太原楼市上半年“寒意笼罩”供销同尝淡滋味

  经济行情走低、观望情绪浓厚、楼市整顿严厉、开发贷难上加难、开发投资继续收紧……经过2013年下半年供应成交的短暂辉煌之后，今年上半年，省城楼市再度陷入寒气逼人的窘境。综观全城楼市，总价不高的刚需楼盘和中小户型成为支撑起省城楼市业绩的中坚力量，这种状况也促成众多豪宅项目调整产品策略，适时推出更多接地气的精致户型和产品。

  在不少业内人士看来，这场未被政策左右的楼市阵痛，正在引领太原楼市由疯狂走向理性。

  供应成交 继续收紧

  本月上旬，山西省统计局、易居中国等各方楼市数据统计机构纷纷发布今年上半年太原市房地产及楼市报告。虽然各方发布的楼价、成交量等具体数据因采集、统计方式不同有明显差别，但是楼市行情的综述性结论却相对一致：上半年，省城楼市供需成交走冷。“与历次楼市走冷不同，今年上半年全国各地出现的楼市成交下跌与国家调控政策无关。”对于各方统计报告的结论，省城房地产业界人士均表示认同。7月12日，接受本报记者采访的多位本土房企高管表示，太原楼市客户上半年购买力不足与山西省煤焦行业连续两年不景气有重要关系。尤其在售高端项目，无一例外地盯上了名声在外的煤老板，但煤炭行情不好，煤老板尚且自顾不暇，哪里还有心思拿出钱来买房？

  综合省城各家数据机构公布的信息，今年上半年，太原推出新房源的楼盘总计不足20个，这当中，仅有龙湾写意、龙景逸墅为纯新楼盘，其它项目均是前两年开盘入市的老项目。而推出新房源的老项目供应房源没有明显增加，包括富力等名企旗下普通项目的蓄客及开盘周期依然处于慢循环状态。而原计划在上半年开盘或推盘的合生国际城、坤杰拉斐香榭等新老项目，入市时间将放在9月前后。

  与此同时，省城房地产开发投资也处于收紧状态。山西统计局7月公布的数据显示，太原房地产新开工面积出现负增长，1至5月，全市房屋新开工面积118.28万平方米，同比下降17.0%，其中住宅新开工面积104.30万平方米，同比下降5.9%。房地产开发投资增速比去年同期回落了0.6%。在成交方面，省城前5个月住宅销售面积96.61万平方米，住宅销售额65.71亿元，两大数据的增幅同比去年均出现明显回落。

  记者了解到，今年上半年，太原房管局先后公布了五批违规预售项目的名单。以往靠违规预售来筹集开发资金、滚动开发的模式在省城基本销声匿迹。有业内人士分析称，各房企除了担心违规预售被查外，更重要的原因是市场行情不好，违规销售也难有成交。

  市场小结

  受经济疲软、楼市走跌、楼市整顿等行情影响，省城楼市开发及供应在下半年继续处于低位运行状态，房企开发热情不高。在政策和市场的双重作用下，省城楼市下半年的成交难以高幅反弹。

  房价上涨 动力不足

  太原楼价降了吗？如果你是购房者，一定会说没降，涨了。

  各方数据也印证了这样的结论。省城新建商品住宅1至6月的样本均价分别为每平方米6878元、6907元、6785元、6788元、6833元、6825元，但去年6月省城新建商品房的样本均价为6380元/平方米，一年来太原新建住宅样本均价上涨额度为443元/平方米。当然，这组数据也显示出省城楼价在今年上半年走势有涨有跌，较为平稳，未出现往年上涨强劲的势头。

  然而，同样一组数据放在业内人士看来，却是五味杂陈。“不少楼盘通过调整产品结构、装修标准，价格有所回落。”业内人士张先生称，这样的数据说明楼市未来景况不容乐观，影响到开发商的后市信心。上半年，省城代表性豪宅项目星河湾等项目都推出了200平方米左右的精致户型，而且装修标准也相应作出调整，没有原来那么“土豪”。2010年，省城最贵房子单价达到27000元/平方米，现在最贵的房子仅为17000元/平方米。

