实体零售增长遭断崖 商业地产的冬天还远吗？
联商网专栏：“冬天如果来了，春天还会远吗?”
这是19世纪英国浪漫主义诗人雪莱在他的诗作《西风颂》中的最后一句话，“If winter comes, can spring be far behind?”。
而我们今天来套用雪莱这句诗的逻辑，审视我们当前面临的已经疯狂的商业地产市场，也许可以注解商业地产这匹脱缰野马的未来前景——
房地产的秋天已经来了，商业地产的冬天还会远吗？
一、2014年中国房地产及商业地产市场综述
经济高速增长转向中低速增长影响房地产市场有效增长，这是2014年乃至今后一段时期中国房地产市场所呈现的趋势。中国经济告别前几年10%以上的高速增长时代，面临一定下行压力，2014年，全国经济增速数据是7.4%。
在高度杠杆化的时代，中国经济增速放缓可能会导致一系列金融违约的发生，尤其是高度负债化的房地产行业，这种风险目前已不是端倪，而是已经开始在全国房地产业显现，现在商业地产所呈现的势头，像极了几年前住宅市场的过热现象。
2014年住宅房地产市场出现全国范围内的调整，且由此引发相关的经济放缓。众多城市住宅房地产市场供过于求的状况对价格及销量产生影响，并给当地经济带来压力。由于供大于求的现象，导致房企资金发生问题，“全民房地产”现象孳生的高额的民间借贷利率进而引发民间集资和债务危机，另一边，城市空城、鬼城高楼林立大量房子却持续无人问津，这一切，进一步加速房地产市场发生盘整。有机构及其专家预测，未来一段时期过后，房企将大量蒸发，所剩数量不及原来三分之一。
纵观这几年房地产市场和房地产行业发展的历程，得出一条结论：今天大多房企的悲剧，是房企几年前就自己为自己预先设计好的：如果有一天开发商不行了，那一定是开发商自己干死了自己。
同样，商业地产市场也充满风险。罔顾市场规律，缺乏科学组织论证与专业运营能力，有量无质，资金成本高昂，这都是当前商业地产行业一些企业的致命问题。
由于住宅地产市场的不景气，商业地产项目成为众多生死边缘的房企谋求转型的选择。其中，商铺和城市购物中心的发展呈现极度兴奋状态，恰似刚刚过去的住宅泡沫市场。笔者认为，这种状况无疑在复制近在眼前的住宅市场的老路，快速沉淀隐患。
2014年期间，尽管经济增长放缓，国内市场对写字楼空间的需求及其投资仍相对保持稳定。但一线城市写字楼物业平均空置率无明显改善，二线城市平均空置率则因2013年竣工的大量新增供应而有所增长。
在商铺物业方面，市场呈稳定表现。但是供量与需求逐渐拉开距离。在全球一些地区，商业地产投资回报表现也出现回温现象，2014年英国商业地产发展迅猛，无杠杆收益可能接近20%。商业地产租金进一步上涨，所得收益相当可观，预计2015年英国商业地产的总回报率将在10%到12%之间。这种现象说明，国内商业地产过火有一定的强劲基本面支撑。
不过，商铺房地产的基本面则依靠庞大的人口基数、收入的持续增长以及生活水平的不断提升而保持相当稳固，但该类物业亦面临着由蓬勃发展的电子商务市场所带来的严峻挑战。过去数年间，商铺房地产市场吸引了众多发展商，于全国范围内开发购物中心，引发供过于求风险，二线城市很明显，甚至蔓延三四线城市过热升级。
预计这种状况在2015年继续发酵，全国各地写字楼空置率攀升，商铺物业市场将出现供应达到峰值，呈现开发过剩状态。
在各地，商业地产开发仍旧方兴未艾，计划庞大，一波高过一波，这给市场带来一些隐忧。
2015年，江苏各地计划开业的购物中心、商业广场、综合体等大型商业项目将超过1500万平方米，而山东省各级城市2015年计划开业商业项目的纯商业面积超过2900多万平米。
住宅地产持续低迷，经济形势遇冷，将导致2014年企业转型商业地产投资过热的苗头在2015年得到迅速升温，这种状况将延续3至5年，直至因开发商、运营商形成巨额亏损，资金链出现大问题。
二、当前国内商业地产隐含的问题
商业地产市场存在由区域泡沫化转向全国泡沫化风险
房地产企业受住宅地产形势影响急于寻求产品转型和经营转型，消费环境、消费行为变化，城镇化发展等因素刺激商业地产持续快速增长，同时也迅速加剧了商业地产由区域泡沫化向全国泡沫化风险的增大。这种苗头已经在国内一些城市出现。比如，早在2013年，杭州购物中心建设开发体量就引起了业界担忧，当年800万平米购物中心体量，引起业界杭州购物中心“饱和”的说法。2014年，南京媒体出现“南京商业地产泡沫高涨”说法，南京本地专业人士认为，南京已运营的购物中心，可圈可点的项目屈指可数，建立在住宅地产模型之上的商业地产开发模式，已经严重影响到了整个市场的发展进程。只要不能成为区域性商业中心的购物中心，就必死无疑。不容忽视的是，多数投资者似乎都忽视了未来经营状况这个至关重要的问题，盲目开发的商业项目非常普遍。
