楼市“寒冬”：下一个倒下房地产开发商会是谁？

  克而瑞监测发现，作为首个放开限购的城市，呼和浩特7月首周成交面积大幅飙升至41669平方米，远高于上半年周平均24114平方米的成交，7月该市商品房成交面积178819.45平方米，环比上涨68.62%，同比涨幅也达到42.55%。

  然而，呼和浩特的回暖只是个例。中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪发现，多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平，部分城市成交持续低迷，救市政策的长期效果仍待观察。

  在8个率先调整限购政策的城市中，仅呼和浩特成交出现明显回升，无锡、南宁、沈阳、兰州、温州五地则在政策放松初期出现短期成交冲高现象，之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平，而短期冲高现象主要是由于集中备案所致；厦门及天津则几乎对政策调整未作出任何反应。

  在随后政策放松的12个城市中，南昌、长春、苏州三地在政策放松后的一个月内市场成交有所起色，较今年3月至限购放松前的日均成交量分别上升16%、16%和11%；济南、福州、成都、杭州、宁波、石家庄等六地都有明显的短期成交冲高现象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然较前期有明显上升，上升幅度在31%至56%之间。

  武汉及西安政策调整后，市场未有任何明显反应；海口在限购放松后日均成交量较前期反而下降了27%。

  在最近调整楼市政策的10个城市中，青岛、金华、绍兴、佛山、昆明五地都有明显的短期成交冲高现象，其中青岛及佛山短期冲高时间分别达到10天和9天，而金华、昆明仅有4天和1天；徐州、贵阳、合肥、大连、长沙五地对政策调整未作出明显反应，其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调整，而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。

  克而瑞研究中心分析师杨科伟向《每日经济新闻》记者表示，“部分城市短期冲高的共同原因主要是，限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签，但并没有带动新增成交，因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看，购房者看房数量明显上升，但基本以咨询政策变化为主，来访客户的转化量(包括意向转签约的转化率)都没有明显提升，因此成交量并未出现明显上升。

  中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，在46个限购城市中，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外，大多数城市的执行力度并不严厉，外地人要获得当地户籍比较容易，取消限购能带来的新增购买力自然很有限。

  目前来看，各地救市潮对提振房企业绩的作用也有待观察。克而瑞的统计报告显示，其监测的16家重点房企7月份销售额全部呈现环比下跌。

  首套房与二套房贷利率趋同

  与各地方政府掀起救市潮相对应的是，困扰市场的房贷紧缩依然没有好转的迹象。限贷政策与房贷利率高企，是造成市场购买力疲弱的重要原因。

  根据“融360”发布的7月房贷分析报告，基准和上浮利率依然是房贷市场的主流，绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房贷利率与二套房贷利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小幅回落，但也达到12%的高位。

  欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，今年上半年虽然各地掀起了一波降价潮，但除了部分一线城市，大多数城市成交并不理想，一个重要原因是房价下降的同时房贷利率上涨，购房者的实际负担并没有降低甚至提高了。

  “我接触过的部分城市，房价从年初算已经下降了20%，但由于房贷利率从去年的85折变成上浮10%，购房者实际需要承担的总房款不降反升，这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。”欧阳捷说。

  “限贷放松或将给市场带来真正的转机。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，房贷利率下降能大大释放刚需族的购买力，二套房首付比例下降则有利于减少改善性购房者的换房负担，限贷与限购同时放松对市场产生的作用将远大于单一政策的作用，“1+1”的效果会大于2。

  实际上，已有部分城市在房贷层面给予政策支持。江西省政府日前印发的《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出，要落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。

  此外，绍兴的二套房首付比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不认贷等措施，成为地方政府在信贷层面救市的一大利器。

  但丁祖昱担忧的是，地方政府要求银行支持房贷也许只是一厢情愿，由于商业银行的主管机构属于央行与银监会，加上自身的盈利压力，商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察，这可能是下半年市场最大的变数所在。

  房企现状

  “粮草”不够贷款来凑主流房企借长还短过冬

  “至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。

  《每日经济新闻》记者查阅多家上市公司的现金流量表发现，面对楼市调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据，前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额，较上一年减少2170多亿元，而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。

  不仅如此，受上半年贷款成本较高影响，再加上开发商多数认为本轮调整期较长，诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款“过冬”，导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局，部分开发商的资金链不仅会更加紧绷，利润也会被高额的融资成本吞噬。

