首套房认定标准松动：还清房贷再买算首套

    楼市僵持了数月后，首套房认定标准开始出现松动。9月22日，记者从福州市政府网站看到，福州发布最新房地产政策指出，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。同时，昨天有消息称，上周五央行已召集各大行开会，四大行也将对首套房的认定标准作出调整，可能改成“房贷还清再买算首套房”。

  将执行“还清贷款再买算首套”？

  昨日下午，福州市政府网站发布《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》，其中对首套房的认定标准作出调整。

  “购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”文件中表示。这意味着偿清房贷再次申请贷款可算做首套房，贷款利率不必硬性规定上浮10%以上。除此之外，“居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。”也就是说，首套房的确定仅限于本地，在其他地区有房产不影响在福州市享受首套房资格。

  首套房认定标准放松或不仅限于福州市一地。昨天下午，两位券商人士向记者透露，四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷余额还清都算首套房。上周五央行已召集四大行开会，透露这一想法，目前正在吹风阶段，预计该政策随后出台。

  记者随后向央行以及四大行求证，但截至发稿时未获答复。

  此前，监管层规定的首套房认定标准是“认房又认贷”，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

  专家称认房不认贷更可行

  楼市8月数据十年最差。46个限购城市40个已经松绑，但效果有限。中原地产数据显示，从9月前21天看，54个主要城市合计住宅签约131947套，环比8月同期基本持平。多个地方政府积极呼吁松绑信贷，如湖北本月出台“鄂七条”，称首套房贷利率最低可7折。

  中原地产首席分析师张大伟分析，后续银行放贷政策松绑不可能是只看贷款存量，因为如果按照这一口径松绑，并不符合目前满足首套自住房信贷的政策要求。他认为，后续信贷松绑的主要口径将是认房不认贷，即只要证明名下无房，就可以按照首套购房认定，只要证明名下只有一套，就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控思维，事实上也可以释放、刺激一些自住和改善型需求。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，房贷放松是大势所趋，若果真有房贷政策，则应主要支持首套房贷，尤其是普通住房。认房不认贷，是稳增长、稳楼市与惠民生之需要。

  经济评论员马光远认为，如果央行真的调整“首套房”政策，在贷款人已经还清贷款余额的情况下，新购买住房都算首套，那意味着最强的救市政策出台了。

  ■ 算账

  100万贷20年首套二套利息差10万

  是否首套房对于购房者来说，将有贷款利率的区别。金融搜索平台融360的数据显示，目前一线城市的房贷利率“有条件”略微松动，二线城市优惠更少，三四线城市的房贷优惠几乎绝迹，而二套房利率为基准利率1.1倍以上。

  记者了解到，北京提供按揭贷款的29家银行中，8家银行给出首套房贷利率折扣，最低折扣来自中信银行、招商银行和汇丰银行，但均设置了享受优惠的门槛。其中，汇丰开出“办理汇丰‘保证贷’业务、贷款金额200万以上”的客户，才可享9折优惠。

  如果算作首套房，购房者可以享受优惠，虽然目前优惠不多，但多数可以享受基准利率，但如果按照二套房申请贷款，那么利率最低为基准利率的1.1倍，甚至上浮得更多。

  以贷款100万元20年为例，如果按照基准计算本息合计为179.6万元，而按照1.1倍计算，本息合计则为189.1万元，相差9.5万元。(苏曼丽)