值得警惕的是还有三四级城市。全国房地产市场出现盘整，房企转型的触角延伸至地县级小城市，由于实体零售顾客的兴趣开始转向能够提供更多体验的购物中心，所以县级市毫无商业经济规划的购物中心建设热潮如火如荼。
去年，笔者考察河南中部地区的一个经济发达的县级市的商业地产市场，这个县级市全区总人口只有70万，县城常住人口10多万，但是目前已经开业的模仿万达广场模式的商业综合体已经有两家，总面积超过10万平米;在建购物中心一家，面积近10万平米，其中百货、休闲购物面积达60000平米，计划2015年开业;规划购物中心数量还有3家，商业规划面积超过20万平米，业已启动筹备。上述几家购物中心，不管已经开业还是正在筹建，单就市场和商圈就面临如下三个明显问题：1、除一家所处新旧区结合部，相距较远外，其它数家均扎推顶牛传统城区中心区区几百米半径内，距离最近的只有300米;2、该商圈已经开业的百货综合卖场5000平米以上的有6家，10000平米以上的3家，同时还有数家上万平米的卖场已经封顶，正在招商;3、这个城市的地理位置也很独特，和胖东来大本营许昌、省会郑州处在南北一条直线上，南北车距局均不超过半小时。
传统实体零售增长遭遇断崖
2014年全年，社会消费品零售总额262394亿元，同比名义增长12.0%，实际增长10.9%。
回看2013——2013年内地社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，成为2004年以来的最低增速。
通过上述数据可以看出：2014年全国社会消费品零售总额增长率继续下降，增速较2013年又下降了1.1个百分点，实现四连滑，持续创2004年来新低。
经济发展趋势和环境条件的变化，网络数字时代变脸式更新，传统零售业态遭遇技术和商业模式革命，人力资源成本和其他综合成本逆势攀升，都迫使实体零售面临增长断崖。这也是零售总额连续增长率下降的原因。而实体零售产生的深层影响，必然使商业地产产生实质变化从而为商业地产自身带来发展压力、生存压力。
电商持续高增，模式多样化，为商业地产发展带来压力
与实体零售形成鲜明对比的是：2014年全年，全国网上零售额27898亿元，同比增长49.7%。其中，限额以上单位网上零售额4400亿元，增长56.2%。所以说，电商综合增量巨大，发展迅猛，为实体零售和商业地产运营带来压力。
阿里巴巴成功于纽交所上市，一度取代李嘉诚而问鼎前者盘踞多年的亚洲首富宝座，成为电商风云历史的划时代之笔，进一步波及实体零售，进而影响商业地产发展。
地方商业发展战略规划缺失、商业布局失衡
在房地产市场跌宕起伏的非典型变化中，泡沫风险甚至危机的形成，除了源于投资者盲目跟风因素外，地方政府对商业规划的缺位是主要原因，政绩、GDP这些东西始终是绕不开的宿命、挥之不去的阴影。所以对于我们这些业内研究和从业人士来说，即便有几许洞察，也只能选择“宁做痛苦的清醒者”了。
不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，没有科学依据的搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期利益，采用以销售为导向的开发模式，直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆，其他区域配套不足，导致整个城市商业布局失衡的现象。
地产商经验缺失，专业能力不足，产品质量与创新乏善可陈
有数据表明，近两年，中国在建购物中心面积占全球的一半以上。但是，量上去了，质却一般。体现购物中心价值的最重要的两项指标是租金和空置率，在一些地区，通过这两个数据可以看到问题，目前的情况是租金下降，空置率上升。北京、广州优质商圈的商铺空置率达到两位数。业内出现北京“满城尽是购物中心”的说法，而且这些购物中心在开发建成以后同时又出现运营、自持资金压力大的问题;二线城市中空置率有超过20%的，譬如沈阳。一些品牌担心缺少客群而不愿意进驻新商场。造成这一局面的重要原因，是地产商缺乏商业地产开发运营经验，缺乏专业运营实力，产品质量一般，规划设计运营各环节不思创新。
行业专业人才不足是致命瓶颈
