以承租房屋与他人合作构成转租要符合特定条件

海南省高级人民法院  高俊华

裁判要旨

以承租的房屋作为合作条件与他人合作是否构成转租，取决于两个条件：一是在形式上，合同的权利义务相对人是否变更；二是在结果上，是否侵犯了出租人对租赁物的收益权与处分权，是否增加了出租人要求返还租赁物的困难并造成出租物的毁损。

案情

2007年6月，常年居住在北京的外国人罗某夫妇与邬亮签订一份合同，将二人共同所有的位于海南省三亚市的一间商用铺面出租给邬亮经营西餐厅，合同约定如需转租，必须取得罗某夫妇的同意。2012年上半年，罗某夫妇发现工商登记档案中有一份伪造的罗某与王艳辉签订的房屋租赁合同，涉案房屋现已由王艳辉经营中餐厅。罗某夫妇认为邬亮私自将房屋转租给王艳辉，根据合同法第二百二十四条规定的“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，以及双方合同的约定，邬亮已经违约。因此起诉请求法院判决解除双方签订的租赁合同。

邬亮辩称其并未转租房屋，而是与王艳辉签订《餐厅合作协议》，以承租的房屋作为合作条件与王艳辉合作，开业至今双方已经进行了数次分红，请求法院驳回罗某夫妇诉讼请求。

王艳辉述称其与邬亮之间系合作经营关系，按合同约定承担风险与收益，不是转租。伪造罗某与王艳辉房屋租赁合同系其手下员工所为，王艳辉与邬亮不知情。而且，餐厅现有员工40余人，如果解除合同，员工会失业。请求法院驳回罗某夫妇的诉讼请求。

法院查明，邬亮与王艳辉签订了《餐厅合作协议》，以涉案房屋为合作条件与王艳辉合作经营餐厅，并从2012年3起至2015年3月，每半年根据餐厅盈利情况收取一次数额不等的分红。在邬亮与王艳辉合作后，先是邬亮向罗某交房租，后来以餐厅或王艳辉的账户交过房租，罗某并未提出异议。房屋租金没有拖欠。另外，罗某夫妇最初交付给邬亮的是毛坯房，邬亮与王艳辉为经营而对房屋进行了装修。餐厅至今正常营业，房屋没有任何毁损或造成其他不良影响。

裁判

海南省三亚市中级人民法院认为，邬亮的行为属于未经许可将商铺转租他人，违反了双方合同的约定，符合合同法第二百二十四条规定的解除条件，出租人可以解除合同，因此，判决解除邬亮与罗某夫妇签订的房屋租赁合同。

一审宣判后，邬亮不服，提起上诉。

海南省高级人民法院认为，以承租的房屋作为合作条件与他人合作经营是否构成转租，取决于两方面因素，一是在形式上，对原合同的权利义务的相对人是否作了变更，二是在结果上，是否如罗某夫妇所主张的对其收取租金造成障碍，是否损害了二人对租赁物的处分权，是否增加了要求返还租赁物的困难并造成出租物的毁损等等。邬亮将房屋承租权作为合作条件与他人合作开发餐厅，未拖欠租金，未影响二人收取租金的权利，未要求二人额外承担其他义务，义务人支付租金的义务也在继续履行，虽然在形式上，支付租金的义务人变更为王艳辉，但邬亮未脱离出合同关系，合同权利义务相对人未发生实质性变化；在实质结果方面，不存在拖欠租金的情况，房屋也无毁损及其他不良结果，也未损害出租人对房屋的处分权；王艳辉向罗某账户支付租金，罗某并未提出异议。邬亮的行为不构成转租。罗某夫妇主张邬亮转租未获得其二人同意，损害了出租人对租赁物的处分权，增加了出租人要求返还租赁物的困难并使出租物的毁损程度加重，并无证据予以证明，根据民事诉讼法第六十四条的规定，由负有举证责任的当事人承担不利后果，对罗某夫妇请求解除合同的主张不予支持。判决撤销一审判决，驳回罗某夫妇的诉讼请求。

评析

合同法明确规定了承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但对何谓“转租”未作出明确的解释。承租人以承租的房屋作为合作条件与他人合作并不能一概认定为“转租”。是否构成转租，取决于两个条件，即合同相对人是否发生了变化，以及是否给出租人收取租金的收益权及回收房屋等对房屋的处分权行使造成困难。如果承租人发生了变化，第一承租人完全脱离出了合同关系，甚至不知所终，同时，后来的承租人又不能及时交纳租金，出租人无法收回房屋或者存在对房屋造成毁损或带来其他不良影响，妨碍了出租人的收益权与处分权，便构成转租；反之，第一承租人未脱离出合同关系，租金也按时交纳，未造成房屋毁损或带来其他不良影响，就不构成转租。

正如在本案中，邬亮以涉案房屋与王艳辉合作经营餐厅，虽然多了一名承租人，但第一承租人未脱离出合同关系，而且，房租一直按时交纳，房屋不仅没有毁损，而且，承租人为经营餐厅出资进行了装修，丝毫未影响出租人的收益权与处分权，未给周边带来任何不良影响而遭到投诉。所以，不构成转租，房屋租赁合同不应当解除。在房地产行情暴涨的情况下，很多房产的出租者或出售者寻找各种看似合理的“瑕疵”，寻求解除合同以谋取更多利益，这种做法不应当得到支持，合同是否解除，应当综合全案情况予以考量，涉及民生的情况要特别慎重。(转自人民法院报)