目的合同部分无效下居间合同效力及居间报酬的判定

浙江省三门县人民法院 杨甜甜

裁判要旨

居间合同是独立的合同，与目的合同之间没有从属性，目的合同部分无效下居间合同是否有效应严格依照合同法第五十二条之规定独立判断。在此情形下居间报酬的确定除了考虑双方约定外，还应考虑双方的过错、实际利益的归属、合同签订的背景以及合同目的是否实现。

案情

2006年，被告浙江三门丰源船舶修造有限公司（以下简称丰源船舶公司）因创办船舶修造企业需要用地，遂请求原告陈伟强提供居间服务，服务范围为征用台州三门湾水产养殖育苗有限公司（以下简称三门湾育苗公司）范围的土地。后经原告居间服务，三门湾育苗公司向丰源船舶公司转让了其名下的住宅用地、工业用地及园地的土地使用权，其中园地部分因属于农用地依法不能转让，至今无法转户。2013年6月3日，丰源船舶公司向原告出具了一份欠条，承诺支付180万元居间报酬，载明截止出具欠条之日其仅支付其中30万元，并承诺如卖出该土地则自愿按月息1%支付利息，同时，身为丰源船舶公司的股东即被告潘定中自愿为上述付款提供连带保证。上述款项经多次催讨两被告一直未付，为此原告诉至法院。

裁判

浙江省三门县人民法院经审理认为：被告丰源船舶公司与三门湾育苗公司之间的土地转让协议中的园地部分属于农用地，在农用地转为建设用地审批手续完成前，其土地使用权依法不能转让，因此该协议中关于园地转让部分无效。而居间合同是居间人与委托人签订的独立合同，合同是否有效应该严格依照合同法第五十二条之规定，因原告与被告丰源船舶公司没有正式的书面居间协议，故无法准确确定协议具体内容，也无法判断协议内容是否存在导致合同无效的情形，出于维护合同稳定、交易安全的考虑，认定本案居间合同有效。对于居间报酬，因欠条中明确载明了居间费用，且该欠条出具的时间是2013年6月3日，是两被告对原告居间行为报酬的事后确认和结算，故对原告主张予以支持，遂判决被告丰源船舶公司按约定支付给原告居间报酬150万元及利息，被告潘定中对上述款项承担连带清偿责任。

宣判后，丰源船舶公司不服一审判决，提起上诉。二审中，因上诉人丰源船舶公司及原审被告潘定中经合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，台州市中级人民法院最终裁定：本案依法按撤回上诉处理，各方当事人均按原判执行。

评析

本案争议的焦点在于居间欲促成的目的合同部分无效情况下居间合同的效力如何认定及报酬的确定。

1.目的合同部分无效下居间合同效力的认定

居间合同是独立的有名合同、诺成性合同，其成立与否并不以促成交易为要件。合同法第五十二条规定了合同无效的五种情况，居间合同是否有效应该严格依照该条规定，只要不违反法律法规禁止性规定，不应轻易否认其效力。

本案居间服务系为促成土地转让合同的签订。目的合同中关于园地转让部分因违反法律强制性规定被认定无效。目的合同与居间合同互相独立，对两者效力的判断自然也是互相独立的。因原告与被告丰源船舶公司没有正式的书面协议，故无法准确确定居间协议的具体内容，也无法判断居间协议内容是否存在导致合同无效的法律情形。如果居间合同有明确约定“三门湾育苗公司所有的园地使用权转让给被告丰源船舶公司”或类似的违反法律强制性规定的陈述或内容，则据此可以认定居间合同无效。然据双方陈述，原告居间工作范围为三门湾育苗公司土地征用工作，内容比较宽泛、不确定，如轻易以目的合同无效来推测认定居间合同无效，不利于维护合同稳定和交易安全，亦有违诚实信用原则。

2.目的合同部分无效下居间报酬的合理确定

合同法对居间合同报酬作了原则性规定，一般情况下，居间人只要按照居间合同全面履行居间义务并促使双方订立合法有效的合同，即有权向委托人或交易双方收取居间报酬。本案中，目的合同因为违反法律禁止性规定而部分无效，出现这种情况按照法律规定委托人本可拒绝或减少支付报酬，但本案的特殊之处在于委托人对目的合同部分无效本身存在一定过错，在土地转让协议签订时，被告公司明知土地转让协议中园地的国有土地使用权是依法不予出让的，但仍与三门湾育苗公司订立了协议，其应对该合同部分无效的后果承担一定责任。同时，虽然园地的过户手续无法办理，但丰源船舶公司一直实际占有、使用并管理该土地，享受了实际的利益，即合同的目的其实已经实现。而且2006年三门等沿海一带正处于船舶制造业蓬勃发展的时期，被告丰源船舶公司当时需要尽快拿到涉讼土地以便投入生产营利，故其当时向原告允诺180万元的居间报酬也在情理之中，而且承诺报酬的欠条出具的时间是2013年6月3日，并非发生在居间服务前，而是事后两被告对原告的居间行为所得报酬进行了确认和结算。据此法院最终认定原告请求的居间报酬合理。（转自2015/12/3人民法院报）