  房企现金储备下降

  以招商地产[0.92%  资金  研报]为例，截至6月末货币资金仅为185亿元，而年初有242亿元；泰禾集团[0.59%  资金  研报]上半年的货币资金，更是由年初的66.17亿元，减少至上半年末的37.58亿元；万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑，截至6月30日，其货币资金为428.61亿元，而年初是443亿元。

  当现金储备大幅减少后，开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”？尽管上半年前50名房企中，不少企业的销售业绩仍然增长，有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长，并没有给现金收入带来明显提升。

  以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例，上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房企金融街[0.78%  资金  研报]的现金收入也只有71.9亿元。

  亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示，受银行按揭贷款放款不及时等因素影响，房企目前回款率不高是很正常的现象，而且越是小的公司越容易遇到销售回款被拖欠的问题。

  此前，平安好房网CEO庄诺在每日经济新闻报社主办的第四届价值地产年会上谈及，为了解决资金的及时回款，不少开发商会选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房网。

  宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”：有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企业上半年业绩情况的，也许并不是各公司公布的销售数据，而是现金流量表。

  调整负债结构准备过冬

  受销售额下降，以及回款不力等多重因素影响，今年很多开发商的经营性现金流由正转负，这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长，开发商为此调整了贷款结构，部分短期贷款被中长期贷款替代。

  招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头，增加至上半年末180多亿元，短期借款由上一年的425亿元，降至342.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至308亿元，短期借款则由12.6亿元减少至5.3亿元。

  宋延庆说，在市场回暖时间未知的大背景下，调整短期贷款和长期贷款的负债结构，能大大提高企业资金链的安全性。但是，上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。

  招商地产中报显示，公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元，增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由13亿元增加至20亿元，泰禾集团的上述现金支出更是由去年同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。

  值得注意的是，房企可以通过资本化利息，将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉，因而在半年报中，上述成本尚显现不明显，但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润，是企业业绩的一大隐患。

  政府有必要救市吗？

  地方政府究竟有没有必要出手救市？

  在“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上，华远地产[0.66%  资金  研报]董事长任志强说，虽然目前还有较大供应量，从供应情况看，到明年9月份供求关系可能就会出现逆转。

  根据他的测算，今年至少到7月份为止，楼市总需求并没有下降，而目前的库存中有一部分是相当长时间都无法消化的，比如像鄂尔多斯[0.00%  资金  研报]的供应量。

  按照任志强的预测，其实用不了多久，市场就会有一个自发调整，由暂时供应过剩，转向为供不应求。

  此前，新城地产高级副总裁欧阳捷也有过类似观点。他认为，目前的需求其实非常旺盛，购买力也并不弱，而目前房地产在建项目的竣工率偏低，只要再经过一段时间，市场的供需就会逆转。

  如此看来，房地产市场所需要经历的调整时间并不长，那么为什么地方政府还要出手救市呢？

  有业内分析人士告诉《每日经济新闻》记者，政府救市的原因是因为房地产与多个产业直接相关，并且是地方财政资金的重要来源。

  根据任志强的观点，房地产投资增速从19%多下降到10%左右，对于GDP的影响大概只有0.6个百分点。另据国家统计局数据显示，前7月房地产企业购置土地所支付的土地成交价款4828亿元，增长9.8%，增速提高0.8个百分点。

  既然土地财政收入并未下降，对GDP影响也非常有限，那么地方政府争先恐后地救市的原因何在？

  《每日经济新闻》记者了解到，目前有救市需求的，主要是那些库存较高，而市场需求疲弱的二三线城市。

  其实当地拥有大片土地的开发商并不希望政府盲目救市，因为救市政策往往会成为地方政府卖地的好机会。虽然短期内救市政策可能会刺激成交量，中长期却会增加市场供给，给本来就销售乏力的市场雪上加霜。

  而对各地政府来说，与其把精力放在如何救市，不如把时间用于调整地方经济结构、促进产业优化，吸引更多人才的落户上。

  第一太平[-0.55%]戴维斯上海副董事长朱兆荣说，从世界各国的经验来看，无论经历怎样的经济不景气，那些经济发达、就业率和居民收入较高的城市，比如伦敦、纽约，其房地产市场始终能够保持稳定向上的趋势；而那些经济凋敝的地方，楼市更容易遭遇价格下跌的风险。

  由此看来，地方经济的转型升级才是地方政府更应该关注的，至于房地产市场，还是交给市场的无形之手去自我调节吧。