房地产寒潮席卷太原楼市是灾难还是重生

  站在太原市最西端的制高点——西山万亩生态园向下鸟瞰，整个太原城如画卷般展开。

  从西山脚下的奥林匹克花园、西华苑经济适用房到海尔十二院城、西岸、万科蓝山、富力城一直蜿蜒到晋阳湖……从汾河沿线最北端的三千渡、龙湾写意一路向南至最南端的星河湾、天鹅堡……从长风桥西的万国城MOMA、丽花苑一路向东至东山的恒大山水城……座座星罗棋布、鳞次栉比的楼盘遍布城市各个角落，一幢幢高耸林立的住宅楼无不映射出太原市房地产市场的蓬勃与生机。

  然而，本该继续扩张脚步的太原房地产市场在今年上半年遭遇了一场前所未遇的寒潮——

  对于这次席卷全国的房地产寒潮，很多人从最初的半信半疑，到如今的深信不疑，这样的演变仅用了半年时间。在这半年时间里，楼市“崩盘论”、“拐点论”和“救市”、“限购松绑”等重磅信息不绝于耳。

  过了一半的2014年，是楼市最为惨淡的半年。这样一个观点是众多房地产业界人士的共识。以往一直独善其身的太原楼市也终于在今年被大行情所累。

  从前几个月省统计局统计数据来看，和往年相比，以太原为代表的山西楼市，今年前5个月，房地产开发投资91.60亿元，增速同比回落0.6%，商品房销售面积105.50万平方米，同比回落25.3%，太原房地产开发投资、销售进入低位运行轨道。

  尽管6月份数据还未“出炉”，但依旧冷清的开盘现场、愈加热情的看房团导购、知名地产售楼顾问频繁的电话促销……似乎都预示着楼市的清淡。下半年时间大门已开启，太原楼市还会画出怎样的走势图？

  进入低速运行轨道

  明显成色不足的“金三银四”，量价齐跌的“黄金五月”、奄奄一息的六月……前半年的太原市商品房销售面积呈现逐月递减的趋势，这样的状况让许多开发商着急上火。

  省统计局公布数据显示：太原商品房市场整体上呈现量跌价跌的趋势。新增供应量较上月相比有大幅度下跌。和已过去的三、四月黄金月份相比，五月份成交量明显有所下跌。

  从2月至5月，太原市房地产开发累计同比增幅分别为23.5%、18.9%、11.6%、11.9%；其中商品住宅投资71.14亿元，增长20.1%，增速比前4个月回落0.5%。

  这样一个整体呈回落态势的局面，被各界视为太原市房地产开发投资进入低速运行轨道的明显信号。

  一组数据看得让人胆寒：2014年5月，太原市商品房新增供应量为2.56万平方米，环比下跌87.28%，同比下跌60.62%；成交面积为42.12万平方米，环比下跌8.85%；商品房成交均价有所下跌，全市商品房成交均价8017.84元/平方米，环比下跌2.46%，同比下跌15.5%。

  其中，5月太原市商品住宅市场整体呈现量跌价平现象。新增住宅供应面积为2.55万平方米，与上月相比供应量环比下跌83.84%，同比下跌57.85%；商品住宅成交价格较上月相比基本持平：成交均价为7815.73元/平方米，环比上涨0.04%，同比下跌3.17%。

  与其说供应面积、成交面积和成交价格的下跌，是太原房地产市场进入低速运行轨道的体现，那么施工进度总体放缓，则是更为直观的表现。

  每年一到中高考临近的时期，太原市城市执法管理员刘先生和他的同事们便很忙。他们忙着去通知各个楼盘的施工工地，要求避开孩子们休息、考试等关键时间点进行施工。但今年，他们发现开工的工地似乎比往年少了一些。今年上半年，各月施工面积增长呈现整体回落的态势。前5个月，太原市房地产开发项目施工面积4000.44万平方米，新开工面积持续出现负增长；土地购置面积9.69万平方米，同比下降66.4%。

  “房地产企业受市场环境影响，拿地意愿降低，土地购置面积增速始终处于负增长区间。”易居中国克而瑞华北(山西)公司总经理助理牛佩华认为，土地交易指标是房地产开发投资的先行指标，土地购置面积的持续负增长，将对全市房地产开发投资增长形成一定制约。

  他分析，从各楼盘销售情况来看，6月份的销售情况还不如5月份，而往年这个时段应该算销售旺季。其主要原因是各个项目没有新推案，现在卖的房子都是之前推出的库存。“总体而言，要分项目看，大品牌的项目销售情况相对好一些，但都大不如从前，本地项目则更差。尽管6月份好几个项目又推出一批房源，但卖地都不是很理想，品牌地产商万科的销售情况也不容乐观。”

  松绑限购令呼声强劲

  跌跌不休的房地产市场，让松绑限购政策的呼声愈演愈烈。房地产的拐点是否已至？政府出手救市这一举措是否正确？

  今年3月份以来，房价下跌现象令个别城市开始为限购令松绑。南宁、无锡、杭州萧山区拟通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市；天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。

