太原高端豪宅和普通精装 销售状态冰火两重天

  历年成交火爆的“红五月”，在今年吹起了冷风，全国各地的楼市成交量均让房企“很失望”。至6月8日，国内已有19家上市房企公布了5月份销售业绩，除了保利、绿地、万科、金地等龙头房企外，近一半的房企面临业绩下滑的压力，而没有业绩下滑的标杆房企，其销售涨幅也处于全线放缓状态。

  在这场楼市成交转冷的大潮中，太原楼市无法独善其身。6月份正值房企半年业绩的冲刺“窗口期”，太原众多房企能否按照计划完成销售业绩？6月7日、8日，本报记者对太原多个知名楼盘进行探访时发现，太原高端豪宅和普通精装房的销售状态完全是冰火两重天。

  房企业绩增速放缓

  近期，多家国内房地产数据研究机构公布了全国房地产行情走势，其结论是房企销售不容乐观。数据显示，截至5月中旬，国内Top20房企累计销售额为2414亿元，仅相当于2013年全年销售额8515亿元的28.3%；相比在2013年同期累计3086亿元的销售额，降幅达到21.8%。

  太原同样出现了销售及推盘放缓的迹象。山西房地产相关机构公布的数据显示，太原一季度加推新房源的项目仅有8个，这些项目新房源的蓄客期不约而同地拉长，蓄客期最短的是十二院城、万科蓝山，为7个月；最长的是首开国风上观，长达26个月。项目蓄客期的增长，说明开发商对市场需求前景预判处于下降状态。

  在刚刚过去的5月份，太原开盘的纯新盘数量为零，加推新房源的项目集中在绿地·山鼎、丁香园、翰林华府、太原星河湾等老项目。从各项目实际的销售速度来看，认购率出现下降，推盘首日的签约率在40%左右，而在2013年，多数项目新房推盘首日认购率能达到50%至60%。

  个别仍拿“日光盘”来作销售庆典的项目，实际的成交状况经不起推敲，尤其是高端别墅类项目。“房企半年报压力巨大，预计在认购下滑的情况下，房企会加大促销力度，特别是6月份，很多房企都将面临最后一搏。”山西房地产相关机构的李峰称，太原标杆项目的销售已经放缓，小企业难度将更大，6月份及下半年的促销和营销力度会加大。

  高端楼盘 销售成谜

  高端住宅向来被业内视为楼市的风向标。2010年，以太原星河湾为代表的众多高端项目在太原雨后春笋般上市，争相比配套、比绿化、比环境。但这些紧盯塔尖客户高端项目，眼下最发愁的就是寻找客源，其销售业绩比以往任何时候都显得神秘。“只要你能带来客户，就可以享受1%的提成。”6月8日，记者采访曾负责在地市分销长风东山某高端项目的王先生，对方称项目对外宣传已售的300余套别墅，实际消化期比开发商所说的一年多了两年，即三年。如今，这个项目在推广二期项目，挖掘客户范围已从销售渠道，扩展到和项目合作的建筑商、材料供应商、广告商、业主甚至是其它楼盘的销售等人士。

  5月中旬，太原龙城大街某高端豪宅项目开售新房源，按其在媒体上公开发布的销售业绩，当日成交套数达到70余套，成交额5.2亿元。但业内人士核算其销售金额、销售面积及供应房源后估算，其项目实际成交套数不足70套，近一半房源仅算作有成交意向。“数据哄不了人。另外，太原全城房产销售从业人员流动性很大，该项目的真实业绩如何，大家都心知肚明。”一位知情人士告诉记者。

  针对太原高端楼盘自称的热销，业内人士张先生称，高端楼盘的开盘和销售信息比普通楼盘把控更加严密，许多“热销”不真实。记者了解到，2013年至今，太原单价超过万元的高端及别墅项目，鲜有主动公布销售业绩信息的，个别媒体上以“热销”“售罄”字眼为标题的项目开盘报道，有关销售面积、销售套数、销售总额的信息全无，销售负责人对项目销售数据的描述也常常前后不一。

