太原城中村改造将给楼市带来哪些新变化?

　　过去的半个月，对于太原城中村改造来说意义非凡。太原全市六城区城改工作陆续启动，施工现场热火朝天。今年，全太原市50多个乱搭乱建、影响城市面貌、影响城市规划布局的城中村，将迎来改头换面的新机遇。

　　城中村的改造，势必带动该区域投资和居住环境的提升。经过改造，之前的村庄将会变身为高层住宅区，高楼鳞次栉比，相关配套逐渐完善。而这无疑会进一步促进太原的城市化进程，同时提升相应地段的价值。成功改造之后，这些城中村项目将会给太原楼市带来怎样的影响呢？对此，记者进行了采访——

　　 杏花岭区、尖草坪区：变化不太大

　　杏花岭区改造的城中村包括靠近市区的享堂、敦化坊、小枣沟、道场沟、长江、剪子湾等，以及动物园以北的七府坟、耙儿沟。记者了解到，由于地处城市边缘，居住密度不大，周边地价也不高，所以改造难度相对其他区域较小。而尖草坪区则计划改造大东流社区、西流社区、小东流村、新村社区、光社社区等5个城中村。

　　近两年北城发展缓慢，借助城中村改造的机会，可能会带来明显改观。北中环、北中环东延、建设路拓宽等这些道路建设都将进一步带动区域发展，业内人士比较看好。目前在富力、恒大等知名开发商的有力带动下，改造后城市面貌会有很大程度的提升。

　　房价方面，牛佩华认为：“未来房价应该会上涨，现有项目有富力城、金林家园、龙湾情怀等项目，房价在7000元/平方米-8000元/平方米；还有经济适用房、安置房等保障房项目，房价就在6000元/平方米-7000元/平方米之间，比较居中。由于该区域没有太多的热点优势，所以出现高端项目的可能性不大，房价上涨空间有限，最高应该不会超过8000元/平方米。”

　　 迎泽区：东山将偏离“富人区”概念

　　迎泽区作为老南城区，多年来，一直围绕迎泽大街作为重点发展，各项市政配套都较为完备，目前这一区域能利用的土地已不多，环线内基本已无可改造区域，空白区域主要在东山一带。除此之外，还有桥东街、东岗路等个别区域由于种种原因改造搁浅。

　　所以，今年迎泽区改造的亮点主要集中在东山片区。前几年，曾享有“富人区”“别墅区”之称的东山片区，在政策不鼓励低密度住宅的引导下，将逐步偏离其原有定位。目前，该片区也出现了不少“平价高密度民宅”。

　　以往，东山片区主要仍是依托几条东延道路发展，如长风街东延、南内环东延、府东街东延等，该片区要发展仍受交通限制。复地东山国际营销总监张雪松认为，随着快速路的打通和民营经济开发区的成立，依托长风街东延、南内环东延和府东街东延的村子将迎来一波发展机遇。

　　此次迎泽区将迎来改造的7个城中村中，主要集中该区域，如郝庄、双塔、王家峰、东太堡、赵北峰、枣园村、新沟等。目前该地段的楼价介于7000元/平方米左右，改造后该区域楼盘会带来新一轮增长。

　　 万柏林区:河西区域被看好

　　万柏林区中除前几年已有开发的汾河以东区域，此次城中村改造中河西区域也成为重点。该区共有17个城中村要进行改造，有聂家山、黄坡、新庄、南上庄、小王、大王、后王、下元、大井峪、小井峪、沙沟、南寒、北屯、后北屯、东社、南社，以及环城高速以西的枣尖梁。

　　未来，万柏林区将有三个区域成为新热点。首先是长风西街和晋源区衔接处的大井峪、小井峪、义井地段。沿西中环沿线，目前已有十二院城、万科蓝山等项目带动。

　　另一块较热点的区域位于迎泽西大街下元一带。目前该区域有不少商业综合体项目，价格均在8000元/平方米-9000元/平方米，已经较高。

　　还有一块区域则是老热点区域——漪汾街。该区域本身属于城市核心区域府西街的延伸，之前的已有一定基础的开发建设，随着后北屯等城中村的改造，未来价格也将在9000元/平方米-10000元/平方米。

　　万柏林区和晋源区的改造，主要配合的是中环环线打造热点区域。途家网山西区域拓展经理杨博说，“顺应城市发展规律：路修好了，人才能流动起来，活动范围才会扩大。万柏林区整体的房价未来会拉开差距，大盘精装修楼盘价格可达8000元/平方米-10000元/平方米，如万科、海尔、恒大等；而由于产品和经营理念的不同，本土毛坯房项目价格应该也有5000元/平方米-6000元/平方米之间的，如香悦澜溪、公园美地，根据产品价格仍有发展空间。

