新的一年，太原楼市何去何从

　　 2015年的楼市刚启幕，随着楼市步入新常态，去库存、产品细分和跨界转型，将成为贯穿今年的地产主题，市场也将在全面分化中进入中速增长期。如果说2014年是太原楼市的“寒冬”，那么2015年将有可能是“暖冬”。

　　 过去一年中，太原楼市是否存在亟待去库存的现象呢？新的一年，楼市又将何去何从……对此，记者采访了多位业内人士——

　　 A数据显示：

　　 太原商品房高库存待消化

　　 有关媒体报道，楼市库存居高不下、亟待消化，三四线城市普遍存在这种现象。经记者调查了解，太原市与此情况大致相符。

　　 据山西克而瑞机构刚刚出炉的年报显示，除去房地产备案之后等因素，去年全年太原供应商品房面积为457.52万平方米，商品住房为321.71万平方米。但按照年消化500万平方米计算，太原的商品房库存至少需要两至三年才能消化。

　　 太原也列入了“高库存”城市。山西克而瑞机构相关负责人表示，“2015年太原将重点对23个城中村进行集中改造，目前虽难度较大、不好实施，但如果政府推行力度大，即使有一半开始改造，那么进入市场的体量也是很大的。”此外，太原旧城改造和棚户区改造项目的逐步入市，也将加剧这种库存高压。

　　 B山西省房地产业协会副秘书长李峰：

　　 新项目不多中高端项目受抑制

　　 面临库存高压，太原市各大新旧项目供应量都将持续减少。结合2014年的全年供应情况来看，未来新出的项目不会很多，在售的仍是未完项目。

　　 2015年太原市土地成交不多，所以不会有太多新项目入市，未来一年仍以消化库存为主。如2014年的后续项目，富力城、恒大御景湾、公园时代广场等，均有百万方的体量，这些将会在今年逐步入市。而像2014年万科紫台供应比较大，但今年房源所剩不多，恒大名都、恒大山水城也会降低供应，综合来看，今年供应不会大幅增加。今年整体推盘节奏会减速，或略好于去年。

　　 与此同时，中高端项目受到了抑制。受调控政策的影响，市场层面不被看好，中高端市场竞争压力增大，在这种状况下，开发商为抢占有限的市场份额，必须凭借更高的性价比。

　　 今年市场不是太好，面向的客户主要是中高收入人员，如企业高管、企业主、公务员、矿企老板等，由于市场环境影响，这部分客户的需求可能会被压制。而在准备入市的中高端项目，可能会向中端倾斜，通过减小单套房面积来降低购房门槛，以扩销量。如华润、保利在2014年均推出的是中小户型，而恒大华府、星河湾等定位高端的项目也在极力降低购房门槛，除了减小面积，还采用了降低总价、首付分期、精装房改为毛坯房等销售方式。

　　 此外，高端项目成交价格居高不下，在销量上也受到了限制。万国城MOMA、昌盛双喜城、茂业天地、复地东山国际、星河湾等高端项目成交价格遥遥领先，此类中高档及高档项目总体量较大，对于市场影响较明显，并且导致太原商品住宅成交价格较去年有一定幅度的影响。

　　 C山西克而瑞机构总经理牛佩华：

　　 商业地产存量上升销售难度大

　　 从客户置业的角度上看，客户更关注投资、更看重地段。近两年，太原市虽然大的商业项目频现，但商场是不对外销售的，所以商业地产成交量主要体现在临街商铺、写字楼等方面。2014年商用房市场大体不温不火，市场趋稳。

　　 虽然执行三年多时间的限购政策，确实使一部分资金转移投向了住宅，但近两年，地产开发并非是纯住宅项目，而是有一定商业配比的。当这些产品同时大量上市，购房者选择的可能性增大，住宅投资分流了一部分商业地产投资，导致商业成交下降，观望情绪严重。

　　 据山西克而瑞机构的数据分析，在商业用房中，2014年年初平阳景苑的大批商铺入市，使商业市场成交均价达到高潮；2014年12月，商业成交价格达到20140元/平方米，环比上涨幅度较大，达44.69%。从历年成交价格来看，除2005年出现小幅下行，2006年至今，太原商业地产产品价格呈现一路上涨的态势。但太原的商业用房成交一直不太好，每年成交量很小，这和太原市本身商业发展较为缓慢有关。延续前两年趋势，2015年市场存量将进一步加大，销售难度也大。

　　 限购令取消以来，商业和办公产品承接了住宅市场投资需求。与商业市场相比，办公投资成本相对较低，受到投资型客户的认可。据克而瑞机构年报分析，在去年的房产市场中，办公用房成为投资热点，2014年太原办公市场供应面积为52.78万平方米，成交面积为11.48万平方米，较去年上涨290.48%，全年太原办公市场均价基本维持在15000元/平米左右。但是也需要注意到，这部分成交只占到市场供应量的22%，对整个市场影响并不大。

　　 D山西世纪朗润经纪有限公司策划经理刘伟娜：

　　 刚需仍是主流客户群

　　 当前，房企不得不面对的问题是地价上涨、库存压力大、竞争压力大，去库存关键还是看刚需。今年刚需客户仍然是支撑整个市场的主流客户群。

　　 地价推动楼市上涨，太原市开发商间的竞争日趋激烈。由于地块资源的稀缺，土地价值水涨船高，2014年随着城市配套的逐步完善，太原土地市场价格也呈现持续上升的趋势。据山西世纪朗润经纪有限公司年报数据统计，去年太原土地单价上涨到342万元/亩，楼面地价上涨为1672元/平方米。加上楼市库存居高不下，消化周期长达2-3年，带来各家争夺客户的局面，各楼盘也在严峻的销售压力下绞尽脑汁，举办音乐会、戏团表演等各种层出不穷的活动，也不得不面对销售增幅速度放缓的现状。

　　 尽管如此，当前棚改安置以及传统“安身立命”思想的影响，仍会保证刚需长时间不减，房地产市场仍是可观的。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。