杨红旭:房企库存压力大 降价促销将是下半年主旋律

  据经济之声《央广财经评论》报道，万科董事会主席王石说，1997年亚洲金融风暴时，中国最大的房地产公司倒下了，所以万科成了中国第一。但现在他很担心，下一个倒台的房地产公司可能就是万科，因为目前他们对企业转型仍然不太明朗。楼市降温对房企影响有多大？来看最新数据：刚刚公布的A股半年报显示，半数已经发布业绩的房企利润下滑，最大降幅甚至达到716%。

  上市房企“四大家”的最后一份中报昨天出炉，保利地产昨晚公布的半年报显示，上半年归属于上市公司股东的净利润38.22亿元，同比增长12.19%。而保利地产去年中期净利润同比增幅则高达35%。

  不过，保利今年上半年的成绩在地产四大龙头中已经算不错了。招商地产净利润同比下跌30%以及金地集团同比下跌近50%，显得更加惨淡。

  总体上看，行业利润增速普遍下行已经是大势所趋。面对眼下楼市调整的局面，房地产企业面临转型难题，大牌房企“大而不能倒”或许只是个“传说”。

  今年上半年，房地产市场出现了明显的调整。四大房企的业绩表现是今年上半年房地产市场的一个缩影。而万科集团副总裁毛大庆此前的一句“楼市正告别人人弯腰就可以捡钱的时代”已经成为开发商们的共识。浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来，房企业绩下滑，是情理之中，但情况远不止利润增速下滑那么简单。

  丁建刚 ：其实看一下国家统计局公布的70个大宗城市房价走势就可以看得出来，在最近的2、3年中，除了个别的一些一线城市和个别的二线城市价格上涨以外，大部分城市实际上价格是逐渐下滑的，但是地价并没有下降。所以挤压的就是开发商的利润空间，这个一点都不奇怪。大型的房企实际上是靠高周转来维持平衡的，也只能压缩自己利润空间，以价换量，现在甚至有一部分项目已经不能谈利润而是在亏损了。对于中小开发商来说，就更严重了，如果说实力不是很强的开发商，可能有一个、两个项目亏损，就可能就出现资金链的问题。

  需求不足带动房价下调，70个大中城市新建商品住宅价格今年以来呈现出来逐步回落的态势。而房价下跌自然波及到上市公司的业绩。那么，房企利润增速下滑会是未来一段时间内的常态吗？浙报传媒地产研究院院长丁建刚断定，短期内，恐怕会维持。

  丁建刚：现在我们看到上市公司的报表，实际上还是过去1、2年中已经竣工的一些项目，实际上刚刚过去的半年多的时间，市场是更残酷的。可以判断的是，未来几个月时间，希望市场大幅度的逆转，甚至价格上涨这样的判断是绝对没有理由支撑的，也就是说，很可能继续维持量价齐跌这样一个局面。现在在一线城市，已经出现了量价齐跌的局面，如果这样的情形继续下去的话，今年的年报出来的时候，可能比现在我们看到的半年报的形势更严峻。

  上市房企半年报利润增速下滑，房地产行业未来何去何从？未来是否会有房企“呼啦啦大厦将倾”？上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前房企的库存压力较大，整个房地产行业的内部环境还没有得到明显改善。

  经济之声：刚才我们听了丁建刚的分析，他认为上市房企的年报数据可能更难看。但是对未来的市场形势，万科郁亮却认为，下半年的经营环境可能会好于上半年。您更倾向于哪一种判断？

  杨红旭：今年上半年的业绩包括利润其实反映的不是上半年的销售情况，应该反映的主要是2012年的情况。因为2012年全国的房屋新开工面积是同比负增长，而那时候房价刚刚开始涨，上半年还是在跌，所以说2012年的情况不是很乐观。下半年的话，地方救市愈演愈烈，房贷政策进一步宽松，这都是比上半年和去年的环境要好的，但问题是我们的库存压力比较大，行业内部环境还没有改善。

  经济之声：在很多房企的中报中，“加速去化库存”的字眼出现率非常高。业内人士分析，下半年一二线市场很可能会成为品牌房企降价的主战场。也就是说，危难之中，多数房企还是会通过降价跑量拯救企业？

  杨红旭：降价是主要手段，因为靠别的手段都是毛毛雨，解决不了实际问题。开发企业只有回笼资金，才能使整个企业接着经营。按照目前这种情况，因为中央没有救市，单靠地方政府的力度是有限的，所以说下半年的主旋律还是降价促销，这样才能够跑量和回笼资金。

  经济之声：王石一句“下一个倒台的或许就是万科”，在业界掀起轩然大波。未来房产行业将何去何从？我们先来听听浙报传媒地产研究院院长丁建刚怎么说。

  丁建刚：我相信王石的话是一种自嘲或者是一种警示，主要指房地产现在开发模式的转型。第二，恐怕也暗含了对目前形势的判断。房地产业内人士基本上有这样的共识：如果说开发商都倒下来了，最后一个倒的可能是万科。现在王石说下一个倒下的是万科了，实际上就意味着整个行业都要倒下了。这句话可能是对现在这个局面发出警示，如果万科这样的企业真倒下了，那么整个行业就是全线崩溃。

  经济之声：万科真的会倒吗？什么样的房地产企业会被“大浪淘沙”，在这轮房地产业调整中被踢出局？什么样的房地产企业会挨过寒冬？

  杨红旭：万科应该不会倒的，第一，万科的风险意识很强。第二，策略和战略并进。包括目前万科跟淘宝合作搞营销，都是很创新的，走在行业前列，它不断根据行业和市场的发展变化，制定战略和战术。对于万科这个企业来说，应该是没有系统性风险的，而且它的定位主要是自住型房屋，这些是真实的需求，而不是虚拟的需求。

  什么样的企业容易倒掉呢？可能是两类，一类是中小企业。本来的话，中小企业的盈利不是很高，这种企业会大面积退出，有些可能会倒逼或者淘汰。另外，这些大企业当中，战略出了问题的、负债率非常高的企业，一旦遭遇储藏，很容易会封盘，企业内部的资金链就会断掉，这种事情是很容易出现的。

   编辑部观点：房价上涨空间不会太大 房企要调整企业战略

  评论编辑慧娟：在北、上、广、深等城市，虽然刚性需求将长期存在，不过房价在经历了过去十年暴涨之后，早已经把GDP甩在后面，在而今经济增长放缓的节奏下，房价上涨空间自然不会太大。

  虽然理论上说地方政府为拯救楼市还有好几张牌可打，比如说降低房贷利率，降低首付比例，对购房者给予地方财政补贴，等等，但是外部刺激终究难敌内部需求的变化。在下个十年房企发展就更多的要靠自身降低成本以及价格策略的变化、企业战略的调整等，依靠自身优势在市场竞争中获得空间。