开发商资金面承压 楼市周期性调整可能深化

  资金面始终是楼市周期性调整的基本动因。今年年初以来，我国多家房地产开发企业因资金面承压或资金链条断裂，经营出现困境乃至于面临破产威胁。随着实体经济经营风险向金融领域加速传导，全社会风险偏好呈下降态势，将对楼市资金面形成有效制约，楼市周期性调整进程有可能会继续深化。

  当前我国金融风险有所上升。这一方面是部分实体部门经营风险向金融领域加速传导的结果，另一方面也是过去相当长时间内我国投资者风险意识淡薄的催化作用。根据银监会统计数据，截至今年一季度末，我国商业银行不良贷款余额6461亿元，已经连续十个季度上升；不良贷款率1.04%，较年初上升0.04个百分点，为近五个季度高点。信托产品、私募基金的兑付风险也明显上升，并相继出现若干兑付风险事件，引发社会极大关注。从金融市场上已暴露的各类兑付风险事件中，均能发现投资者风险意识普遍淡薄、盲目追逐高收益率的影子，反映出社会高风险偏好的运行特征。

  目前来看，我国社会风险偏好明显回落。年初以来，我国金融市场相继出现若干风险事件，构成了极具现实教育意义的投资者金融风险认知过程，某种程度上增强了投资者金融风险意识。今年一季度，国有商业银行发行人民币理财产品环比下降5.84%，股份制银行发行人民币理财产品环比下降3.82%，这在历史上还是首次出现。信托资产规模增速回落，今年一季度末全国信托资产规模11.73万亿元，比年初增长7.52%，增幅较上年同期下降9.21个百分点。

  风险回避将对房地产开发企业资金面形成有效制约。一是金融机构或将主动收缩房地产信贷业务。金融机构经营行为具备明显的顺周期性。不管承认与否，当前楼市周期性调整态势已基本确立，这将影响到金融机构对房地产开发企业资金的支持，也在一定程度上降低了金融机构经营个人房贷的积极性。二是影子银行体系融资难度增加。过去影子银行一度成为我国房地产开发企业融资的重要途径。但影子银行规模扩张较快，风险加快暴露，引发金融管理部门极大关注。前不久，由人民银行牵头，“一行三会一局”共同发布《关于规范金融机构同业业务的通知》，标志着我国影子银行体系融资治理将逐步纳入有效监管轨道，这势必明显增加下一阶段房地产开发企业的融资难度。三是房地产投资投机意愿降温。当前市况下，住宅已基本丧失投资价值。持有物业用于出租的收益率明显低于银行存款利率，且仍需承担住宅较高折旧。即使投资者打算持有物业待售，至少从目前看，投资者成功套现房产获利空间不大，且变现可能性也在缩小。

  如果上述分析成立，那么下半年我国房地产开发企业整体资金面改善的可能性较小，这将有可能会进一步深化楼市周期性调整态势。从目前政策看，我国不太可能选择“花钱买增长”的发展路径，即使是金融市场期待中的“定向宽松”政策，也主要是支持三农、小微企业及其他特定领域，难言是房地产业“利好”。因此，认清房地产市场形势，主动迎接楼市周期性调整，尽量减少市场调整冲击，实际上这已不仅仅是房地产开发企业的事情了。(记者 项峥)