房贷松绑雷声大雨点小 7折政策进展不一名存实亡

  7折政策名存实亡

  节前“认贷不认房”新政松绑楼市，一石激起千层浪。目前，银行执行进展不一。有银行已按新政受理房贷申请，也有银行表示细则仍待制定。多位业内人士表示，新政真正落实需贷款额度的配合，目前首套房贷七折利率优惠仍是奢望。

  进展不一

  9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该《通知》一大核心是首套房认定为“认贷不认房”，且明确首套房贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

  目前已有银行紧随新政步伐。建设银行对媒体表示已可以按照新政策来受理贷款申请，首套房贷款还清再次购房算首套房；工行则表示已经制定细则。相对而言，部分股份制银行步伐相对滞缓。“我们目前只是原文转发了央行、银监会的通知，具体执行让分行自己决定。”某股份制银行总行人士表示；兴业银行方面也表示，有关实施细则正在研究制定中。

  有股份制银行工作人员称：“每家银行会根据自身的情况制定细则，没有那么快。”

  额度未定

  中原地产项目部总经理黄韬的反馈则是“各个银行都在整理数据”，银行可能会为新政配套增加房贷额度，因为不如此，新政就无法真正落地。

  据了解，今年上半年银行房贷额度相对紧张，审批通过但迟迟不放款的情况不少见，不过这一状况在今年下半年情况已有所好转；也有银行人士表示，目前其所在行按揭贷款额度并不存在问题，材料齐全审批通过一周内就能放款。

  值得一提的是，此次《通知》明确要增强金融机构个人住房贷款投放能力，具体来说是鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

  黄韬认为，额度将影响房贷利率，但短期内银行房贷投放能力的增加不太可能依赖MBS等多种资金筹集方式。

  目前银行具体执行的房贷利率也未有明显变化。“按揭的利率目前暂时与节前一致，没有变化，还是以基准利率为主。”这是节后首个工作日，上海陆家嘴周边各银行网点普遍的说法。农业银行上海分行有按揭贷款金额超过 200万，超出部分享受九五折优惠的政策。

  根据兴业证券所做的银行按揭市场跟踪，9月最后一周上海首套住宅贷款利率低于基准利率的有2家，高于基准的有5家，其余14家均与基准持平。北京地区首套住宅贷款利率低于基准利率的有9家，高于基准的有1家，其余13家均与基准持平。

  一家股份制银行工作人员表示：“文件出来前，也没说不能七折，此次央行和银监会只是重申了一遍。我们行还是按照基准利率在放，没有折扣。”

  七折难寻

  对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题，业内人士并不是太看好。“就算工行也不太可能给首套房贷七折利率，除非不讲收益。”有银行人士认为，新政落实的另一个关键还要看银行吸纳资金的价格。

  招商证券分析师肖立强认为当前的贷款基准利率明显高于2009年的水平，同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平。2008　年的按揭贷款利率优惠还惠及尚未偿付的存量按揭贷款。因此，在非降息和重定价情况下，2009年的按揭利率水平对于当下而言，基本是一个回不去的过去。

  兴业银行首席经济学家鲁政委也认为，如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55% 计 算 ，0.7倍 就 是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率 4.63%(银行的资金成本肯定显著高于这个水平)。目前在实际操作中对首套房执行基准利率的 0.7倍事实上是不可能的，但央行明确提及优惠幅度，传递了强烈的宽松信息。

  一家国有银行支行负责人表示：“说实话二级支行不太愿意做房贷业务。目前揽储很困难，存款少，贷款多，存贷倒挂，只能内部高价拆借资金。去年‘钱荒’过后，5年以上资金的价格一度在6.5%以上。今年好一些，但也在5%以上。基准利率房贷，基本是盈亏平衡；九折房贷，一般是亏损的。”

  一位股份制银行总行人士表示：“我们行5年以上资金的内部价格是5.6%，如果按5年以上中长期贷款 6.55%的基准利率放贷，意味着净利差还不到1%。你觉得这1%能覆盖基本运营费用、考核费用、信用成本、经济资本成本吗？”

  ■ 楼市反应

  房产中介十一“带看量”大增

  新政出台，但由于各地没有细则出台，国庆楼市购房人咨询量增加，持币观望的多，但出手的少。

  据中原地产市场研究部统计数据显示，国庆7天，北京新房住宅网签 538套，二手房住宅网签56套，合计签约594套，同比下滑38.95%。中原地产首席分析师张大伟表示，由于网签数据具有滞后性，十一黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下情况。

  望京一位中介门店经理称，9月30日新政出台当天晚上公司即组织学习新政，新政对于换房的改善型需求是一个重大利好，国庆7天咨询的客户明显比平时增多，但由于银行要10月8日才上班，具体政策怎么执行大家还都在观望。

  链家地产市场研究部数据显示，从新增客源情况看，十一假期期间，链家地产门店日均新增客源量较9月份增加25.3%，从假期期间的经纪人带看情况来看，假期前三天带看量相对较少，但从第四天开始带看量持续大幅增加，假期日平均带看量较9月份增加41.5%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，央行、银监会“9·30”通知对于已经经过近一年调整的宏观楼市来说是重大利好，但是通知中也明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行，购房人对商业银行的实际执行出现了短期的观望。未来一段时间，这一短期的观望情绪将随着商业银行执行情况的明确而消散。

  北京中原地产首席分析师张大伟认为，9月份北京二手房成交站稳9000套，整体市场价格跌幅已经接近停止。随着市场信心的恢复，未来成交量的轻微上涨，房价下调的空间愈加收窄。

  ■ 政策动向

  三亚否认取消限购

  “三亚拟于十一期间取消限购”的传言并未成真，10月7日，三亚住建局明确表示：三亚仍在按照国家分类调控的要求，执行住房限购政策，还没有考虑取消房地产限购政策，主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。目前，仅北上广深三亚5市仍执行限购政策。

  据了解，作为旅游城市，三亚的楼市属于外销型市场，90%以上房地产都要靠外地人口。据中新社的报道，三亚市住建部门负责人向媒体表示，不取消楼市限购，主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。三亚从 2010年开始实施限购政策，促进了房地产业的理性发展，尽管在经济增长速度上作出了牺牲，但培育发展新兴产业的发展战略得以稳步实施，三亚多元化的产业经济支撑力也正在逐步形成。