揭秘房企上半年出海热：融资路径和风险样本

  伦敦、纽约、悉尼，这些全世界最知名的城市正在迎来一拨拨的中国投资者，一批高档写字楼物业将被打上中资公司的名字。

  诸多楼盘的目标客群是内地购房者。在7月16日的21世纪博鳌地产论坛上，华远地产董事长任志强指出，今年上半年房地产销售金额3.1万亿，同比去年减少2000亿，可能是流向了境外。

  根据中国跨境投资并购门户晨哨网的数据，今年上半年中资企业(以房企为主)海外房地产投资成交总额已达120亿美元，逼近去年全年的150亿美元。

  在房企蜂拥海外的背后，是众多金融机构、中介的助推作用。低成本的融资和本地化的团队，帮助中资房企在海外大展拳脚；但另一方面，初涉境外市场，也让不少企业栽了跟头。同时，海外房产投资还面临市场、汇率、政策以及外汇管制的风险。

    房企海外投资飙升

  7月8日，万达在其官网宣布，将投资9亿美元，在美国芝加哥建设一座高350米，地上89层的五星级酒店及公寓项目。建成后，该项目将成为芝加哥第三高建筑。

  在此之前的7月6日，深圳地产商莱蒙国际透露，其正在开发位于英国曼彻斯特的两个住宅项目。

  这只是过去两年来中国房企海外投资热潮的一个缩影，绿地、万科、碧桂园等品牌房企早已频频“出海”，并且势头越来越猛烈。据晨哨网统计，2013年，中资企业(以房地产商为主)海外投资额为150亿美元；而今年上半年，总披露的金额已经达到了370亿美元，总成交金额为120亿美元。

  金地集团董事长凌克说，这两年受国内投资渠道有限，房地产调控趋严，加之人民币升值及金融危机后世界经济回暖等因素影响，中国个人投资者、中国企业(主要为房地产企业)和机构投资者不约而同地开始投资海外房地产市场。

  21世纪经济报道记者了解到，2013年前，中国投资者海外投资的方式多为收购成熟的地产物业，以海航、平安、中投等为代表，纷纷在西班牙、英国等地出手购买了酒店、办公楼、写字楼。

  然而，随着开发商加入海外投资阵营，情况在悄然生变，中资企业由稳定物业投资转向了地产开发，据仲量联行、工行投行研究中心统计，2014年一季度中国机构投资者对外住宅开发投资额同比飙升80%。

  就投资区域而言，美国最受开发商欢迎，特别是其中的曼哈顿区condo市场以及旧金山写字楼市场。其次是欧洲市场，如英国、德国等，另外东南亚的马来西亚、新加坡，以及澳大利亚也很受开发商青睐。

  根据全经联的统计，作为最早走出去的开发商，绿地集团的海外业务目前已跨越亚洲、欧洲、美洲以及大洋洲的澳大利亚四大洲的6个国家，投资金额达100亿美元；其次是总部基地、万达等。

  除了部分物业收购，绿地海外投资以开发为主。绿地集团董事长张玉良解释了其背后的逻辑：自己有开发能力，就要坚定地开发，可以回避买项目过程中的风险，海外市场回暖和销售非常好，这样可以赚两道利润，第一是一手的利润，第二是长期保值增值的利润。

    低成本融资路径

  无论海内外，房地产企业的开发核心点都在于如何利用金融杠杆，获得相对低成本的融资。房企出海投资，动辄涉及数亿美元，除了动用自有资金，背后支持者又是谁？

  据工商银行投资银行部副总经理张都兴介绍，通过银行贷款或者发债等方式进行债务融资，仍是目前中国房企海外地产投资的主要方式。

  2013年，万科与美国地产公司铁狮门共同投资旧金山的一个豪华公寓项目，总投资约为6.2亿美元，其中万科提供1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分均通过债务融资覆盖。

  “这几年，工行一直在做中国企业走出去的资金支持。”工行投资银行部有关人士对记者说，万达、复星海外投资多个项目均是工行操作，其中包括万达收购的美国AMC项目。

  作为债务融资的方式之一，并购贷款是房企海外投资常用的一种融资手段。以今年6月万达收购的马德里西班牙大厦项目为例，正是借助了工行提供的并购贷款。张都兴介绍，该项目的收购金额为2.65亿欧元，加上增值税等预计交易成本超过3亿欧元，最终通过万达地产及其子公司资本金出资和工行的并购贷款共同安排。

  另外一种常见的方式为内保外贷，其操作方式为：在预先获准的对外担保额度内，境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保，境内公司反担保境内银行，最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款。

  除了并购贷款和内保外贷，该行正在联合国内的合作伙伴(包括中信、平安信托、中金等)进行REITs(房地产信托投资基金)的探索。

  复星则迈出了更为主动的一步，在日本购买了IDERA资产管理公司，在葡萄牙购买了最大的保险集团，引起了业内强烈反响。清华大学房地产校友会副秘书长王刚对复星的创新之举评价颇高，他指出：“在国外，保险公司是重要的长期投资房地产的资金来源，通过这样的手段，可以进行长周期的投资。”

    不容忽视的风险

  在这股房企海外投资热潮中，也不乏企业交付了昂贵的学费。

  专注美国移民地产投资的亨瑞集团董事长邹亨瑞列举了两个不太成功的案例。一是南京(楼盘)一家公司，地已经拿了，亨瑞集团进行了收益年化率的预测，得到的结论是：不会超过10%，回报率太低。

  第二个例子是一家企业拿到了土地的大批文，但小批文没有拿到，目前正处在不确定的等待期，投资的2亿美元的年化率被大大拉低。

  邹亨瑞指出：“有的企业认为先将土地拿下来再说，后面的程序可以通过关系来解决，往往是事与愿违。”

  对此金地集团深有体会。凌克表示，精准的市场研究和项目投资分析，是房企在海外房地产投资中面临的最大挑战；美国房地产市场资本结构与中国存在巨大差异，融资工具选择性多，专业房地产基金为市场主要投资人。国内资金主要来自银行开发贷款，而美国银行对开发贷审核严格，放款节奏也和国内不同，这可能导致项目融资能力不足，影响项目开发进程；预售制度虽然在美国也可以执行，但预售款无法在交付前进入投资方账户，无法提前回收资金等。

  邹亨瑞说，美国法律更是中国企业的一大“麻烦”制造者，州、市、联邦政府的法律互有差异，税务、劳工、环保等方面的规定也与国内情况有别，一些企业因为了解不透，走了弯路，导致项目延期，有的项目甚至出现停工遭受处罚的情况。

  此外，汇率也是风险指标。自2005年汇率机制形成后，人民币兑美元升值了约30%，对欧元升值了20%，但最近人民币出现了贬值预期。

  相比于耗时长久的买地开发，买现成物业所需承担的风险或许更小一些，复星倾向于这一种方式。然而，复星也曾受到过质疑，去年它以2.1万元/平方米的价格购买了摩根大通的前纽约总部大厦，被指让人看不懂。