营改增新政5月落地 对太原楼市将有多大影响？

　　二手房的交易营业税将改成增值税，这一新政将于今年5月1日起落地。这一政策的变化在包括太原在内的全国房地产市场上都引起了高度关注。

　　记者近日获悉，在太原二手房市场上，的确有不少交易者产生了较多疑问和担忧，也有部分交易者加快了交易进度。但总体来看，类似“二手房转让按增值额的20%缴交个人所得税”而引发的交易“爆棚”行情暂未出现。

　　近日，记者采访了3位业内人士，业内人士表示，“所有行业税负只减不增是既定政策，市民不必过于担心。”

　　 上海易居房地产研究院副院长杨红旭：

　　 对二手房影响是中性的

　　近日，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。这一政策被很多人误解为：“对所有二手房交易，都要按11%征增值税，那么对于那些购买比较早、增值幅度巨大的房产，以后要被征很多税。”比如10多年前50万买的房子，现在可能涨至500万，那么所征增值税为：450万×11%=约50万元（暂不考虑抵扣部分）。另外，部分不良中介频发信息给客户，说：“5月1日要征重税，赶快交易吧”。

　　其实，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。就二手房交易环节而言，当前营业税满两年免征，那么营改增之后，增值税也极有可能同样执行满两年免征。这一环节的税负，概率不会增加。尤其是对于不满两年且升值较小的房子，税负将会减少。政策对二手房影响是中性的，普通市民完全没必要恐慌性交易。

　　国家营改增的改革方向和本意是减轻税负，由此看来，二手房交易的整体税收是下降的，不会增加。国家的态度是要针对不同行业的情况和特点，分别制定相应的过渡措施，保障所有行业税负只减不增。所以，业界仍然有强烈的观望情绪。

　　房贷和税收的优惠政策，对于购房者都是真金白银的受益。不过，在楼市火爆的城市，税负很容易被转嫁，节省的税，可能因卖方提价，而无法让买方直接受益。但不管如何，国家少收税，必定让交易双方总体受益。

　　至少未来一两年，全国的房地产政策总体宽松的格局不变。其中，作为重要工具的税收政策，也会保持宽松，并有进一步优惠的空间。

　　 太原克而瑞公司项目总经理牛佩华：

　　 遏制二手房房价过快上涨

　　“营改增”以后，免征的可能也会有。因为就目前市场情况来看，首先房地产市场整体不是特别好，国家也在努力推动房地产市场，保持它的稳定性；另一方面，二手房作为去库存很重要的渠道，管理层还是会考虑保持一些优惠的条件，不会突兀取消税收优惠。在一定程度上，政府依然还是会鼓励有需求的买卖双方去交易。

　　由于基征底数变小，一般增值税的税率要高于营业税，对于小户型、总价不高的二手房，“营改增”后整体税负不会有太大变化。但对于升值空间大的学区房和高端二手房征收的税费将会增加。

　　比如，增值税的税率定得比较高，如百分之十几，那么必然会影响一部分房子的交易税收。总价较高的高端房产，还有增值空间比较大的房子，比如学区房、高端小区房源，还有一些前期热点炒作的区域，这些地区的二手房也可能面临比较高的税收。“营改增”还将有利于遏制二手房价格过快上涨、投机等行为。

　　 太原中伦文德律师事务所律师张改云：

　　 缴税额其实是少了

　　拿二手房交易来说，假如出售购买2年内房屋，增值税和营业税都是5%。如果销售额总价是100万元，本来需要交纳营业税5万元；现在按增值税算，100万元是含税价格，应缴纳增值税就是100-100÷（1+5%）=4.76万元，相比营业税少了2400元。

　　其中，还有两项不征税项目。一个是房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金；另一个是在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及不动产转让行为。