楼市在惨淡中进入“决战”下半场

  广州多个楼盘中秋前后推新“以价换量” 但住宅盘无一在开售当天成交过半数

  “十一”黄金月楼市前瞻之新货篇

  2014年全国楼市在惨淡中进入了“决战”下半场，广州楼市的血拼之战也随着“金九”的到来而不断上演。中秋前夕，新世界凯粤湾抢闸开盘，中秋当天，广州还有多个楼盘推新。黄埔大盘中海誉城 举起“以价换量”大旗，降价2000元/m2入市，半天去化一半；增城奥园康威广场复式公寓也仅以“9字头”开售，两小时成交超130套；东城华庭、合和新城、雅居乐·剑桥中心、万科欧泊都在上演抢客的“戏码”，不过，成交业绩却是有人欢喜有人愁，其中，住宅盘没有一个能当天成交过半数，这就预示着在接下来的日子，楼市“恶战”仍将继续。

  中国控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，目前不少房企的销售目标只完成了50%左右，剩余四个月销售压力巨大，按照目前市场的去化节奏，如果在11月、12月推盘，销售额和资金回笼都很难达到预期目标，因此“决战已经开始”。

  慢慢降还是一步到位地降？

  同策咨询研究部总监张宏伟就对媒体表示，尽管各地已有限购放松或取消等“救市”措施，但是收效甚微。当前楼市降与不降已经不是问题，而是以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。“对于普通刚需项目来讲，一般降价10%~15%就可以激活市场成交量，而对于高端豪宅来讲，则需要降价20%~30%的幅度，市场需求才会被大幅激活。”

  中地行策划部总监谢沁就认为，“九、十月份如果没有新政出现，市场相对回稳，但会不会迅速回涨还有待观察。预计接下来住宅产品相对价格稳定，成交量下跌。公寓及商铺，由于货量集中，买家可选择性大，成交会受到较大的挑战。今年交楼的商业项目会备受关注，如果经营不好，将造成更多观望。”

  从记者目前掌握的情况看，今年“十一”前后亮相的新盘，大多以“刚需”产品为主打。

  中小户型唱响楼市主旋律

  以南部板块为例，除了已经开售的万科欧泊主打“刚需”住宅产品之外，陆续有新货推出的祈福名都、招商金山谷、星河山海湾、南沙富力唐宁也都有大批的“刚需”两至三房单位上市，基本上，总价在100万元以上，就能有所选择。

  而对于想低门槛入市的买家来讲，公寓则既可以成为投资品，同时也可作为过渡性住房，同样有大量的选择。像四海城、保利大都汇、敏捷华美国际、奥园越时代都是扎堆推出了小户型的公寓，像保利大都汇最小的单位只有30平方米，其他三盘的户型面积也只在50平方米左右。

  在东部板块，买家可选择的范围更大，因为“金九银十”期间住宅供应量最大的当属新黄埔，这一板块的特点是知名房企众多，保利、奥园、中海、越秀、万科等均扎堆在此。“金九银十”主力产品大多是70~100平方米的两至三房紧凑户型。其中，尤以建筑面积在90平方米左右的“小三房”供应量最多。

  记者在采访中发现，无论是新鲜上市的君和名城、东城华庭、还是即将上市的万科幸福誉，抑或已经在售的中海誉城、天韵瑚璟等都有多种的两至三房单位可以选择。总价100万元以内在该板块也能挑到心头好了。

  若沿着广园东东进，进入了增城能选择的楼盘同样不少，合生湖山国际、金地荔湖城、景新国际等等，基本上单价都在1万元/m2。

  这个黄金周，城区内的楼盘发力的也相当多，仅海珠区就有多个新盘已经抢闸开售，他们中有的走“刚需”路线却带有名校学位，如同福睿府，也有的走豪宅大户型路线，如海珠半岛花园三期及万科峯汇。与此同时，荔湾、白云的新货同样围绕“刚需”产品做文章，例如，荔湾区即将推出新货的花语水岸平均每套面积只有约92平方米。而白云区的新盘保利珑熙既有73平方米的两房也有93平方米的三房。

  这个黄金周，就连楼价处在“高大上”的天河，也有“刚需”产品推出，像宝翠园和观山苑都不约而同地推出了70多平方米的两房。员村新项目天荟公馆也有80多平方米的单位。