房价为何居高不下?太原房地产“成本清单”细掂量

    土地价格、建安费用、相关税费及日常运营费用等各项费用相加，新建住宅成本保守估计在6000元/平方米左右

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    7月中下旬，一则“太原房地产晒‘成本清单’房价为何居高不下”的文章在微信朋友圈疯传。文章中，媒体援引太原房地产协会一位负责人的分析，以目前太原市场上中低端楼盘为例，列出一套商品房的各项成本清单，土地价格、建安费用、相关税费及日常运营费用等各项费用相加，新建住宅成本保守估计在6000元/平方米左右。该“成本清单”一经传出，立即引发人们热议。如今，太原楼市正处在“金九银十”的销售旺季，“十一”黄金周期间，各开发商更是铆足了劲，竭力通过各种促销手段招揽客户。那么，这份“成本清单”对购房者有无指导价值，消费者认可不认可，它对当前楼市又影响几何？记者为此进行了走访调查。

     “成本清单”引发热议 认可与否群众各持己见

    “太原一套新建商品房的成本保守估计在6000元/平方米左右”，可信吗？太原市房地产“成本清单”一经在互联网上传出，即引来人们广泛议论。

    9月14日，记者来到了迎泽区一家房地产公司，售楼部门口停了很多车辆，大厅里面人来人往。很多市民前来咨询，但是大多数人都保持着观望态度。

    在小店区租房居住多年的青年张志强，今年计划买一套属于自己的房子。“我前后跑了很多家楼盘，可是太原各个城区的房价一直坚挺，不见下跌，我转来转去都没有找到一套价格合适的楼房。”张志强显得一脸无奈。

    张志强告诉记者，自己一个月工资3000元出头，可小店区楼盘的均价一直维持在8000元/平方米左右，远远超出了自己的承受范围。他认为，房地产是暴利行业，成本不会太高，未来房价肯定会降。

    据易居房产研究院发布的2014年全国35个大中城市房价收入比数据显示，2014年太原的房价收入比为12.1，全国排名第6。排名越靠前的城市买房难度越大。

    “房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

    按照此房价收入比，太原市民需要不吃不喝12.1年才能买得起一套100平方米的房子。由此可见，和张志强面临同样处境的大有人在。有不少人甚至认为目前楼市降价空间还很大，他们对当前楼市持观望态度，欲等房价下跌的时候再出手购买。

    不过，也有人对“成本清单”表示认同。来自晋中的胡文莉今年5月份在和平路某楼盘以6589元/平方米的价格购得一房。她说，6000元/平方米的房价成本还是比较合理的。

    胡文莉告诉记者，这是该楼盘近几年来的最低价，之前都保持在7000元/平方米左右。她说，根据自己近年来对房价的关注，太原楼市一直坚挺不倒。如果房地产是暴利行业的话，肯定会暴跌。既然以6589元/平方米的价格成交，那就说明6000元/平方米的成本还算合理。

    在采访中，也有不少受访者向记者表示，“成本清单”会使得房地产行业更加透明。

    “成本清单”相对合理 专家解读不高不低

    在网上流传的“太原房地产晒‘成本清单’房价为何居高不下”一文中，对于“成本清单”，山西省房地产业协会关秘书长表示，一个各项手续齐全的商品房项目,成本是由土地价格、建安费用、相关税费及日常营运费用等4个方面构成。

    他算了这样一笔账，以目前市场上较为多数的中低端楼盘为例，项目楼面价为2820元/平方米，建安成本为1500元/平方米左右，再加上税费、运营成本、配套费等各项费用约1500元/平方米，房价保守估计在6000元/平方米左右。

    在各项成本中，费用最高的是拿地的成本。据山西世纪朗润房地产公司统计的数据显示，今年上半年，在省城太原成交的土地中，地块单价最高的为太原茂业置业公司拿到的亲贤街一商业地块，单价高达890万/亩。省城成交土地楼面地价一直保持高位水平，成交地块的楼面地价均超过了1500元/平方米。业内人士康敏介绍，省城今年已成交的地块，其地上项目的成本就达到7000元/平方米。

    小店区一售楼部经理王凯向记者表示，近年来，小店区的房价维持在8000元/平方米左右，且上下波动不大。以7月3日成交的一块小店区土地为例，楼面地价已高达4241元/平方米，再加上其他费用，房价成本6000元/平方米相对于小店区则偏低。

    数据显示，今年6月份，太原各城区新建住宅价格为小店区8418元/平方米、尖草坪区6560元/平方米、晋源区7469元/平方米、万柏林区7507元/平方米、杏花岭区7869元/平方米、迎泽区8767元/平方米。不同区域房价差别较大，但总体价格保持在每平方米6000元到9000元之间。

    山西省社会科学院一位不愿透漏姓名的专家表示，对于太原主城区来说，6000元/平方米的房价成本不高不低。但是具体到每个城区，成本也会有所差别。有的地段拿地成本高，成本自然高出不少。有的地段各项费用相对低，成本就会稍低一些。6000元/平方米的房价成本只能针对于全市中低端楼盘而言，具体到不同城区的不同层次楼盘，还需要做具体分析。

    供求决定房价 楼市未来发展稳中有升

    据统计，今年上半年，太原新建住宅价格最低值达到6928元/平方米，而最高值达到7043元/平方米。7月份太原新建住宅价格为7023元/平方米，环比上涨0.29%；8月份为7032元/平方米，环比上涨0.13%；9月份则为7152元/平方米，环比上涨1.71%。

    搜房网数据监控中心相关负责人胡彦兵分析认为，太原市房价目前走势平稳，并无大幅波动。整体来看，房价略有上浮，楼市一直保持着稳定的运行轨迹。

    从今年2月5日央行第一次降准到6月28日央行第三次降息降准，“十一”黄金周前，非限购城市首套房商贷首付比例最低由30%降至25%，公积金异地贷款业务将全面推行等信息相继传出，楼市利好政策频频出现。

    尖草坪区某楼盘项目经理王梓明表示，利好政策在很大程度上刺激了房地产市场，一方面开发商推盘量明显增大，并且开始采取更加积极的手段去库存；另一方面购房者观望情绪减轻，楼市回暖迹象明显。

    王梓明表示，虽然太原去库存压力大，但据目前统计，需半年来消化，压力不算太大。作为发展中的省会城市，太原对于周边三四线城市的人口吸附力不断加强，会出现人口高度聚集后的土地稀缺性，未来土地肯定会不断升值。虽然受经济不景气和相关政策影响，高端豪宅销售表现稍差，但刚需楼盘的市场需求还是比较旺盛。再加上目前太原正在进行的城中村改造，以及交通路网的配套改善，未来太原楼市将会稳中有升。

    尽管楼市回暖，购房者的观望情绪逐步减轻，但是仍有不少人打算等到房价下跌时再购买。那么，“成本清单”能否成为他们所期待的降价利器呢？

    对此，山西省社科院专家表示，房地产商很有可能会根据“成本清单”调整价格，但是房价的走势最终会遵循市场规律，因此“成本清单”对房价影响有限。从目前情况来说，未来太原房价将稳中有升，但是当楼市处于饱和状态，房价下跌在所难免。毕竟，市场的供求关系在很大程度上影响未来的楼市走向。