何为营改增？对太原二手房市场有哪些影响？

营改增政策细节出台后，恐慌性过户潮开始逐渐减弱。记者 王波摄

    从3月5日国务院总理李克强在政府工作报告中表示全面实施营改增，到3月24日财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，时隔近20天，有关二手房交易营改增政策终于尘埃落定。

　　那么，到底什么是营改增政策呢？在二手房交易中营改增的税率是如何计算的呢？营改增会对太原二手房市场产生哪些影响呢？带着这些问题，连日来，记者走访了相关部门和省城二手房市场，试图对这些问题作出一一解答。

　　 营改增是什么

　　3月5日，国务院总理李克强在作政府工作报告时表示，从5月1日起，全面实施营改增，并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

　　从政府工作报告中我们不难看出，减轻企业负担是2016年经济工作中的重要任务，而营改增只是其中的一项政策。那么，到底什么是营改增政策呢？记者在查询相关资料后对其作出了梳理。

　　2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。自此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。

　　自2012年8月1日起至2012年底，国务院扩大营改增试点至10省市。截至2013年8月1日，营改增范围已推广到全国试行。从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点；从2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。

　　营改增政策的推行，不仅为企业带来减负，而且为产业结构调整、加快服务业发展、打造服务型经济带来质变。因此，从今年5月1日起，营改增政策将在全国全面施行，并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

　　3月24日，由财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对房地产营改增税率作出明确规定，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的免征增值税。

　　 恐慌性过户潮

　　营改增政策将扩大到房地产业后，一时间，有关二手房交易的营改增政策备受社会关注，在细节出台之前，省城的二手房交易市场也出现了恐慌性的过户潮。

　　3月中旬的一个普通上午，在位于省城府西街的太原房地产交易中心，记者看到，还没有到上班时间，排队大军已经挤满了二楼的交易大厅。“我在这里已经排了两个多小时了。”张先生告诉记者：“听说营改增后，房地产业将适用11%的税率，因此想赶在实施前把房子过户了。”

　　记者随后了解到，排队大军中很多人都抱有类似的想法，这也直接造成了太原市房地产交易中心人气爆棚。记者在走访省城的各大房屋中介时也发现，拿营改增政策说事儿的不在少数。“买房要赶紧，‘五一’过后就得交11%的增值税。”成了不少房屋中介的口头禅。

　　在恐慌性购房的浪潮中，省城二手房交易的火爆程度可见一斑。从成交量上来看，各区域成交的数量都较以往有所增加，在这其中小店区、万柏林区上涨幅度更大一些，主要在于这些区域的房龄较短，且又是政府大力改建的新兴区域，价格上又相对较低，性价比及未来空间较大，一时之间受到很多置业者的热捧。

　　事情的转机出现在3月24日，这一天，财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对房地产营改增税率作出明确规定，营改增后二手房交易税费并无增加反而略降，恐慌性过户潮开始逐渐减弱。

　　“营改增细则没有出台之前，很多购房者担心‘五一’后税率会上涨，所以着急过户；现在看来，税率是不升反降，所以大家都不那么着急过户了。”3月28日，在太原市房地产交易中心，带客户前来办理业务的一位房产中介经理人告诉记者，3月24日营改增细则出台，从25日起他陆续接到多名客户打来的电话，希望把过户时间推迟到“五一”之后。

　 　税率如何计算

　　对于普遍关心的房地产营改增税率，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》里作了具体规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　比如一套售价100万元(含税、购买不足2年)的房子，最终增值税应纳税额为(100万÷1.05)×0.05=4.76万元。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为100万×0.05=5万元。这样看来，税负减轻了，比按营业税少缴了2400元。在太原市房地产交易中心，前来咨询业务的买房者李女士说：“前段时间，房屋中介一直催我把房子过户，幸亏没着急办，不然又要多花好几千元。”

　　那么，营改增后，房价真的会降下来吗？采访中，省城房地产圈人士杜亮认为：“此政策在一定程度上提高了北上广深等一线城市的二手房交易成本，而对二三线城市的影响则相反。”

　　在杜亮看来，按照新的政策，北上广深的房产，原来满5年免征的政策取消了，按照现在的普通住房认定标准，符合条件的基本已经找不到了，不过按照历史经验，加税只会继续推高二手房价。而对于二三线城市来说，随着税率的降低，会对市场的投机行为有很大程度的抑制作用，从而有利于楼市平稳发展。

　　业内人士进一步分析，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。整体看税收变化不大，政府还是希望实现市场稳定，靴子落地后恐慌性反应会减弱，市场也会逐步趋于理性。（记者 王波）