  时至今日，尽管主张松绑限购的呼声强劲，但似乎只有呼和浩特正式公布限购政策取消的重磅信息。前不久，有关于太原楼市即将松绑限购政策的传言，但至今未有官方消息出台。

  “太原房地产市场整体低迷，购房者观望情绪浓厚已是不争的事实。眼下，各地都在跃跃欲试地放开限购政策，太原虽有传言，但都没有实质性的动作。”

  牛佩华认为，呼和浩特市虽已放开限购令，但各方都在看其限购松动以后会对市场有怎样的影响。国家有关部门曾表示，各地区应区别对待，但不同地区区别对待的程度是多少，政府也在某种程度上试探底线在哪里……

  一位不愿透露姓名的房地产业内人士透露，中央的态度是太原市房管局出台限购令的风向标。但是即便太原市放开限购政策，对市场的影响也不会太明显。该人士分析，在省城太原，想买房子的人会想尽一切办法买到房子，这部分主要是指刚需人群；而暂时不买房子的人群，尽管观望情绪浓厚，但也基本以刚需人群为主，首购占比很大；由于受限购令、房产税以及房价下行趋势等系列因素的影响，投资客的比例大大减少。

  山西大学晋商学研究所副所长刘成虎博士认为，从过去几年房地产政策实施效果来看，房价总体稳定，但房地产泡沫依然很大。在政府反腐败的高压下，限购政策刚刚对房价产生了影响，此时大力宣扬房地产市场拐点的显现，实质上是想为地方政府松绑限购令提供舆论支持，是部门利益的反映，带有很浓厚的地方保护主义色彩。为限购松绑的小动作，应该严格控制，否则可能会引起其他城市跟风追随。

  刘成虎博士还认为，房地产市场拐点出现要具备相当的条件，但从现在的各项数据和房地产表现来看，还没有令人信服的证据。一是房价下降只出现在个别城市的个别楼盘，无论是地理位置还是售房数量都极为有限，大多只是开发商的营销策略，是为赚取眼球的一个噱头，离大范围的房价下跌差距甚远。二是土地供应趋紧，土地价格还在不断攀升。而土地市场的行情是房地产市场最基本的决定性的指标。三是房地产市场中的刚性需求还是一股巨大的房价支撑力，除了个别城市由于近十年来投资炒作过度，导致泡沫过大，大量二三线城市的房地产市场好于一线城市。

  灾难还是重生

  金融机构银根收紧、购房者观望情绪渐浓、开发商十八般武艺促销……四面楚歌的情形让一直是卖方市场的房地产市场，在这个夏天变为买方市场。这样的状况，对于房地产市场而言，是灾难还是重生？

  除需求减少外，信贷政策收紧也抑制了投机性购房需求。在继续坚持房地产市场调控政策不动摇的基调下，各大银行也从风险防范角度收紧了房贷。

  金融业有关人士透露，去年底至今年以来，工、农、中、建四大国有商业银行均上调了首套房贷款利率至基准利率，而且放缓审批速度，放款时间延长，这个举措直接使购房者申请贷款增加了难度，大大影响了相当一部分潜在购买力。

  “房地产开发企业回笼资金不畅，银行贷款等资金渠道持续被压缩，资金链有吃紧趋势。到位资金趋紧成为房地产开发投资回落的又一重要原因。”省统计局相关人士分析，从到位资金情况看，前5个月全市房地产企业到位资金135.42亿元，下降3.9%，同比回落30.8%；自筹资金增长走低，前5个月到位40.41亿元，同比下降17.9%，比上年同期回落25.7%；而个人按揭贷款到位18.15亿元，增长14.8%，比上月回落22.1个百分点，比2013年全年回落2.8个百分点。

  尽管形势严峻，内外趋紧，但对于太原市房地产市场的现状，山西省房地产业协会会长于世玮认为，有权威数据显示，判断一个地区的楼市是否已至下行拐点，要看它的库销比是否在正常值内。一个地区一年的库存量，在18个月内去化完成就是健康发展的，而太原房地产市场往往用不了18个月就能销售一空。

  但今年的特殊形势让人感到库销比压力很大，这与太原市盘踞了很多手续不全的楼盘不无关系。

  于世玮分析，近几年来，山西房地产市场并没有出现大起大落的行情，它的发展空间还很大，要进一步调整产品结构，提高发展质量，更好地实现与市场对接。房地产从业者也要更好地研究市场，住宅本身还要重点发展，中小套系等刚需户型的质量有待进一步提高。

  “总体而言，房地产业的分化会最大程度地加剧，大企业占的份额会越来越大，小企业则应该走品牌发展、特色发展和联合发展的道路，并且要进一步推进住宅产业化。”于世玮分析，尽管太原市目前的观望情绪还是很浓厚，但房价并不会出现人们预期的大幅下跌的情况。因为建造成本在不断增加，高成本是开发商不得不面对的现实。

  牛佩华也持同样观点，太原的房价不会大幅下跌。如果房地产市场泡沫真的破裂，房价出现大范围大幅度的下跌，对中国经济和社会而言是灾难还是重生？答案显而易见。