新政相继落地 一季度太原楼市忙“热身”

    影响楼市走势的重磅政策相继落地，各开发商抓紧营销跑量，购房者观望情绪开始由浓转淡……在刚刚结束的一季度，楼市热点新闻“风生水起”，市场在经过一年多的低迷后也开始逐步企稳，大部分楼盘进入低速热身时代。对此，记者就一季度政策、土地、房价、二手房、房企等方面，邀请业内人士进行了盘点。

　　 政策

　　 仨月内六新政落地

　　从1月起，关于调控楼市政策一波未平一波又起，包括贷款利息、贷款首付、买房二手房税费、公积金提取等新政共六条。

　　1月28日，中央层面发文放宽公积金提取条件，今后无房职工，只要连续缴存公积金满3个月，无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。

　　2月5日，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5%。

　　2月6日，山西出台实施意见进一步推进户籍制度改革，备受百姓关注的《山西省人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》出台。

　　3月1日，中国人民银行宣布，从3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，存贷款基准利率下调0.25%。

　　3月30日，财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

　　同日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　记者走访省城市场了解到，上述政策已基本在太原市场上落地。目前公积金缴存满3个月便可提取支付房租的相关规定已定于5月1日开始实施。

　　而一季度政策频出的“节奏”仍未结束。进入4月，太原公积金贷款政策也有所变化，每套房产的贷款额度由60万元提高至80万元、贷款门槛降低等等，政策刺激刚需、首改置业者购房的目的十分明确。

　　 土地

　　 逐渐回暖后市可期

　　今年春节较往年晚，所以今年第一季度太原楼市延续了去年后半年的发展态势，供需双方观望情绪较为浓厚，土地市场同比去年一季度的数据也有所放缓。

　　据太原搜房网数据监控中心统计，今年一季度，太原市供应土地22宗，面积约67.11万平方米；成交土地13宗，面积31.11万平方米，土地成交额达到22.19亿元。在成交土地中，小店区和万柏林区仍然是土地成交集中区域。在成交土地的楼面均价方面，价格为2050.69元/平方米，其中最高楼面地价为3423元/平方米，该地块也是一季度地面价格最高的一块地，由山西茂业置地房地产开发有限公司和太原茂业百货有限公司联合竞得。记者了解到，与去年全年太原市平均楼面地价为1666.32元/平方米相比，一季度价格较之上涨23.06%。

　　记者从太原市国土局的公开信息了解到，一季度，大型品牌开发商如万科、保利、智诚、融恩、茂业等品牌房企均有土地交易成功，其中既有新挂新拍的地块，也有此前已属城中村改造地块如今正式摘牌的，使得太原土地市场看起来并不是那么冷清。

　　山西克而瑞机构总经理牛佩华表示，企业拿地大部分是出于未来布局或其他目的考虑，就拿地情况看，开发商倾向于选择配置价值较高的地块。在去年大环境较为冷清的情况下，各房企也一直有拿地意向，只是由于政策不明朗以及政府推地数量较少，使得拿地节奏相对放缓。

　　此外，从一季度开始，部分城中村改造用地开始被政府以国有土地划拨形式出让，如中国铁建国际城、迎泽世纪城、万科北营等城改项目。此前由于土地手续问题被搁置的项目陆续摘牌，随后还会有更多此类性质的土地被释放。时下频出的利好政策，不仅仅是激励了住宅的流通，同样对土地市场的交易也是有极大帮助，在即将到来的二季度，太原土地市场或将改变平淡态势。

　　 房价

　　 有升有降优惠减少

　　就全国一季度百城住宅价格统计来看，房价延续了去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，累计小幅下跌0.18%，各月价格涨跌幅均在0.25%以内，整体表现较为平稳。

　　据太原市搜房网数据监控中心统计，太原最新商品住宅均价为7035元/平方米，较上个月有1.544%的环比上涨。1—3月，太原373个楼盘中有11个涨价，9个降价。涨价楼盘从区域来看，小店区6个，杏花岭区3个，尖草坪区1个，晋源区1个；而降价盘从区域来看迎泽区2个、尖草坪区1个、万柏林区2个，小店区3个，杏花岭区1个。记者走访市场后发现，近期不少楼盘价格都进行了微调，而调整的项目大多集中在住宅部分，由于小店区楼盘活跃度最大，所以涨价楼盘和降价楼盘均为小店区最多。

　　虽然房价定位基本无变化，但此前的优惠力度有所减小。一季度以来，太原打折优惠楼盘力度小幅减少。但业内人士对市场趋势的预测较为乐观，认为政策利好会刺激二季度需求回升。

　　牛佩华认为，在价格方面，市场整体以去库存为主，短期内市场继续呈供大于求态势，价格仍存下行压力。此外，在需求方面，宽松货币政策将促进市场需求增长，2014年11月以来政策环境持续宽松，政策利好刺激刚需和改善性需求入市，预计二季度成交继续回升，同环比增幅均有望超两成。在供应方面，二季度新增供应将保持季节性回升，预计环比第一季度有所增长。

　　 二手房

　　 流动加快均价超八千

　　据房天下太原二手房数据中心显示，上月太原二手房（住宅）挂牌均价为8188元/平方米，环比下跌1.13%，同比下跌3.65%。

　　近期新政中，营业税“从5改2”对二手房的影响最大，其中受到最大影响的是持证满2年但不足5年的物业。预计从今年第二季度开始，满2年但不足5年的物业流动性会明显加快，而原来只求“满5年”物业的准买家，也会把目光放宽到“满2年”物业上。

　　记者从太原六城区多个房产中介了解到，近期二手房房源搜索量最大的项目包括：太原恒大绿洲、富力城、太原富力现代广场、十二院城、重机宿舍、中正花园、太原奥林匹克花园、昌盛双喜城、国际大都会、浦东雅典等。

　　搜房网二手房集团总监钟前军认为，未来3个月内，二手楼市成交有望放大，其中很多积压的需求，比如未满5年、4年、3年的房产都会增加供应。不过，房价涨跌仍取决于供求情况，在市场主力去库存之下，短期房价上涨幅度有限。

　　 企业

　　 开启变革发展临变局

　　进入2015年，品牌房企公布的销售目标更加谨慎保守，多数企业目标增长率控制在10%左右，还有部分房企甚至避谈目标。在如此背景下，外来品牌房企和本土房企更加注重有质量的增长，且更为关注销售回款和利润指标，“去库存”“增利润”，成为今年企业发展的关键词。

　　受多重宽松政策调整的影响，今年一季度，全国重点城市商品住宅成交面积小幅回升，市场呈现回暖迹象。但是，由于前几年旺盛的市场表现透支了部分区域的未来需求，因此尽管本轮部分政策调整力度已回归至2009年水平，但是需求仍难以呈现爆发式增长。

　　记者在此前采访中了解到，高性价比产品、大盘高蓄客项目及投资价值较高的商住产品，在一季度销售情况表现抢眼。从营销手段上来看，降价促销不再是企业营销主流，而互联网营销，创新卖点渐成行业趋势，多家企业将利润作为重要考核指标。行业虽现回暖迹象，但中长期需求仍面临结构性调整，企业仍将面临变革之路。

　　山西世纪朗润经纪有限公司策划经理刘伟娜表示，目前市场供应步入调整阶段，国土部、住建部联合发文控制供应规模，调整供应结构，一线及部分二线热点城市仍将成为土地供应点，去化压力较大的三四线城市未来土地供应将受限制。从中长期来看，城镇化及人口增长仍可带来一定的市场需求，推动行业平稳运行，但市场将逐步过渡至改善型需求，企业变革方向尚需持续探索。