太原市解除商品房“限购令”后看影响几何？

  读者问题：2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”，据悉共有49个地级以上城市实施“限购令”。如今，4年过去，陆续有很多城市取消商品房限购政策，我省太原也于今年8月份正式解除商品房“限购令”。那么，究竟“限购令”的实施对经济产生了什么影响？如今又为何放开“限购”？将来会不会再次“限购”？这一系列的问题，记者连线了专家进行解答。

  连线专家：山西大学经济与管理学院博士 王继光

  1.太原我省最初实施制定“限购令”的目的是什么，推行以来，从经济学的角度上讲产生了哪些影响？

  “一、在本市市辖六区购房实行限购政策自本意见下发之日起，本市及外省市购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市辖六区范围内新购一套新建商品住房。

  二、严格执行国家差别化住房信贷政策居民家庭购买第3套及以上住房的，银行不予贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。贷款购买商品住房的，首付款比例不得低于30%；贷款购买第2套住房的，首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。三、落实购房契税优惠政策个人购买143㎡以下(含)普通住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90㎡以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。”这是太原市我省“限购令”的基本内容。

  在我们讨论“限购令”之前，我们首先有必要了解一对经济学上常用的概念，那就是“市场机制”和“宏观调控”。市场机制就是市场经济体制运行的根本实现机制，即通过竞争、逐利从而实现整个经济的均衡发展，因此市场机制也被称为“看不见的手”。但是，市场机制并不能总是有效运行的，它也有失灵的时候，此时就需要国家对市场经济进行宏观调控或干预，以达到优化资源配置的目的，因此宏观调控也被称为“看得见的手”。但二者的关系一定要处理好，我们说任何一个经济体要想实现经济持续快速协调健康发展，一个关键问题是正确处理好市场机制和宏观调控的关系。

  众所周知，我们国家的房地产市场经历了大约十多年如火如荼、高歌猛进般的急速发展时期。如此快速的发展有一定的必然性，但很大程度上暴露出的却是我国宏观调控不健全、缺乏统一的调节机制、缺乏长效机制、缺乏应急机制等导致房地产市场不健康发展的根本问题，甚至还暴露出了中央政府与地方政府利益博弈的问题。因此，如何让房地产市场重回常温轨道，抑制房价的过快上涨，满足大多数普通百姓的刚性需求是政府宏观调控所应承担的首要职责。

  “限购令”就是在这样一个背景下出台的。尽管各地的“限购令”版本各有千秋，但其目的都是把投机型购房者挤出市场，利用经济手段限制其购买多套房，让资金不充裕、之前在购房者市场上不占优势的普通市民更好实现购房梦。

  总体来说，我省太原自2011年2月推出“限购令”之后效果还是比较明显的。数据显示，2010年，太原商品房住宅成交均价为6788元/㎡，较上年同期上涨34.98%。2011年1月，太原市商品住宅成交均价为7532元/㎡。到2014年7月，太原市商品房成交均价8486元/㎡，较2011年1月上涨12.66%，房价上涨过快的态势得到了一定遏制。

  2.为何解除解禁“限购令”？解除解禁后会带来什么影响，会返回未实施“限购令”时的状态吗？，如果会，是不是“限购令”的一解一禁一解会循环往复？

  今年以来，陆续有很多城市取消商品房限购政策，我省太原也于今年8月份正式解除解禁商品房“限购令”。首先我们需要明确，推出“限购令”和解除解禁“限购令”都是根据房地产市场的发展状态而综合考虑制定。今年以来，我国各地房地产市场普遍步入疲软期，房地产泡沫难以为继，甚至诸多地方出现了房价下跌。因此，对于大多数城市而言，“限购令”已经没有存在的必要；而且解除解禁后也不会返回未实施“限购令”时的状态。同时有必要指出的是，房价的过快上涨和快速下跌都是极不利于国民经济持续、稳定和健康发展的，及时解除解禁“限购令”和当初推出“限购令”具有同样重要的意义。

  3.对于市民来说，一解一禁一解会有什么影响？

  对于市民来说，一解一禁一解会有什么影响需要分两种情况：对于购买首套房的购房者而言，解禁的背景是房价上涨乏力，甚至是房价下跌，自然不会有负面影响；而对于购买二套及以上的购房者而言，因为降价预期的存在会使其做出持币观望、推迟购买的决策，因此对于房地产市场而言，房价下跌反而经常伴随着销售不畅的尴尬局面。

  最后，让我们再回到“限购令”。通过以上的分析，我们应该能认识到，“限购令”只是一剂退烧针，真正的标本兼治的药方是完善保障房体系，健全基本住房保障制度。