“限贷”不松购房款不到位 首付归零暗藏风险

  限购令解禁，消息一出各方讨论便已开始，开发商终盼来了政策“回心转意”，期待市场回暖，而购房者则担心房价是否顺势上涨。但在限购之外，业内却有更加一致的声音：“限贷”不松，购房款不到位，“限购”松绑难成影响。由此，横在购房者面前的资金问题成为开发商实现业绩突破的“拦路虎”，为解决此类问题，“零首付”、“低首付”便应运而生，太原市场上也呈现出遍地开花之势——

  零首付房究竟是怎么回事

  对于广大刚需置业者来说，低首付买房是相当有诱惑的一个入手条件。今年前八个月楼市表现一直较为冷淡，众多开发商为了吸引消费者，开始在“首付”上做文章。而在太原市场上，也出现了“零首付”和“低首付”的楼盘，吸引了众多购房者的眼球。

  零首付，对购房者来说无疑是爆炸性消息，大大减轻了购房负担，也不用千辛万苦凑首付了。位于省城滨河东路北延段的某五证齐全楼盘里，记者向工作人员证实了这一促销的真实性。销售人员告诉记者：“我们现在是有零首付买房业务的，但条件确实要求会严格一点。首先，购房者得有一套大红本房产给银行做抵押，因为要确保购房者不会中途弃供，并且只有指定银行才能完成贷款；其次贷款利率也有一定的上浮，普通商业贷款利率是6.55%，而零首付的贷款要高至8%左右。”

  上述人士粗略给记者计算了一下，如果一套108平方米的住房，总价按70万元计算，贷款20年，如果首付按30%计算，需要先付21万元，每月还款近4500元；如果首付按零首付计算，每月还款达到近6000元。不过该人士透露，如果个人还款能力、信用记录都达到银行的条件，未来还有可能转成公积金贷款，贷款利率就会随之下调。“实际上，零首付楼盘也不是想象的那么好。就按上述案例计算，如果先付30%首付，那么最终购房者付的房款是127万元左右，如果按零首付，最终房款要达到140多万元。每个月的还款额会增加，且将来再转成低利率也不是很容易的事情。”业内人士表示。

  低首付等于首付拆分

  随后，记者又咨询了几家打着低首付广告的楼盘。泰古城项目广告内容为“首付10%，首付低至4.5万元”，而记者在售楼处了解到，目前首付4.5万元的小户型没有了，现在首付10%的促销活动针对120平方米的大户型。如果按均价7000元/平方米计算，120平方米的房子总价需要84万元，首付需要8.4万元就可以买房。销售人员介绍：“实际上等于首付分期付，对于很多购房者来说，一下拿出二十多万元是有困难的，因此我们推出了分期付首付款的活动。一直到明年年底交房时，购房者交清三成首付款即可，不需要支付任何利息，所有融资成本都由开发商来承担，其余的70%可以做贷款。这样做可以减轻购房者的首付压力，可以一边还贷款，一边还首付。”

  而位于小店区的坤泽翰林华府也打出“首付6万起，小店最便宜大红本”的广告。记者获悉，这里的首付六万元是针对40平方米的一室一厅，其实首付还是30%。与此相同的辰兴文教城五期、天朗美域等标着“低首付”的楼盘均是类似情况。

  随后，记者采访了省城多家楼盘发现，“分期首付”这样的促销方式并不适用于所有楼盘，大部分楼盘表示不会采取这样的优惠方式。

  首付归零暗藏风险

  所谓的零首付，一般出现在房地产市场不景气时，开发商既想清库存，又不想降价，从而想出这样一个变通的措施。零首付并非购房者真正不用花钱就可以通过按揭购得房屋。太原中伦文德律师事务所蔺楠律师认为，对消费者来说，想吞下零首付购房的馅饼并不是太容易，在读懂零首付购房的背后文章后，消费者不难看出“馅饼”其实存在着很大的风险。

  据外省发达房地产市场的案例看，通常情况下，开发商使用过的零首付购房方法，是利用“抵押旧房、按揭购新房”的方式，即以购房者现有的住房作抵押，贷出的钱款用来支付新购房屋的首付款。此种模式对旧房屋和所购新房屋的价格有着较为严格的要求，通常旧房屋的价格为所购新房屋价格的两倍左右，银行方能办理此种抵押贷款。

  事实上，零首付购房不被政策允许。2001年的《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中第二条又明确，强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款。零首付常会违反上述相关规定，给房屋买卖合同的履行带来相应的障碍。

  蔺楠律师提出，在这个环节中开发商借钱给购房者个人，违反了金融法律关于“企业不得贷款”的规定。在最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中明确规定，企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效。也就是说，如果在按揭过程中银行一旦发现是开发商借钱给购房者付首付款，购房者自身是零首付的话，不符合个人贷款管理办法，一方面银行可以以违反此规定而不予办理贷款，另一方面，即使在办理了贷款手续之后，也很可能因为购房者缺乏相应的资信能力而停止提供贷款，最终导致购房者个人的贷款程序不能顺利进行。