  而从高端楼盘的价格走势来看，近两年通过户型结构调整，价格一直处于平稳甚至走低状态，远不及普通楼盘价格上涨明显。

  普通楼盘 中小户型紧俏

  与高端豪宅的销售相比，太原售价在每平方米6000元至9000元的普通项目中小户型，眼下依然非常抢手。但由于利润率低于豪宅，开发商的供应热情持续收紧。

  “我们一直在等90多平方米的两居房，希望今年能买上”。6月9日上午，记者来到位于长风街东北处的某名盘售楼处，一位多次到此看房的市民郭先生与女友称，他们最喜欢的户型所剩房源楼层不好，现在犹豫到底要不要买房。去年12月，他们已经错过了一次机会，今年项目推出的房源中以大户型居多，两居房的销售速度远超过他们的想象。

  在楼盘内负责迎送客户看房的电瓶车司机小张告诉记者，双休节假日，他每天至少要接二三百组客户前往售楼处和样板间，多数业主喜欢两居房和小三居。业内人士告诉记者，太原销售最快的项目仍然以每平方米6000元至9000元的刚需楼盘为主。其中，90平方米至140平方米的三居房成交量最高，成交速度最快，成交比例超过5成；其次为70平方米至100平方米的两居房，成交比例达到三成；而其它户型累计成交比例不足两成，别墅及豪宅类高端产品成交比例在4%以内。以北大街奥龙湾为例，项目每次开盘，80平方米和90平方米的两居房通常在一日内售光，120平方米的三居房销售周期为一周，140平方米以上的三居房销售周期会达到一个月以上。业内人士介绍，由于太原楼市供应结构不平衡，太原刚需楼盘的供应量仍然无法满足需求，各项目内通过各种关系、来打招呼买房的客户非常多。“每次推盘，有近三成的业主通过熟人找关买房，业主无非是想价格更便宜、户型更好一些。”

  一位在某刚需名盘做案场销售的置业顾问称，正因刚需房源太过抢手，项目对价格管理非常严，只有交了定金的业主才能了解项目内其它房源的价格。置业顾问对普通看房客户，只报在售房源的价格区间。

  也有业内人士指出，太原刚需楼盘的供不应求背后，是楼市在去年、前年连续出现的供应紧缩、蓄客期拉长，购房者在“房子都抢不到”的情况下，仍然会认可楼盘的涨价。另外，由于开发及土地成本上涨，房企在不断拔高产品定位、增加产品的附加值，在丰富产品类型的同时，更多的是为了增加利润点。

  本土项目 规划整改等待时机

  2013年，太原市政府对全城违规建设、商品房违规销售开始最严查处。今年上半年，先后四次公布违规项目名单。与营销高调的名盘相比，太原本土项目今年上半年的销售可谓冷清异常。

  太原营销机构最新公布的数据显示，5月份，太原销售金额排名前10的项目累计业绩占到市场份额86%。这当中仅中辰兴·优山美郡、三千渡为本土房企开发的项目。记者综合太原各知名房地产网站公布的项目情况发现，太原在售正规楼盘中，本土企业开发的项目比例不足三成。这些项目眼下以销售尾房为主，新房源很少。

  太原业内人士均认为，在太原市政府严厉的楼市整治中，本土房企受到的冲击和震动最大。而由于开发成本高涨、补交的土地出让金数额庞大，本土企业推出的新楼盘今年更是屈指可数。记者了解到，包括山西智诚、山西宝洁、山西双明等本土房地产公司的新项目，由于规划调整、市场整改等原因，开盘时间都从去年推到了今年。眼下全国楼市波动，房企对新项目开盘时间、推出货源考虑得更加谨慎。

  某本土房企的工作人员称，从长远看，市场规范对行业发展有利无害，本土房企不需要太过悲观。需要抓住眼下的时机，苦练内功，等待新时机。“从名盘的走势来看，许多项目的定位太高，不接地气。但人家的园林设计、专业营销、企业管理值得本土房企好好学习。而从产品角度来说，本土房企的项目很实在。”这位高管称，楼市竞争最终还得看产品，本土房企在此轮整治、规划调整中，也吸取了教训，学习了经验，一大批品质不错、个性鲜明的本土房企项目将在下半年、明年亮相。