山西打响第一枪 本轮房地产“去库存”大幕拉开

近日，山西明文取消商品房购房限制，成中国第四个取消楼市限购的省份，也是本轮高层提出化解房地产库存之后，第一个采取行动的地方政府。

11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联合提出，对山西省房地产政策进行了重大调整。其中规定，取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

在此之前，甘肃、四川、安徽已相继取消了限购。山西则是在这轮房地产去库存上打响了第一枪。

近日，中央高层频繁关注楼市去库存问题。11 月 10 日，习近平在中央财经领导小组第十一次会议上表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。次日，国务院强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12 日，中财办主任刘鹤强调化解房地产库存问题。

在不少分析人士看来，犹如2014年初杭州楼市降价，然后各地偷偷摸摸地取消限购，取消了还不承认。直到呼和浩特取消了，中央也没说话。于是从限制政策先后正式取消，但购房热情还是起不来，于是出台各种鼓励购房政策。 此次中央释放出宽松信号，后面还会很多地方会学山西，并且还会推出各种促进房地产消费的政策，中央政府也不例外。

市场现在关心的是政策还有哪些手段，中信证券认为，刺激销售是化解库存的根本之道。目前全市场尚处热销状态，但迟迟不能形成普遍房价上涨预期。各地热销更多是政策驱动，而没有恐慌性购房。继续出台政策刺激销售，才能保证继续平稳去化。

其总结可能的手段包括：

1，住房保障货币化和回购商品房当保障房，决策流程最简单，副作用最小，且可以分城施策。

2，历史上来看，最有效的政策往往来自于信贷政策。除去总量层面的降息之外，最重要的就是差别化住房信贷政策的调整。未来对购买二套房的限制可能进一步放开。

3，最低首付比例还有下调空间。但最低首付比例继续调整仍会较为慎重，毕竟如果首付比例下调过多，会给银行系统带来潜在风险，刺激力度也是有限的。

4，我国二手房交易的整体税费负担还比较高，房地产交易税费还有下调的空间。

5，控制土地供给，尤其是控制三四线城市土地供给，是化解库存问题的必要手段。