北京通州新盘未现实质性降价 开发商"零首付"多为噱头

  有业内专家表示，北京和国内其它二、三线城市的房地产市场情况都不一样，虽然价格远高于其它城市，但市场总体上还是很健康的。

  编者按：纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。尽管有大量报道称，全国多个地方都出现房价下跌，北京楼市也难以独善其身。那么，真实情况究竟是怎样？本期专题报道对北京通州区的新楼盘进行了调查，发现开发商的日子并没有想象中的那么窘迫，换言之，房价依旧是那样的高。

  近日，北京楼市出现多个大幅降价的新盘，“零首付”项目涌现，降价预期甚嚣尘上。然而，《证券日报》记者实地调查后却发现，虽然成交量有所下滑，销售速度减慢，但多数楼盘并未做出实质性的大幅降价决策，尤其老项目的新一期房源，与上一期房源开盘价格持平或者小幅上涨是其主流的定价策略。同时，轰动一时的“零首付”卖房销售行为也已经取消。

  6月14日下午，《证券日报》记者走访了通州马驹桥多个大型开发商的在售楼盘后发现，售楼中心的人气虽比不上当天炎热的天气，但依然有不少到访者在与销售人员洽谈，甚至有的客户当场签订购房合同。

  值得注意的是，《证券日报》记者在现场发现，开发商确实在使出浑身解数抢客，富力·尚悦居借世界杯之机在售楼中心举行小型球赛；珠江·四季悦城已经取消“零首付”购房，但“无首付，14800元∕平方米，全精装”的超级户外广告牌依然立在项目附近的公路旁。

  对此，有业内人士认为，即使不能促成大量成交，但在大家都平价入市且尚不愿意打真正价格战的当下，市场竞争也很激烈，使用各种销售手段吸引客户到访促成成交，进而抢占市场份额是目前多数房企应对当下市场的主流战略。

  取消“零首付”卖房

  近期，北京楼市楼盘“零首付”卖房的消息不绝于耳，而珠江·四季悦城则打响了北京楼市“零首付”第一枪。据记者了解，随后亦庄金茂悦也推出“一成首付”等活动。

  值得注意的是，《证券日报》记者调查后获悉，无论是“零首付”还是“一成首付”都是短暂的市场行为，目前已经有开发商取消了该活动，仍在进行的也将于近期结束。

  《证券日报》记者发现，珠江·四季悦城“无首付，14800元/平方米，全精装”的超级户外广告牌立在公路旁，但记者到达售楼处后却被告知，“这个活动6月8日就取消了”。售楼中心的一位销售人员向记者表示，这只是个短期活动，是当时与搜房网合作办的，现在已经恢复五成首付了。

  无独有偶，亦庄金茂悦的“一成首付”活动也即将落下帷幕。

  “一成首付的活动我们现在还有，但是下个星期就取消了。”亦庄金茂悦某销售人员向记者介绍，“一成首付活动”实际上就是先与开发商草签合同，付10%款项，其实就是交订金占上房源避免涨价，但其它20%的首付金额在11月底之前必须交齐，届时才能网签。

  金茂悦的开发商方兴地产的一位高层也告诉《证券日报》记者，“我们和小贷公司有合作，如果客户到我们规定的时间内还是只能拿出一成首付，那么客户可以和小贷公司签署协议，向小贷公司借出剩余两成的首付，当然利息也要比银行多一些”。

  “我们这个活动主要是针对换房需求的客户，因为打算换房的客户需要时间处理手里的资产，但这个活动也是有名额限制的，仅有30个名额，现在只剩下几个了”。上述销售人员进一步透露。

  事实上，记者在调查中获悉，“刚改类”需求的住宅最近成交非常明显，其中不乏大量换房消费者。“我们的130多平方米的改善性产品已经卖完了”，亦庄金茂悦上述销售人员向记者如是表示。“项目中三居室的房源卖的比较好，甚至比刚需产品的成交量还要好”，富力·尚悦居销售中心的销售人员也向记者透露。事实上，记者在富力·尚悦居确实看到有不少购房者到访，也有当场签合同订房的。

  《证券日报》记者也从多位房企高层处获得了不少房企的共识，即针对当前市场成交量的低迷现状，推出刚改类产品是抢收的窗口期。记者在城南的热销板块新盘中发现，北科建集团开发的领秀·翡翠山类别墅项目，目前销售均价是27000元∕平方米，项目内有异常奢侈的大公园，换房需求的购房者相对较为关注。而在台湖板块中，泰禾集团第一个刚改类产品泰禾·拾景园单套220万元总价起，7000元∕平方米的精装修标准的项目蓄客情况也非常好。

