央行“喊话”满月 山西个人房贷利率难见优惠

  5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

  去年以来，在银行资金成本上升、流动性管理难度加大的情况下，购房按揭贷款从曾经优质的“香饽饽”变成了无味“鸡肋”。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，“合理确定首套房贷利率水平”，“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，业内人士解读为“央五条”释放出了维稳房地产市场的信号。

  如今，距离央行发话要求银行支持首套房贷已经过去了整整一个月。不过，记者调查我省房贷市场发现，只有个别银行对央行的“喊话”做出了反应，而从整体情况来看，央行的发话并未能撼动房贷利率，目前我省市场上依然未见首套房优惠利率。

  A部分银行松绑市场不见优惠

  5月12日央行“喊话”后，商业银行个人房贷业务究竟是否受到影响？记者近日走访了多家银行了解到，除个别银行个人房贷政策根据央行“喊话”做出相应调整以外，多数银行仍延续之前的政策。

  “此前我们首套房的贷款利率一般都会上浮10%，但是最近根据总行的要求，已经调整为基准利率。”兴业银行太原分行个贷部分的工作人员告诉记者，对于二套房该行将执行上浮10%的利率政策。此外，根据央行的要求，此前该行并未涉及的二手房贷业务也将在近期开展，利率将参考首套房的政策执行。

  此外，已经在我省暂停个人房贷业务两年多的民生银行，也在近期重新启动了房贷业务。

  据民生银行太原营业部的工作人员介绍，早在2011年，民生银行太原分行就逐渐收紧并在当年暂停了房贷业务，直到上周，根据总行的要求，才准备恢复房贷业务，“肯定和央行5月份的‘喊话’有关。”

  不过，对于多数银行来说，目前仍然延续此前的房贷政策。记者了解到，作为目前我省个人房贷存量比例最大、增量最多的银行，省建行的房贷利率水平依然延续年初的政策，“首套房的利率水平依然保持基准利率，同时也会根据客户的不同情况会有所上浮，最多上浮在10%，而对于二套房，则最少在基准利率的10%以上，最高上浮幅度在30%。”省建行相关部门的负责人告诉记者。

  同样，省交行的工作人员也告诉记者，目前该行首套房利率也是在基准利率基础上，根据客户情况最高上浮10%，二套房则直接上浮10%，“这个利率水平已经保持了一段时间，只要客户资料齐全，从审批到放款需要一周左右的时间。”工作人员同时告诉记者，“目前暂时没有接收到总行关于‘央五条’的任何指令措施。”

  在采访中，谈及是否受到“央五条”的影响时，多家银行人士都表示，没有接收到总行的任何指示，因此仍在延续之前的政策。

  而记者也发现，对比央行喊话前后的利率变化，整体情况并没有太多改观，5月首套房利率依然继续收紧，如中信银行在省城市场上二套房贷的利率直接上浮20%以上，二手房也只能通过消费贷的形式才能放出，而且由于额度有限，放款周期通常需要3个月左右。

  此外，很多购房人期望出现的房贷优惠政策在市场上也并未出现，“九折优惠在去年上半年还有，现在基本上已经不太可能了。”一家股份制银行相关负责人表示。

  B从“香饽饽”到“鸡肋”银行不愿亏本做房贷

  事实上，早在前几年，个人房贷还因其低不良率一度成为银行争相追捧的“香饽饽”。从过往历史看，个人住房贷款一直是中国银行业的优质资产，其不良率一直低于所有贷款的平均水平。2009年年末全国个人房贷不良率为0.60%。截至今年4月末，工行个人房贷的不良贷款率为0.27%，仍低于全部贷款的不良率水平。然而，为何过去被银行追捧的“香饽饽”如今却遭遇如此尴尬境地？“最主要原因是房贷不赚钱。”省城一家国有银行个贷部负责人告诉记者，目前，5年期以上房贷基准利率为6.55%，如果仍按照前几年打八五折则利率为5.57%，而很多银行5年期的存款利率已‘一浮到顶’至5.225%，存贷差是银行的主要盈利来源，房贷的存贷差显然较小。

  此外，去年互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品收益率一度高达6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，银行理财产品收益率持续推高，维持在5%-5.5%。银行理财收益已经接近房贷基准利率。在这样的情况下，银行投资他行理财产品，也强于发放房贷。2013年12月，一年期同业存款利率高达6.8%，银行存放同业，也好于发放房贷。

  与此同时，在资金成本不断高企的当下，不少银行都更愿意把有限的信贷资源都优先投放到贷款利率更高的业务上。比如，各家银行最近两年大力推进的小微企业贷款，既是响应了监管部门支持小微企业发展的要求，其贷款利率也比房贷合适得多。对银行来说，房贷在过去是优质业务，但现在已被银行视作“鸡肋”。个人住房贷款年限较长，一般长达数十年，利率还打折优惠，而企业贷款、消费贷款两三年内即可收回，且贷款利率通常为基准利率上浮30%，比房贷利润空间更大。

  举例来说，银行有200万元，如果贷给个人客户买房，即便是二套房贷，按照5年期贷款，200万元最终约可获得37.8万元的利息。而如果贷给小微企业客户，5年最少获得利息45万元，可多挣好几万。

  C监管部门频“喊话”　房贷难题仍待破解

  除了不赚钱的原因，记者在采访中还发现，各家银行对于个人房贷的小心谨慎，还有一个原因就是面对目前畸高的房价，银行对房地产后市的判断并不一致，出于防范下跌风险的考虑，各家银行也会对房贷业务更加谨慎，减少利率优惠、甚至暂停房贷业务。

  再加上去年下半年开始，金融机构贷款利率市场化全面推行，因此，银行无论是出于利润方面，还是风险防范方面的考量，都会选择将资金配置向利率高、收益好、回报率更高的项目。而房贷回收周期长，风险和收益不匹配的特点，使得房贷业务越来越显现出“高风险、低利润”的特点，特别是温州等房价下调比较多的城市，已经出现了局部断供的现象，这也就不难理解，为什么银行在贷款额度有限的情况下，不愿意做房贷，而将资金转向其他业务了。

  面对购房者“房贷难、房贷慢、房贷贵”的现状，监管部门开始频频喊话。5月12日，央行召开金融服务专题座谈会，对进一步改善住房金融服务工作提出五项要求。央行负责人称，各商业银行要科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平，及时发放房贷；紧接着在6月6日举行的国新办新闻发布会上，银监会副主席王兆星也表示，要继续执行差别化住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。

  尽管记者近日调查多名购房者发现，对于央行此次“喊话”，很多对买房有刚性需求的市民都表示欢迎。但是，从实际效果来看，监管部门的表态并没有让各家银行在个人房贷上有太大的实质性动作。

  对此，省城多家银行的相关人士在接受记者采访时都表示，这一会议只是例行的窗口指导，没有下发任何正式文件，对市场信心肯定有提振作用，但对市场的实际影响不大。“目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加，银行不可能冒着亏损风险大量发放房贷。”省城一家股份制银行的零贷部负责人告诉记者。