未办理过户登记的不动产物权转让是否发生物权变更的效力

作者：彭伟平

【案情】

王建某因经营需要累计共向李某等多人借款共计300余万元，判决生效后李某等人申请强制执行。执行过程中，法院查封了王建某所有的登记在其名下的厂房一栋并作出了评估拍卖该厂房的裁定。评估过程中，王建某弟弟王文某向法院提出执行异议，认为该栋厂房已于2013年3月份转卖给自己，并提供了厂房买卖合同和当时付款20万元的部分转款凭证。

【分歧】未办理过户登记的不动产物权转让是否发生物权变更，存在两种不同意见：

第一种意见认为，被执行人王建某与王文某签订了厂房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，且王文某已将购房款20万元交付被执行人王建某，双方的买卖关系成立，因此，王文某的异议成立。

第二种意见认为，房屋属于不动产，房屋买卖必须要进行登记，没有进行登记的买卖不成立，因此，王文某的异议不能成立，法院应驳回王文某的异议。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

房屋属于不动产，不动产的取得有两种方式，一种是原始取得，一种是继受取得。本案的执行异议焦点无疑在于王文某签订厂房买卖合同且支付部分款项但却未办理产权登记变更是否构成物权的变更。那么，为何未发生物权变更的效力呢？

2004年11月最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中被执行人王建某与王文某只签订了厂房买卖合同，双方没有进行厂房过户登记，王文某也未实际占有该房屋，因此，王文某未取得该房屋的所有权。

我国物权法规定了财产权的公示，所谓的财产权公示是指通过一定的方式将财产权的状况对世公开，使财产权人以外的其他不特定多数人能了解财产权的存在及其状况。因为财产权的存在状况与其他人的利益密切相关，因此，财产权必然要以一定方式对权利的存在予以表彰，否则，当此项权利的行使与其他人的利益发生冲突时，财产权人的利益就难以获得法律的保护。在我国最主要的物权公示方式有两种，一种是占有，另一种是登记，不动产物权变更必须采取登记的形式。本案中，被执行人王建某与王文某只签订了厂房买卖合同，没有依法进行物权公示，该行为不能对抗人民法院的执行。因此，王文某的异议不成立，法院应裁定驳回案外人王文某的异议。（作者单位：江西省金溪县人民法院）

来源：中国法院网