操作、建设、开发商业地产，尤其是这两年风云际会炙手可热的购物中心、城市综合体、商业综合体等大体量商业地产项目，行业的热门岗位包括操盘手、招商及运营人才，早期内地从香港引进人才、专业运营经验到大陆，成为第一代购物中心的招商运营团队。之后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的万达人，在万达体制内可以发挥才华，出来后橘淮而枳却未必能干好。目前的情况是，跳槽的多，薪酬涨的也快，但200万年薪难求好的项目操盘手，真正能搞好一个项目的人并不多。尤其是在商业地产受到电商冲击、亟待突破的背景下，就更凸显出人才的稀缺。
资金瓶颈制约商业模式转型创新
商业地产的开发运营同住宅不同，投资大、周期长、回报慢，资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求很不匹配。私募资金、民间资金成本高的奇高，导致商业项目运营成本失控，成为商业地产运营“杀手”。融资市场不规范，融资成本高企，资金链不稳固，是商业地产开发商和运营商陷入厄运的主要因素。所以说，商业地产乃至房地产行业要发展，首先要解决融资问题、金融规范、融资创新问题，但，这个领域的确还是有很长的路要走。
对开发商来说，最大的挑战还在于自持商业物业带来的资金压力和运营成本压力。自持大型商业物业养商期可能短则3-5年，长则8-10年，才能达到收支平衡。有些开发商很乐观，这是缘于不专业的投资分析和财务分析，实际运作会非常艰难。自持商业对开发商的资金链条形成了巨大的挑战。
而创新需要的不仅是大脑，需要实力、人才、资金、专业能力和其它综合资源支撑。不幸的是，这些恰恰都是很多房企或者运营商的短板。
三、2015年商业地产发展趋势及分析
难得的机遇
经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产发展的内生动力。
诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨预言：21世纪世界经济发展有两个重要引擎，一个是美国的高科技，一个是中国的城镇化。
人口和城镇化率持续稳定增长创造商业地产发展机遇
中国近年人口持续小幅增长，人口红利持续为经济增长带来相应增长的内需，同时城镇化率不断提升改善人口质量，带来新的经济增长能动力。
一般规律下，城镇化率提高1个百分点，将带来GDP增长速度提高0.7个百分点左右，中国城镇化进程每年约增加1%左右，这就意味着经济增长持续，社会消费零售额、商业地产也会是期间的关键增长点。
人口结构的变化，尤其是逐渐步入人口老龄化时代，也导致居民消费结构发生转变。城镇居民购物类需求，逐步提升为服务类消费，这会促使具有消费体验和社会服务功能的大型商业设施的发展。
中央围绕三农问题的政策尤其是农村土地政策的重大突破对商业地产产生相关影响
中共十八届三中全会有关决定中提到建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这同样会为未来的城镇化发展带来机会，并进而促进商业地产的发展。
乱象促洗牌
并购、整合、重组，应对泡沫破裂和企业破产危机
在成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。如：美国2012年共有185家奥特莱斯，650多万平方米可租赁面积，而前2名开发商(著名的西蒙集团的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109个项目和360万平方米，占有59%的项目和55%的面积。
而当前在我国内地，排名前十的商业地产开发商开发掌握的项目及面积均不足10%。未来由于大的经济环境和经济趋势决定，缘于开发商自身资金、实力、人才、运营专业能力的不足，很多盲目开发和被动开发的商业地产项目，将会被低价抛售，甚至大批企业和项目破产。随之出现并购、整合、重组之风。
盲目转型、供大于求泡沫破裂
盲目转型，跟风开发，城市整体商业规划缺位，资金链断裂，成本高企，供大于求等致命因素将形成整体商业地产市场的风险。
预计自2015年开始，最多五年内，商业地产尤其是大型商业设施市场将出现两种局面、一种结果——商业地产泡沫状态达到极限，出现大面积崩盘;未来几年会出现强强联手，以强凌弱，并购收购风将会盛行。这两种现象，都将导致一种结果：商业地产市场经过洗牌，逐步走向理性、冷静的新常态。
房地产的秋天已经来了，商业地产的冬天还会远吗?
