父母以未成年子女名义买房需要注意哪些事项？

    近日，有不少读者咨询：“全省实行不动产登记政策以后，将来房产发放的都是不动产登记证，那么房子过户给孩子的费用是不是会有所增加？是否可以直接将购买的新房署孩子的名字？未成年人买房有什么需要注意的吗？”

    随后，记者在实地探访中发现，2011年政府实行“限购令”楼市调控政策以来，太原不断出现低龄业主、未成年人业主。他们的家庭监护人由于种种原因选择以孩子之名买房。

    未成年人买房税费缴纳是否有区别？是否能独立签署网签合同、办理房产证？是否可以从银行贷款？将来房屋处置有何受限条件？对此，记者进行了采访——

    只能省下未来的过户费

    有读者咨询：“以未成年孩子的名义买房，是否在购房税费上能有所减免？”

    记者从太原市地税局及太原市房管局处获悉，不论是购买新建商品房或二手房，以未成年人名义购房，均不享受任何税费优惠。在购房时，税费是根据房产进行征税、征费，未成年人业主与成年人在缴纳税费方面没有任何不同。例如需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税、过户费等等。

    但在孩子面临到继承父母房产时，低龄业主提前署名买房可以省下一笔转让房产的过户费用。太原市房管局房地产交易中心工作人员表示：“目前，子女继承父母房产的过户方式以赠与、买卖、继承居多。

    若父母将房产赠与子女，需要交纳3%的契税；若父母把住宅通过买卖方式过户给子女，住宅属于满两年且唯一住房的，面积在90平方米以下，需要交纳1%契税；若子女想继承房产，则是父母过世后才可以办理，不需缴税。而如果父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下，就不存在再次转让房产的问题，所以可以省下这些税费。

    低龄业主签约受限

    在卖房过程中，涉及到未成年业主需签署网签合同、办理房产证。对此，有读者咨询：“未成年孩子不具有完全民事行为能力，是否需要先办理委托公证？”

    对此，记者获悉：这种情况不需要办理委托公证。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动，根据我国《民法通则》规定，未成年人的父母是未成年人的监护人，父母作为儿子的法定监护人有权办理房产登记事宜。

    而在签订正式购房合同时，父母需要提供未成年子女的户口簿、父母本人身份证、监护公证书等相关材料，才能为未成年孩子签约。

    如果是购买二手房，则不存在网签过程，而是直接过户。这一过程，通常也由父母作为监护人帮其完成过户手续。除了按正常的房屋交易登记程序提交材料外，父母帮助未成年孩子办理过户，还需要额外提交一些材料，包括子女的户口簿或出生证、监护人的身份证、监护人证明书等材料。备齐所有材料后，监护人就可以到房地产交易中心办理房屋过户手续，将该房产过户到未成年孩子名下。

    未成年人不能办理贷款

    不少打算为孩子买房的父母都面临一个问题：未成年人并无偿还债务的能力，所以买房须付全款，此种情况常常会让家庭面临较大的经济压力。

    对此，记者采访了银行业人士。工作人员告诉记者：“通常情况下，银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，要经过征信、收入、偿还能力等方面的审核才能贷款。虽然未成年人无法贷款，但经济实力有限的父母可以尝试父母和子女作为共同购房人，一起承担贷款完成买房。一般情况下，父母可以向银行申请办理部分贷款，与未成年孩子承担连带还款责任。”

    父母可以处置孩子房产吗？

    以未成年子女名义买房，其监护人对该房产进行出售、分割、抵押贷款等处置时会有所限制。

    例如，父母离婚后，由于房产在孩子名下，所以双方不能对房产进行分割。同时，该房产也不能出售，除非是为了未成年孩子利益才出售房产，这需要提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书。否则，父母随意出售未成年孩子名下的房产，有可能会引发诉讼，甚至被法院判处无效。

    根据未成年人保护条例规定，这套房子将来需要抵押贷款时，借款用途只能用于该未成年人使用(如上学、医疗等)。具体办理流程为：由法定监护人申请，提交《房屋所有权证》原件、房屋他项登记申请书、主债权合同、抵押合同、银行委托书及委托人受托人身份证明、当事人身份证明、抵押权人提交营业执照，金融许可证复印件、抵押人身份证等资料，并出具相关证明借款用途后办理。（记者　张磊）