房屋租赁中的法律问题
05.03.2019 17:30
本文来源: 法院
签订书面合同很重要
房屋租赁书面合同除了能明确出租方与承租方的权利义务内容，更好地督促合同的顺利履行，保护双方的权利，有效预防分歧纠纷外，还对租赁期限的确定有重大影响。根据相关法律规定，对于租赁期限在六个月以上的房屋租赁，如果没有签订书面合同，将视为不定期租赁，双方都可以随时解除合同，因此为了维护租赁关系的稳定性，签订一份有效的书面合同非常重要。
法律链接：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
租赁房屋后装修值不值
承租人装修租赁的房屋，应当征得出租人的同意，否则承租人不但要负担装修的费用，出租人还有权要求承租人恢复原状或赔偿损失。承租人经过出租人同意装修房屋的，租赁期间届满时，对于没有形成附合的装修物，可由承租人拆除并恢复原状；而对于形成附合的装修物，承租人无权要求出租人补偿装饰装修费用，但双方当事人另有约定的除外。综上，承租人在装修房屋时，一定要及时征得出租人的同意，另外要结合租赁期限决定房屋装修的投入成本。
法律链接：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
买卖不破租赁
买卖不破租赁是租赁合同中的一项重要制度，为了保护租赁关系的稳定性，在租赁期内，如果房屋因为买卖、赠予、实现抵押权而发生所有权的变动，租赁合同继续有效，在租赁期限届满前，新的所有权人无权要求承租人腾出房屋，出租人在租赁合同中的权利义务由新的所有权人承受。但是，如果抵押权是在出租前设立的，或是房屋出租前已被法院查封，或是租期内房屋因为被没收、征收发生所有权变动，承租人不能对抗新的所有权人。
法律链接：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
转租房屋需慎重
承租人把租赁的房屋转租第三人，必须征得出租人的同意，否则出租人有权解除合同并导致转租合同无效，但是出租人不同意转租房屋的，必须在知道或应当知道承租人转租六个月内提出异议，否则不能行使合同解除权。即使房屋转租征得了出租人的同意，承租人也要承担很大风险，根据法律相关规定，次承租人对房屋造成损失的，由承租人对出租人承担赔偿责任；另外，转租房屋的期限不能超过承租人剩余租赁期限，否则超过部分无效，但出租人和承租人对此另有约定的除外。
法律链接：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
承租人的优先购买权
法律赋予了房屋承租人优先购买权，出租人出卖、拍卖、变卖房屋时，应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人侵害承租人优先购买权的，应承担赔偿责任。但是，承租人的优先购买权不能优先于房屋共有人的优先购买权，另外，如果出租人将房屋出卖给近亲属或者购买房屋的善意第三人已经办理了登记手续，承租人不能主张优先购买权。承租人行使优先购买权要特别注意期限问题，在接到出租人通知后十五日内没有明确表示购买的，承租人的优先购买权消灭。承租人未参加拍卖的，认定为放弃优先购买权。
法律链接：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第二十四条：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
作者单位：长治市中级人民法院 郭荣蓉 责任编辑：陈伟
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