  “多数开发商都在调整产品类别，踩市场窗口期推盘意图抢得成交量。”一位业内人士向记者表示，另外，为了快速回笼资金，开发商对新项目的销售定价也非常关键。

  通州新盘平价入市未实降

  实际上，进入2014年北京的楼市便进入了下行通道，成交量也持续萎缩。据悉，前五个月北京市商品房(包含所有新建住宅，商业、车位等)合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，创下近八年来的新低。而据最新的数据显示，6月上旬，北京新建住宅签约1039套，二手房住宅签约1702套，合计成交量为2741套，较上月同期下滑9%，再创年内同期新低。

  这种情况下，市场上不断传出开发商大幅降价的消息。但《证券日报》记者实地调查后却发现，虽然成交量有所下滑，销售速度减慢，但多数楼盘并未做出实质性的大幅降价决策，售价基本和前期持平。

  富力·尚悦居的销售人员告诉记者，他们的项目单价跨度比较大，从18000元/平方米—24000元/平方米，均价则在2.2万元/平方米，房子全部是精装修，装修单价在3000元/平方米。“我们现在主要是卖二期，均价和一期基本没什么变化。” 上述销售人员还表示，该项目目前有两种优惠，一种是特价房，另一种是正常优惠。其中特价房主要是一些朝向位置不太好的房源，比如东西向的三居室，售价在18000元/平方米。正常优惠则是和某购房网站的团购合作，有2万元97折优惠和2万元95折优惠两种，该销售人员坦言，项目优惠幅度确实不大，近期销售虽然没有年初好，但也还可以。

  记者在北京住建委的网站上也看到，去年该项目一期的售价与目前在售的二期相比，确实没有什么变化。同时，记者在销售大厅的房源信息展示板上看到，虽然二期已经签约的房源不到五分之一，但算上预定的房源，比例也已经接近一半，而这也和北京住建委网站上显示的信息相同。

  而距离富力·尚悦居不远的首开·国风美仑，项目售价同样变化大不。该项目销售人员告诉记者，目前项目只剩下不到100套的大户型房源，均价在18000元/平方米，优惠只有一个2万元抵6万元的活动。“目前这个市场环境，我们定价肯定是比预期下调了，但是实际售价也比去年高一点，去年我们是17000元/平方米，现在每平方米涨了1000元。”

  记者在住建委网站上看到，该项目早在2012年便开盘销售，当时的均价为16000元/平方米，两年时间该项目的售价可以说一直比较平稳，即没有出现大涨也没有下跌。

  同时，记者在珠江·四季悦城的销售现场了解到，这个不限购的LOFT商住项目，目前的销售均价在25000元/平方米，楼王的价格则在33000元/平方米。“和前一期的售价没什么变化，周边项目基本都没降。”珠江·四季悦城的一位销售人员告诉记者，“有的开发商说降价，其实就是拿出少量不好的户型当特价房卖，实际上是一种营销的手段和宣传噱头，不是那种真正的降价”。

  值得注意的是，在这个项目的销售中心，记者发现前来看房的人颇多，现场的沙发和椅子上几乎被坐满。此外，在销售中心一进门的位置，开发商还特意做了几块大型宣传板，上面的大标题是“房价下跌的不可能定律”，里面则详细解释了房价不会下跌的原因。

  据记者了解，北京今年新盘第一个被传出大幅降价的项目是位于大兴天宫院区域的万科橙项目。当时有消息称，其毛坯房最终确定的销售均价不到2.2万元/平方米，比之前万科预想的2.7万元/平方米的精装房价格低了5000元/平方米。但实际上，该项目的2.7万元/平方米已经被买房人接受，申请购买的人数也三倍于房源，只是由于这个价格没有被北京住建委批准，万科才不得不遵循住建委批准的指导价出售。业内人士也指出，万科橙是新项目，第一次开盘，谈不上降价，最多算开发商调低了价格预期。后续多个被传降价的项目，也多是因为这个原因，或者干脆就是开发商的营销宣传策略。

  而在本次记者的实地调查后，也证实了上述观点，开发商在北京项目大多是“假摔”，真正降价的则极少。

  对此，有业内专家表示，北京和国内其它二、三线城市的房地产市场都不一样，强劲的需求一直支撑着这个市场，虽然价格远高于其它城市，但北京的市场还算是健康的，即使下半年市场仍未能好转，北京的项目也不太可能出现大幅降价的情况。(记者 王 峥 王丽新)