房价点评网宣布下调全国千余楼盘评级
7月1日，克而瑞信息集团(以下简称克而瑞)通过旗下最新升级上线的“房价点评网”宣布，对全国21座城市的千余个楼盘的评级进行了下调，其中不乏万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大等知名房企的旗下项目。据了解，克而瑞长期以来对全国重要城市的重点项目进行不间断监测和评级，但此次大规模的集中下调评级尚属首次，也是中国内地第一次有房地产专业机构对各楼盘进行全面评级调整。
2014年以来，中国房地产市场降温已是不争的事实，众多金融机构、房地产企业、业界专家对中国楼市普遍持谨慎看空态度。作为中国房地产数据最全面的提供商、专业地产咨询商，克而瑞此刻此举又扔下了一枚重磅炸弹。
千盘被降级，楼市去哪儿？
据克而瑞信息集团副总裁、全国首席分析师于丹丹介绍，此次被下调评级的楼盘总数为1107个，占克而瑞日常监测的4038个楼盘的27.41%。这4038个楼盘分布在全国21个一二线城市，这次全部被重新测评并重新制定了项目评级。与两成多楼盘被降级相比，被上调平级的项目数量则为135个，占总数的3.34%，仅为降级数量的12.20%。评级调整后，“尽快入手”、“推荐购买”、“谨慎购买、“持币观望”这4类评级项目的分布比例分别由5.9%、65.2%、25.1%、3.8%变更为4.8%、46.6%、40%、8.6%，其中“持币观望”的项目数量为原来的两倍多。
对此，于丹丹解释说，对四千余楼盘的评级调整是基于整体市场的宏观判断、克而瑞房价数据库的海量数据，并严格按照升降级标准所得出的客观结论，相关数据分析在房价点评网中有所体现，并非空穴来风。作为克而瑞的官方发布平台，房价点评网在长达一年多的试运行中，已收集并积累了大量楼盘数据并用最先进的数据分析系统对房地产市场趋势进行研判。恰在上线第三天，及时下调全国楼盘评级，对市场作出了预判。
于丹丹表示，此次楼盘下调标准包含但不局限于：第二季度销售情况比第一季度有明显下滑；最近3个月同比销量明显低于竞争楼盘；最近3个月连续每月销量不足10套；最近3个月累计销量低于可售销量30%；项目开盘强销阶段销量不足推量30%；项目营销出现异动的项目(如封盘)。而楼盘上调理由包含但不局限于：最近1个月出现降价并形成放量销售；最近1个月开盘强效阶段销量超过推量50%；最近3个月同比销量明显超过竞争楼盘。相比之下，降级比升级更为谨慎。
“现在各界所关注的是近三成楼盘被降级，我希望大家可以看得更全面些，比如这次被升级的楼盘也有135个。另外，建议‘尽快入手’的项目占比从5.9%调整为4.8%，仅下降了1.1个百分点，还是明显低于其它3类评级的变动幅度。这些都显示出部分项目在大浪淘沙的逆市下依然具备坚挺的优势。”于丹丹强调，评级调整的目的并非是为了引发市场恐慌，而是希望通过客观的分析结果为房地产企业、广大购房者以及金融机构、政府方面提供各类决策依据。
她进一步透露，根据实际项目监测情况，目前假借类似‘特价房’等形式打促销的楼盘实际数量远大于此次调级楼盘的数量：“如果楼市持续低迷，房价点评网不排除在第三季度继续下调相关楼盘的评级，和增加调级楼盘数量的可能。”
空方逆袭，大鳄唱衰楼市
事实上，早在今年年初，易居中国执行总裁，克而瑞信息集团CEO丁祖昱先生就多次公开预测，2014年楼市未必乐观——一二线成交量稳中有跌，三四线成交量普遍看跌，总量下跌的可能远大于上升，建议企业尤其上市公司将业绩目标适度放低。但当时有人并不认可，年初的拿地狂潮更是冲昏了不少人的头脑。
随着一两个月的多空之争结束，到了年中，整体舆论出现了看空一边倒，从潘石屹、郁亮、宋卫平、孙宏斌等诸多业内名嘴，到吴敬琏、许小年、甘犁、朱大鸣、叶檀、马光远、李稻葵等金融专家，都提出了不看好房地产市场的论调。而易居克而瑞的同行，中原、同策、世联、合富辉煌、仲量联行等房地产咨询服务公司也都先后根据自家的数据，得出了与丁祖昱一致的观点。至于摩根大通、瑞银、野村、中信里昂、高盛等国际知名投行、券商也纷纷对中国楼市表示担忧。
支持各方表达看空观点的，是中国房地产市场一系列令人忧虑的现象。3月以来，以光耀地产倒闭传闻为代表的房地产开发企业资金链紧张、项目停工老板跑路新闻接踵而上；6月27日，上海悦合置业资金断链，牵扯浦发等多家银行的消息再次引发了市场的唏嘘。绿城进一步向融创出让股权也拉开了部分企业的新一轮并购潮。全国多个省市的地方政府也给出了部分城市房地产库存高压的报告，显示出了各地对调控松绑的急迫。
克而瑞认为，此轮市场下行趋势已相当明确。6月底克而瑞发布的“中住288指数”和“2014上半年中国房地产企业销售TOP50排行榜”，恰好佐证了克而瑞对楼盘降低评级的举措。丁祖昱表示，选择此时对全国近千盘进行评级下调，根本是出于对市场负责的态度。
“作为房地产大数据践行者，克而瑞有义务以各楼盘为基点，还原市场真相。首先是对购房者负责，普通百姓买一套房需倾举家之力，他们有权利了解所选房子的真实价值；其次是对开发企业负责，无论是评级上调还是下降，都是真实的警示，帮助企业发现自身的优缺点，有了逆耳忠言，开发企业才会更健康成长；再次是对整个房地产行业负责，克而瑞一向客观公正的报告对市场决策都能起到重要的影响，相信这次也会有重要作用。”丁祖昱告诉记者。
