大幅降价的背景下，开发商的净利润率有进一步下滑的风险。亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说，前几年开发商降价10%，净利仅损失3%。但现在降10%的价格，带给净利的影响至少是4%~5%。

  完成销售目标的降价/

  虽然降价被认为是无法避免的，但并不一定会形成类似2008年或2011年那样的全国性降价风暴。

  旭辉控股董事长林中说：“从开发商的角度来看，每年都会有个销售目标，像我们今年的销售目标已经完成了百分之六十，后面只剩下百分之四十，我们的销售压力就会比较小。而且，我们有四十几个项目，不会每个项目都要降价，我们一定会采取一个随行就市以及灵活应变、一城一策的销售策略。”

  他更希望在完成销售目标的同时，使公司的利润损失降到最小。他告诉《每日经济新闻》记者，目前很多大中型的地产商降价都不是因为资金压力，核心还是要完成年度目标，完成对资本市场的承诺，还有平衡好自己各项指标的表现。不过，有一些中小型企业可能会碰到资金压力，难以度过行业低潮。

  此前，国家统计局的数据显示，目前开发商的资金还未达到紧张程度，虽然前7月来自房屋销售预收款、订金等资金比去年有一定幅度下降，但这部分资金的空白很快被开发商用银行贷款填补，所以从总体看，开发商的资金充裕度并不比去年同期弱。

  在这样的情况下，开发商的降价幅度和促销力度，显然没有很多人预期的那么多。 据记者观察，目前开发商降价多是小幅让利，类似2008年、2011年那样的七折降价，仅出现在极少数的楼盘。

  有部分开发商甚至希望通过送服务，而不是直接降价来促销。比如世茂就在近期推出了“宅服务”，让部分购房者在未交房前有机会提前住到世茂提供的房屋，提前体验产品和服务。据世茂集团副总裁蔡雪梅介绍，上述服务在常州推出后，带动了当地的楼盘当月销售明显增长。

  不过，要指望以服务替代降价，吸引购房者快速入市购房并不现实。即使蔡雪梅也承认，提高服务附加值，并不像降价那样立竿见影地产生效果。也有业内人士称，世茂在常州销售增长，不可能不降价。

  利润率将进一步收缩/

  如果说几年前大幅降价对企业的影响只是净利率下调2%~3%，那么现在的影响显然要大得多。

  宋延庆和张化东均告诉记者，目前房地产项目如果降价，对利润率的影响可能要减少4%乃至更多。目前，房地产行业的平均毛利率在30%，净利率仅10%左右。如果净利润下降4%或更多，利润率显然就将跌入10%红线以内。

  事实上，很多开发商的利润率已经跌入红线内。兰德咨询提供的数据显示，利润率下滑是房地产行业的大趋势，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，53%的企业净利率已触及10%红线。

  对此，一位房企人士表示，一般来说，20%的毛利率是比较低的，30%则较高，而25%在行业中处于正常水平，按此标准，已经有不少龙头房企触及“红线”。