  合生创展作为国内早期的上市房企，擅长于开发高端豪宅楼盘。2007年，合生创展以高价竞得太原地王地块，最初的设想也是打算打造城市豪宅。7月12日，记者走访合生国际城时，该项目策划经理却表示，项目的定位已从豪宅调整成精品住宅。“项目的最终开盘价还没确定，但肯定不会超过15000元/平方米。”

  记者了解到，不仅是合生创展，即将入市的智诚·御河骏景等项目定价也低于立项初期。“开发商的利润已经被摊的非常薄。”业内人士称，普通楼盘价格仍在走涨的原因是土地、建安、营销成本仍在走涨。开发商既要保底，又要销售，只能将利润不断压缩。实在不行，只能拉长开发及销售周期，等待行情转好，再开盘出手。而从成交价上看，省城楼市依然走涨。

  市场小结

  楼价稳中有升，是两年来省城房价走势的一贯趋势。由于今年市场的冷淡，省城楼价的走势更加“平稳”。眼下，无论是新盘还是二手房，仅有90平方米以下的小户型，楼价上涨趋势较为明显。而超过150平方米以上的大户型，价格基本处于滞涨状态，二手房更是有价无市。

  这种态势会引导开发商理性开发，调整产品结构，促成行业的健康理性发展。

  片区表现 热点不热

  寒冷的上半年，省城各楼盘的销售无一幸免陷入困境。被业界看好的楼市热点片区，也难见新意。

  从省城六城区的成交量来看，新建商品房存量和成交最大的仍然是小店区。目前，省城小店区在售楼盘数量达到30余个，占到全城项目三分之一左右。其后顺序为万柏林区、迎泽区、杏花岭区、晋源区、尖草坪区。六城区中，万柏林区、小店区楼盘价格最高，因为省城在售超过8000元/平方米以上的中高端楼盘基本集中在这两个城区。

  由于省城楼市行情的整体走低，万柏林区、小店区新兴的几大楼盘热点区域今年的表现同样平淡。以小店区太原南站片区为例，南站周边的新建楼盘数量不升反降。多个此前营销势头很旺的项目，因是违规预售楼盘，不少项目的售楼处难觅踪迹。南站周边十余个楼盘仍是四五年前的老项目，去年至今的纯新楼盘为零。这当中，超过九成的楼盘属于违规预售项目，目前的销售处于停滞状态。而这种类似的情况同样出现在晋阳湖片区。

  代理销售晋阳湖片区某项目的孙先生透露，太原晋阳湖片区已热炒了3年。按照3年前的计划，晋阳湖片区要在2013年年底就实现周边城中村整体拆迁改造，进入市政配套升级改造、片区绿化水景美化阶段。但直至今日，晋阳湖周边仍未完成城中村整体拆迁改造。“晋阳湖周边城中村改造的拆迁安置费用高昂，这部分资金投入会转嫁到土地成本上。”一位知情人士透露，因为地价上涨，部分已经介入晋阳湖改造的房企在2013年退出了市场。而土地手续无法推进，使晋阳湖整体改造进展缓慢。

  另外，整体经济的走低对地产投资企业带来市场前景不佳的预期。“前两年红极一时的尖草坪三给片区、汾东新区的规划，因为引资大鳄入资不畅，片区宏伟蓝图的实施缓慢。作为片区产业升级、经济增长的一个点，房地产行业无法独善其身。”

  市场小结

  新兴片区的利好规划给房地产发展带来契机。如果利好规划推进速度缓慢或停滞，楼市开发势必成为无本之木。在售楼盘易出现大量积压，去库存化困难，造成库存居高不下。从长远看，省城新兴的几大楼市热点片区利好规划仍在推进，投资价值仍清晰可见，未来仍然是省城楼市重要的供应区域。