大数据验证降级大势所趋
6月18日，统计局发布的5月份住宅销售价格变动情况显示，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比自2012年6月份以来首次由涨转跌，跌幅为0.16%；这70个城市中，与上月相比新建商品住宅价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市仅15个。这意味着，持续两年的房价全面上涨暂时告一段落。
在此全国市场整体持续下挫的态势下，二季度以杭州为首的部分城市曝出了部分项目大幅降价促销的现象，并且有逐步蔓延开的趋势。与此同时，各地成交量也相应下滑。
据克而瑞发布的《当前房地产形式分析及未来预判》报告显示，2014年1-5月份，全国商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份的6.9%扩大0.9个百分点。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份的7.8%扩大0.7个百分点。全国商品房成交均价6563元/平方米，同比下降0.7%。宏观数据显示，整体市场全面萎缩，房地产销售较为低迷，同比降幅继续扩大。值得注意的是，今年1-5月的销售面积、销售额同比增幅为负，这是近12年来的第二次，也是继2008年金融危机之后的首次。
此外，从克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布的“中住288指数”来看：今年6月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1097.2点，较上月下降0.7点，环比微跌0.06%，跌幅较上月扩大0.03个百分点，同比上涨继续收窄至5.33%，全国一手房价格指数连续三个月出现下跌。
于丹丹表示，参考且不限于以上数据，克而瑞房价点评网进行了大量数据分析进而论证，得出了各城市各楼盘评级调整的最终结果。
千亿军团赫然上“榜”，50强占比不足两成
针对外界所重点关注的知名房企同样难以逃脱“被降级”，于丹丹认为这非常正常，而且从整体来看，这些品牌开发商的被降级项目比例事实上并不高。
于丹丹给出了一组数据——被下调的1107个项目中，2013年度50强企业的项目中总共只有187个楼盘下调，占比仅16.89%。“由此可见，开发商的品牌实力依然是决定它们旗下项目生命力的一个不可忽视的要素。”
另外，房价点评网的这份楼盘评级报告还显示，万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大这7家2013年销售额达到千亿元以上的企业，它们的下调项目共62个，占到50强企业的全部187个的33.16%，比重看似相当高。
对此，于丹丹特别指出，根据克而瑞发布的《2013中国房地产企业销售排行榜TOP50》，这7家千亿级企业2013年销售总额达到9267.8亿元，而前50强企业的2013年销售总额为21355亿元，也就是说千亿级企业占到了50强企业43.4%的份额，这一数据远远大于它们下调项目的占比33.16%，强者依然恒强。
各线城市升降不一，杭州并非重灾区
在宣布“千盘降级”的同时，克而瑞房价点评网也对调级的市场意义进行了解读。
北上广深四大一线城市中，首都楼市最为稳定。除了北京都有超过30%的楼盘的评级发生了变化，其中下调楼盘比例分别为上海30.88%、广州28.61%、和深圳31.68%。而在北京监测的135个楼盘中仅有25个楼盘产生了评级调整，数量和比例都远低于其他3个一线城市。对于这样一个单价30万元/平方米的学区房都要争相购买的城市来说，“一户难求”恐怕才是广大首都购房者最担心的问题。在这种情况下，想要出现楼市的大幅下滑绝非易事。
值得指出的是，虽然4、5月间杭州频频曝出多个楼盘大幅跳水促销、老客户打砸售楼处等新闻，在二线省会城市(直辖市)中，杭州并非重灾区，北方城市受影响更大。在克而瑞监测的13个二线省会城市(直辖市)中，杭州虽然没有楼盘被上调评级，但下调楼盘的占比仅排名第9。对此，克而瑞房价点评网解释说，价格并不是楼盘评级的唯一指标，销售情况也是一项权重较大的参考因素，某楼盘降价在某种程度上也意味其定价更趋于合理，更能让购房者接受，销售情况好转后，自然就能够维持原有评级。反观北方3大城市天津、沈阳、长春，下调楼盘比例均超过28%。沈阳更是以34.8%的下调比例位列全部21个重点城市的第一位，这和其整体库存风险有很大关系。
三线城市中出现了一个有意思的现象，就是长三角区域楼市波动最为显著。其中苏州和无锡的本次的下调楼盘在21城中的占比分别位列第二和第三位，但与此同时，无锡的上调楼盘比例也高达10.06%，冠绝21城。克而瑞房价点评网分析认为，长三角地区历来都是兵家必争之地，得天独厚的地理环境优势使其成为全国的经济发展中心，吸引着大中小各类房地产企业的争相进驻。正所谓疾风知劲草，愈是在市场出现下滑的情况下，楼盘的两极分化愈是明显，大量的楼盘发生调级变化也就在情理之中了。