必然的嬗变
商业地产在经历了生死洗礼之后，将产生一系列变化。
商业地产实现线上线下融合，新的商业模式诞生
线上线下业务实现互补、放弃相互制约将会是未来商业地运营模式的一种选择。就好比两年前王健林由瞧不上电商而迅即又组建万汇网等线上业务，相信他目前更加正视把自己撵下大陆首富宝座的阿里巴巴马云那样，比谁都在意线上对实体的冲击与威胁，更看重线上未来的巨大机遇和利益。APP、微信平台等为代表的互联网服务社区模式，也将会成为商业地产运营模式的选择。而随着明天的太阳升起，有谁会断言更新的网络时代数字营销模式和营销工具不会随时出现在你的视野?所有这些创新的核心，都是基于对数据的控制，可以说，谁掌握了数据，谁就控制了未来。
商业地产的业态向体验型、娱乐休闲型倾斜
当前，消费者购物行为随着互联网时代影响发生了四个显著变化：购物空间立体化、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大变化直接颠覆了传统的商业地产运营方式。
为了在电商的冲击下和顾客消费方式的新变化中杀出一条生路，传统零售业态在商业地产项目业态中的比重不断降低，而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体。
2104年，很多在建的购物中心逐步弱化传统百货零售的功能，降低百货比例，逐步增加娱乐、儿童、餐饮比例，一些购物中心餐饮比例超过总经营面积的40%，儿童乐园动辄整层，万达广场在一些城市甚至删除了百货零售功能。
这些变化，甚至被超市业态所吸取，比如安徽乐城超市，这个号称未来超市的商业设施，全新的科技与体验感受使快消品超市远离了传统的面孔与模式。
这一切，都预示着商业地产经营模式、商业模式的转折式发展与变革。
从租售并举到自持运营，无自持能力的企业将遭遇淘汰
当前，一、二线城市核心地段商业基本由开发商自持经营，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段才会考虑物业出租。三、四线城市由于开发商自身综合实力及运营能力不足，大部分考虑招商租赁，也有部分散售，极少自持，但经营维艰。开发商选择销售或租售并举，这对企业的资金承受压力有所缓解，特别是那些各方面实力不足的中小企业，选择自持需要足够的抗资金压力能力，所以只剩招租一条路。
但是随着市场不断成熟、市场重新洗牌，企业优胜劣汰，越来越多的项目进入自持阶段，而那些无自持能力的企业将遭遇淘汰。
商业地产由招商时代向运营时代转变
商业地产运营并非只有招商一剂良药。招商亦非一劳永逸，真正的生存关键在于招商后全面、有效的经营管理。商业项目除了科学的业态组合、品牌整合、招商执行外，最终还要落实到良性的长期商业运营。因此商业地产运营商要有综合服务商的概念，为商户提供各种服务。随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是项目成败的关键因素。
未来的商业地产项目，既要有好的业态组合，也要有优秀的运营团队，这样才有生存空间，否则，即便是身处没有竞争压力的不饱和的商圈里，如果运营一团糟，那么等待它的早晚是被淘汰的命运。
（联商网专栏作者 文/张一夫 转载请务必注明出处!）