　　 晋源区：晋阳古城将成明星片区

　　记者走访市场时发现，目前晋源有多个五证齐全楼盘，在晋阳古城附近五证齐全楼盘却很少。

　　在太原市六城区中，晋源区楼市的发展并不靠前。而在今年的改造中，晋源区或将迎来最好的发展机遇。根据近期太原市城市布局规划、土地收储及出让等信息看，未来晋源区的发展将围绕“晋阳古城”。据悉，今年晋源区改造的城中村有9个，除义井之外，其余基本都位于古城周边，北堰、南堰、南阜、木厂头、西寨、北阜、吴家堡、武家庄。

　　牛佩华表示，此前晋源区的热点区域在晋阳湖，但目前晋阳湖西岸只剩下太化及一电厂的地块，而湖东紧邻长风商务区，今后向南发展较为开阔。这次开发重点会整体南移，主要围绕晋阳古城打造的晋源新区概念，热点区域将会围绕山西省儿童医院新址，以及龙山大街附近，弥补这一块土地以往建设的空白。

　　晋源区区政府相关负责人聂先生表示，随着各医疗机构和学校往主城区外搬迁，太原市的发展规划也更具战略性，极大地改善了城市中心配套过于密集、人口相对集中的情况。随着城市规模的扩大，必然吸引更多的外来人口，所以不论是房地产开发、供应量还是房价都会有所提高。

　　记者了解到，目前晋源新区暂无大红本的商品房价格已接近5000元/平方米，改造之后，房价极有可能会提高。

　　 小店区:楼盘涨价空间小

　　此次小店区主要改造的城中村除亲贤、王村外，还有学府街东延部分和长风街东延部分的几个村。

　　记者近日对该片区进行了实地探访。由于新南站投入使用，周边老厂拆迁，许东、北营等村已有很多土地被开发，剩余量可能不足一半，今年有望顺利完成改造。

　　香颂项目销售负责人弓先生表示，前几年小店区发展重点主要集中在小店镇，而随着新南站、晋阳街、南中环的出现，热点区域有所转变。随着近两年南中环、晋阳街、长风街、并州路的拓宽改造，北张、西吴等城中村附近出现一大批新项目，价格从五六年前的每平方米三四千元，上涨到如今的每平方米八千元甚至上万元。“价格遥遥领先的结果是，未来上涨空间可能不会很大。该区域楼房价格已经被炒得很高了，脱离了现有的价值区间。”牛佩华说，“而许东、北营等村已经有大企业如万科、富力等进行扎实推进，值得期待。”

　　而相比之下，狄村、王村等城中村的改造目前让业内人士“拿不准”。“由于这几个村子在市中心，拆迁成本高，所以目前还没定下来由哪家开发，得很有实力的开发商才能完成，目前还有待进一步观察。”一位业内人士表示。

　　 未来新房供应将增大

　　改革开放以来，省城逐渐发展起多个商圈，且区域面积越摊越大，原先分布在周边的农村被鳞次栉比的高楼大厦包围。随着近几年“旧城改造”口号的响起，“城中村改造”也应运而生，渐渐成为了实现现代城市化进程的一大趋势。

　　太原的城中村改造，一直是推进省城城市化进程的重头戏。今年，太原市政府已明确将大举对六城区内的58个城中村进行大刀阔斧的改造。记者从各城区获悉，目前各区整村拆除工作均已启动，相关部门已公布改造时间表。与此同时，一连串楼市话题也随之引爆：“城市中心会不会有大量新房供购房者选择？这会不会拉动太原房价继续上涨？改造后城市会变成啥样？”太原市民都在翘首以待。

　　山西克而瑞房地产经纪有限公司总经理牛佩华认为，近段时间城中村改造热点关注度较高，而资金和拆迁这两个问题，是关系到改造是否能够顺利进行的关键因素。如果接下来政府推出大力度支持举措的话，太原的城市形象、周边环境、市政配套、安全消防、楼市活跃度等方面，都将产生翻天覆地的变化。

　　据统计，在今年计划改造的58个城中村中，有46个村位于四条中环路之内，而该区域内地价本身就偏高，开发商拿到地块后经过开发、拆迁、村民安置等，综合算下来未来的销售成本肯定会提高。同样，伴随建筑密度增加、容积率提高，除去拆迁、安置用房外，商品房供应量肯定会明显上升。随着旧城改造完善，未来的城市配套设施更为完善，中心城区和热点区域房价走高的趋势基本上毫无悬念。而拿到拆迁补偿款的村民有了经济实力，又有刚性需求，因此也必将形成一股强劲的购买力。出于自住和投资的影响，这部分需求也会得到释放。

　　而在去年一直低迷的二手房市场也将迎来商机。太原我爱我家工作人员冯先生表示，“拆迁过程中，租房、搬迁、改善住房等一系列需求将活跃二手房市场。”